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降價促銷范圍將擴大

新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業(yè)績也不容樂觀。

從2008年到2011年，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科每年首月銷售業(yè)績都一直呈上升趨勢，銷售金額也從不足百億元一直上升到了去年的約200億元。而今年1月萬科銷售面積和銷售金額同比分別下降28.1%和39.3%。這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

業(yè)內(nèi)人士分析，在部分房企銷售回籠資金不足的情況下，越來越多企業(yè)或會遭遇“流動性”危機，而為求出路，降價促銷的范圍將因此擴大。

新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業(yè)績也不容樂觀。

萬科日前發(fā)布1月銷售業(yè)績顯示，2012年1月份實現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，環(huán)比分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。資料顯示這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

萬科董事會秘書譚華杰表示，1月份銷售環(huán)比大幅增長主要是因為去年臨近年底公司推盤量較大，很大一部分客戶雖然在12月實現(xiàn)了認(rèn)購，但是在今年1月隨著簽約完成而計入當(dāng)月銷售。另一方面，今年由于春節(jié)假期到來較早，對1月份住宅市場的影響也會更大一些。

不過仔細(xì)分析卻可以發(fā)現(xiàn)，與往年春節(jié)所在的月份相比，今年1月份主要城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積差異不算很大，但各大城市的成交面積卻大幅下滑，春節(jié)樓市成交更是被不少業(yè)內(nèi)人士稱為跌至“零度以下”。

搜房網(wǎng)監(jiān)控的全國28個一、二線城市中有27城龍年春節(jié)期間的商品住宅市場成交量不及去年同期，4個城市更是呈現(xiàn)0簽約態(tài)勢。而廣州同比降幅高達(dá)81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎縮。

促銷手段有聲勢欠實惠

面對當(dāng)前的銷售形勢，不少開發(fā)商在春節(jié)前后都持續(xù)通過促銷活動維持聲勢。像保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)從1月1日至2月元宵節(jié)期間，在全國40多個主要城市聯(lián)合舉行大型促銷活動，共涉及100余個在售項目和2萬套房源。

不過，由于保利地產(chǎn)促銷內(nèi)容和促銷力度由各個城市機構(gòu)自行確定，整體來看優(yōu)惠幅度較小，部分城市和項目的促銷僅體現(xiàn)在特價房的范圍之內(nèi)，且特價房套數(shù)較少。而像越秀地產(chǎn)、富力(富力又一城 富力盛悅居) 等開發(fā)商，近期在每個樓盤推出大約十多套的特價單位，總體優(yōu)惠的范圍也不算大。

看點1 房企今年流動性危機將現(xiàn)

從國家統(tǒng)計局公布的開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成來看，進(jìn)入2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；隨著信貸繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

來自廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)更顯示，2011年廣東省房企貸款比2010年減少5.8%，按揭貸款減少6%，貸款占比下降約4個百分點，相反，自籌資金占比達(dá)三成一，上升4個百分點。

而相比融資較為困難的中小房企，標(biāo)桿房企目前資金狀況相對較好。如2011年萬科銷售1215億元，同比增長12.4%、恒大銷售803億元，同比增長59%、保利銷售732億元，同比增長10.7%、中海銷售870.9億港元，同比增長29.8%；廣州地區(qū)銷售金額突破100億元的房企有保利等。這也導(dǎo)致去年底雖然多次傳出有樓盤降價，但全面性降價沒有出現(xiàn)的原因。

世聯(lián)地產(chǎn)研究就顯示，2011年部分房企一直扛到最后才降價的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進(jìn)入2012年，隨著償付債務(wù)密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現(xiàn)流動性危機。

看點2 個別或破產(chǎn) 大力促銷增多

“目前從政策面還是資金面都不支持市場形勢反彈，但是在一季度內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模促銷的可能性也不大。”廣東省房協(xié)理事趙卓文向記者分析，大部分開發(fā)商資金情況還“頂?shù)米　薄２贿^，今年也不排除會有部分“破產(chǎn)”的個案。

合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，目前房企對2012年的市場普遍持謹(jǐn)慎看法，至少在上半年交易量、銷售下降幾乎成為共同的預(yù)期，所以，房企更重視現(xiàn)金流，重視銷售，大力降價促銷也不會少，共同的策略是準(zhǔn)備“過冬”。相對而言，標(biāo)桿上市房企及小部分資金緊的中小企的動作會更積極。

不過，經(jīng)緯行研究中心楊靖比較樂觀，他認(rèn)為，春節(jié)市場的情況對未來市場走向并無明顯指向意義。預(yù)計隨著假期的結(jié)束，壓抑了近半年的剛性需求或?qū)⒅鸩结尫?，未來市場仍將是機遇與挑戰(zhàn)并存。

數(shù)據(jù)說話 全國百城六成價格下跌

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布“2012年1月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)”，報告顯示，多數(shù)城市的降價項目逐漸增多，全國房價仍延續(xù)了2011年9月以來的調(diào)整之勢。

調(diào)查顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，其中39個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。

根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，環(huán)比上月下跌0.15%。

同比來看，十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。

渣打銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家：2012年CPI有望回落到2%水平 可能下調(diào)存準(zhǔn)5次不降息

房地產(chǎn)投資下滑 將導(dǎo)致房價逐步回落

渣打銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王志浩(Stephen Green)接受本報采訪時表示， 今年中國貨幣政策將進(jìn)一步放松，其預(yù)測2012年中國央行將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率5次， 然而，基準(zhǔn)利率下調(diào)的可能性非常低。由于通脹部分得到控制且預(yù)計房價會出現(xiàn)溫和下降。

預(yù)計未來六個月全國 平均房價下降5%至10%

在房地產(chǎn)建設(shè)投資方面， 王志浩預(yù)計，房地產(chǎn)投資的按季度同比增速已從2011年下半年開始逐步回落，預(yù)計今年這種趨勢仍將持續(xù)。

房地產(chǎn)投資放緩也將直接影響相關(guān)行業(yè)發(fā)展。王志浩認(rèn)為，2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)將明顯放緩。按照房地產(chǎn)投資放緩與房價走勢時滯效應(yīng)，王志浩指出，由于通脹部分得到控制且預(yù)計房價會出現(xiàn)溫和下降。 王志浩預(yù)計未來六個月全國平均房價下降5%至10%的水平。