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“超限1年”或被征閑置費

國土部《閑置土地處理辦法》第四條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，”“但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?/p>

北京市博人律師事務(wù)所律師劉艷華在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋說，征收土地閑置費主要前提有兩個：首先是超過合同約定的動工時間滿1年未動工，其次是未動工是企業(yè)單方面非異常原因所致。

具體到薊門橋地塊個案，劉艷華指出，如果該地塊超限1年未動工僅為開發(fā)商所致，那么可能被處以最高達土地出讓金20%的罰款。

由于薊門橋地塊成交總價為17.6億元，換句話說，若上述兩條件符合，開發(fā)商最高可被征收3.52億元閑置肥。

劉艷華特別強調(diào)，薊門橋地塊逾期未開工的情況，不排除也涉及到行政批文、規(guī)劃等政府方面原因，如果是這樣，開發(fā)商就可依法申請延期開工，從而避免被罰。

保利地產(chǎn)另一不愿具名人士曾言，由于保利地產(chǎn)8月才接手該地塊，即使受罰，也不應(yīng)完全承擔(dān)。對此，劉艷華表示，轉(zhuǎn)手時，如雙方在轉(zhuǎn)讓合同中有相應(yīng)約定，則按約定承擔(dān)責(zé)任。但如沒有約定，需具體情況具體分析，不能簡單下結(jié)論。

值得注意的是，相關(guān)部門在處理此類事件時，處罰對象只認項目開發(fā)商而不分背后股東變化情況的案例早已有之。去年4月，國土部公布了18塊閑置土地的處置進展，就北京工體四號閑置未開發(fā)情況，向其開發(fā)商北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開出510萬元罰單，該公司原股東為李澤楷旗下的香港盈科集團，但在被罰時，股東已變成了瑞安建業(yè)。

“地王們”的尷尬

對于薊門橋地塊為何仍未動工，接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的人士說法不一。

記者此前與保利地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士溝通時，對方坦言，由于公司剛接手不久，對該項目的未來規(guī)劃、項目形態(tài)、布局等皆還處在初期。

但記者與該地塊周邊的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理溝通時，對方則認為，該項目遲遲未動工，實為“無法動工”。具體解釋是，該地塊樓面價超3萬元，正常情況項目上市后銷售價格需在5萬元/平方米以上才能掙錢。但其周邊3個樓盤太月園、宏嘉麗園、錦秋家園目前的成交價徘徊在3.5萬元左右。

與該“地王”項目形成鮮明對比的是，同樣于去年3月15日誕生的三大地王項目之一的遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋萬和公館，目前已進入蓄客階段，預(yù)計明年初入市銷售，而中信地產(chǎn)旗下的中信新城已入市銷售。

不過，在調(diào)控逆境之下，曾經(jīng)風(fēng)光一時的地王項目多半沒有了“雄心萬丈”的氣勢。北京中原對2009年以來北京地市產(chǎn)生的溢價率超過100%的33個地塊進行了統(tǒng)計，結(jié)果顯示，目前有18個項目已上市，其中包括多個地王項目。18個地塊合計土地出讓金為468.76億元，而截至目前的銷售總額僅359.45億元，銷售總額占土地出讓金總額的比例僅為76.7%。換句話，目前還未收回土地出讓金成本。其中，有8個項目截至日前的銷售額不及土地出讓金成本的50%。