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而且，由于商業(yè)銀行對開發(fā)貸款全年額度緊縮，因此，大部分銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上浮的幅度普遍在30%左右。

此前，銀監(jiān)會主席尚福林也再次強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險防控。另外，確保國家已批準(zhǔn)開工的重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的有效信貸需求得到合理滿足，努力避免重點項目出現(xiàn)“半拉子”工程。這些表態(tài)意味著，在整體信貸資源難以大幅放開的條件下，有限的資金將優(yōu)先流向保障房領(lǐng)域。

農(nóng)業(yè)銀行董事長蔣超良表示，要注重防范系統(tǒng)性風(fēng)險，做到有扶有控。今年農(nóng)行將優(yōu)先支持國家重點在建續(xù)建工程、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和低碳產(chǎn)業(yè)等。擇優(yōu)支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和保障性住房項目，同時進(jìn)一步壓縮“兩高一?！焙头康禺a(chǎn)行業(yè)貸款。

建設(shè)銀行董事長王洪章日前表示，重點要加大對在建續(xù)建國家重點基礎(chǔ)設(shè)施、民生領(lǐng)域、服務(wù)業(yè)和節(jié)能減排、新型制造業(yè)的投入，控制“兩高一剩”和房地產(chǎn)貸款，加強(qiáng)政府融資平臺風(fēng)險管理。

由于中央數(shù)次強(qiáng)調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。因此，多位業(yè)內(nèi)分析人士都認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策總體調(diào)控基調(diào)依然是嚴(yán)格的，尤其是在銀行信貸政策方面。

在不久前的年度工作會上，住建部也表示，要配合人民銀行、銀監(jiān)會等部門，合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同時，要支持居民的合理購房需求。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，今年將加強(qiáng)貨幣政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)。加強(qiáng)對重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設(shè)的信貸支持，對符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)特別是小型微型企業(yè)以及企業(yè)技術(shù)改造的信貸支持。而對具有引發(fā)資產(chǎn)泡沫之憂的房地產(chǎn)等行業(yè)，仍將保持趨緊的政策環(huán)境。從而體現(xiàn)“有保有控、定向?qū)捤伞钡恼叻较颉?/p>

隱憂

風(fēng)險外溢或從信托暴露

在銀行信貸大幅收縮的同時，房地產(chǎn)信托成了開發(fā)商的救命稻草。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，成立規(guī)模占比最高的依然是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托的成立 規(guī) 模 為2670 .74億 元 ，占 比 為38%。中金公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計為5000億，占到存量信托的70%。

由于房地產(chǎn)信托兌付資金主要來源于銷售回款，在一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策限制下，銷售難，回款慢在拉緊房企資金鏈同時，也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險。而今年到期的很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是在2010年發(fā)行，由于當(dāng)時房價高漲，信托收益率一般都在15%以上，房地產(chǎn)商融資成本高無疑也加劇了自身的資金壓力。

相對銀行而言，信托公司抵御風(fēng)險的能力較弱。目前，有多家機(jī)構(gòu)提示2012年房企資金困局或許會在房地產(chǎn)信托上顯現(xiàn)。“房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，‘保兌付’將成為今年主要課題。今年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，需要關(guān)注上半年的時間點、償付壓力較重的房地產(chǎn)公司，預(yù)計二季度將爆發(fā)開發(fā)商資金鏈的風(fēng)險?！眹┚卜治鰩熇钇房普J(rèn)為。

中金公司稱，按照1.5至2年的發(fā)行期限，預(yù)計2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億，由于房地產(chǎn)市場的低迷，這些信托將面臨著還款風(fēng)險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對。預(yù)計10%至15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險，需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購，不過，總的來說“借舊還新”將使得風(fēng)險延遲到2013年釋放。

面對集中到期的兌付壓力，一位信托公司項目經(jīng)理坦言“一旦做折一個單子，不僅公司信譽(yù)受影響，對整個行業(yè)都是打擊，今后相關(guān)地產(chǎn)類業(yè)務(wù)開展會更難?！?/p>

用益信托分析師岳婷對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說，銀行可以通過展期、追加授信額度或后期處置抵押物等方式應(yīng)對開發(fā)貸的信用風(fēng)險，有一定緩沖期，而房地產(chǎn)信托在時間上有相對較高的剛性兌付要求，一般要求按時兌付。她還表示，目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險主要是流動性風(fēng)險，信托公司可以通過發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤、以自有資金兜底和變賣抵押資產(chǎn)方式化解兌付風(fēng)險。