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我們現(xiàn)在調(diào)控政策重點(diǎn)壓制的是核心大城市，比如北京，上海，剛才說(shuō)的廣州，深圳等等。當(dāng)我們過(guò)去發(fā)展機(jī)會(huì)很少的時(shí)候，更多勞動(dòng)力一定會(huì)向大城市集中，因?yàn)榇蟪鞘袚碛凶疃喙娰Y源，這種公眾資源，包括醫(yī)療，包括教育，包括就業(yè)，包括獲利機(jī)會(huì)，投資機(jī)會(huì)等等。而慢慢發(fā)展過(guò)程中，向二線城市和三線城市轉(zhuǎn)移的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資會(huì)逐步向這些城市轉(zhuǎn)移，正像我們秦虹主任剛才說(shuō)到為什么我們出現(xiàn)銷售結(jié)構(gòu)上的變化，大城市銷售結(jié)構(gòu)是下降的。但是，二三線城市銷售結(jié)構(gòu)是上升的。所以，最后秦主任得出結(jié)論房?jī)r(jià)上漲外部因素已經(jīng)不在了，她講的是政策環(huán)境，并不存在市場(chǎng)環(huán)境，尤其在二線城市，三四線城市，他們正在城市化高速發(fā)展的加速期，必然會(huì)導(dǎo)致這部分市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上升。

我們看到中山市和珠海市在最近年底的時(shí)候出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策，其中兩個(gè)政策最大特點(diǎn)就是限制價(jià)格，就是最簡(jiǎn)單不給你登記，或者不允許你銷售。為什么，其他城市在大部分限購(gòu)的時(shí)候之前會(huì)提出，為了防止房?jī)r(jià)上漲而做限購(gòu)問(wèn)題。但是后期這幾個(gè)出臺(tái)都是限價(jià)政策，因?yàn)樵谀瓿醯臅r(shí)候，中央政府曾經(jīng)提出一個(gè)指標(biāo)，要求地方政府自報(bào)，你的房?jī)r(jià)不得高于GDP增長(zhǎng)速度，或者不得高于人均收入增長(zhǎng)的速度。于是，我們有166個(gè)城市分別向住建部匯報(bào)了我們城市，每個(gè)城市控制的指標(biāo)，最高大概是16，相當(dāng)于GDP增長(zhǎng)的速度，有的是8，有的是9，也有不同的要求。

除了北京提出新建商品房是要低于，略微下降以外，其他城市都控制在，基本上和GDP增長(zhǎng)速度相比。但是，珠海，和中山，由于前面沒(méi)有出相關(guān)措施，所以房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)很高了。他們已經(jīng)接近頂點(diǎn)，再漲一點(diǎn)就完不成指標(biāo)，所以干脆行政化一刀切，就不能賣，不能賣就不能漲，你賣就不能登記，不登記就沒(méi)有統(tǒng)計(jì)結(jié)果。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局都是從各城市交易網(wǎng)上的數(shù)字拿到，不讓你上網(wǎng)統(tǒng)計(jì)就拿不到這個(gè)數(shù)字，最后到年底的時(shí)候也許就能交差，完成任務(wù)，保住自己的烏紗帽。

由于，我們沒(méi)有分析在城市中出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，對(duì)房地產(chǎn)影響是非常大。越是城市化率低的城市，居民需求就越高。我說(shuō)的這些都不代表房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)過(guò)程，在三四線城市也許房?jī)r(jià)并不高，但是住宅需求量巨大，而且城鎮(zhèn)化進(jìn)展加速，這是兩個(gè)不同情況。但是，總體而言，一定會(huì)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生巨大影響。如果說(shuō)我們未來(lái)10年，我們覺(jué)得第一就是我們?cè)鲩L(zhǎng)速度，還有城鎮(zhèn)化影響速度，當(dāng)然我們還可以說(shuō)出，城市住房成交率水平，也就是秦虹說(shuō)超過(guò)10%，達(dá)到1.1%。現(xiàn)在官方統(tǒng)計(jì)是0.78，非官方統(tǒng)計(jì)是0.95，都不到1。所以，我們離1.1還有很長(zhǎng)的距離。

同時(shí)，可能也影響到我們的年齡結(jié)構(gòu)。在我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)上，年齡結(jié)構(gòu)大概到2030年是我們絕對(duì)人口數(shù)，按現(xiàn)有人數(shù)是持續(xù)下降，那最高峰，大概14到15.8億區(qū)間。但是，從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，2015年是我們23適婚年齡最高，如果23歲不結(jié)婚，如果到28歲結(jié)婚，持續(xù)時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)到2020年。再劃分一下的話，我們從2015年23歲每年下降一個(gè)點(diǎn)，連續(xù)下降到7，8年以后，我們發(fā)現(xiàn)絕對(duì)人數(shù)數(shù)還是2400萬(wàn)降到1800萬(wàn)，仍然是一個(gè)很大需求。1800萬(wàn)應(yīng)該是900萬(wàn)套房子，而我們現(xiàn)在為止，每年的生產(chǎn)量，商品房生產(chǎn)只有600萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市新增家庭需求，需要是1100萬(wàn)戶，我們家庭屬于加速，也在導(dǎo)致住房高速增長(zhǎng)。未來(lái)10年過(guò)程中，我們認(rèn)為從任何一個(gè)數(shù)據(jù)上看，都應(yīng)該是一個(gè)高速發(fā)展過(guò)程。如果中國(guó)不利用這樣一個(gè)機(jī)會(huì)去高速發(fā)展的話，也許我們的其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也就沒(méi)有了基礎(chǔ)。

對(duì)短期四季度情況，我們有一個(gè)基本分析，從三季度經(jīng)濟(jì)最指標(biāo)來(lái)看，大家都希望會(huì)出軟著陸，可能會(huì)在9以上，但是信心指數(shù)已經(jīng)降到最低，三季度已經(jīng)跌破100。我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)是100多一點(diǎn)，10月份就會(huì)跌到100，大家在08年的時(shí)候跌到94左右。我們估計(jì)在明年1月份，或者2月份，可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于96的水平。物價(jià)會(huì)小幅回落，從10月份的情況看，物價(jià)上漲仍然環(huán)比增長(zhǎng)了0.1，并沒(méi)有出現(xiàn)下降。但是，翹尾因素出現(xiàn)下降，12月份翹尾因素是0，12月份大家可以歡欣鼓舞認(rèn)為物價(jià)下降了，信心不足已經(jīng)非常明顯。

另外一個(gè)問(wèn)題就是我們說(shuō)到的資金問(wèn)題，媒體也在說(shuō)資金問(wèn)題，包括秦主任也說(shuō)我們資金情況可能是有差別的，有人好，有人不好。我們把這么多年1-9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做了一個(gè)對(duì)比，最重要是一個(gè)資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資比例。08年的時(shí)候比例數(shù)只有1.32是最低的，其他年份都比較高，今年雖然我們遇到一些問(wèn)題，但還保持在1.40，大概有1700-1800億的富余現(xiàn)金，還能保持一定的怎樣。但是，到了10月份這個(gè)數(shù)字已經(jīng)降到1.37，在繼續(xù)下降。我想再有1，2個(gè)月的時(shí)間可能就接近于08年的資金變化水平。但是，從目前來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有08年那么嚴(yán)重。

從供給量來(lái)說(shuō)，如果扣除保障性住房供給量，新開(kāi)工增長(zhǎng)率已經(jīng)大幅度下降。我們預(yù)計(jì)在2013年的時(shí)候商品房實(shí)際供給量在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，新增量會(huì)大幅下降。而目前從保障性住房的情況來(lái)看，今年說(shuō)是1千萬(wàn)套能夠開(kāi)工，明年1千萬(wàn)套可能會(huì)減速，減速的概念，就意味著明年沒(méi)有這么多保障性住房的投資增長(zhǎng)。如果還是1千萬(wàn)套是打平的，那增幅在哪呢？找不到。今年我們商品房絕對(duì)供應(yīng)量，開(kāi)戶供應(yīng)量已經(jīng)在大幅下降，同時(shí)土地購(gòu)置量也在下降，這兩個(gè)下降意味著明年純商品房這塊投資也會(huì)下降，兩者相比，我們現(xiàn)在從年初36點(diǎn)幾的增長(zhǎng)有所降低，我們估計(jì)明年會(huì)減少投資增幅一半以上，從30多降到10%幾，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響是巨大的。

其中一個(gè)重要原因，就是我們說(shuō)的投資，這個(gè)投資也會(huì)影響到一部分企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格判斷。也許在非限購(gòu)城市里面占有數(shù)量比較大的企業(yè)，沒(méi)有這個(gè)壓力，因?yàn)榉窍拶?gòu)城市銷售情況并不差，而且二三線城市銷售，盡管有限購(gòu)，也不是很差。如果一個(gè)企業(yè)所有目標(biāo)，或者說(shuō)你的項(xiàng)目全部都在限購(gòu)城市，而且全是高端的話，就面臨市場(chǎng)壓力巨大了。

從今年來(lái)看，9月份商品房新開(kāi)工增幅，出房增幅是7，比8月份增幅下降50%。到10月份，11月份的時(shí)候，又在持續(xù)下降，到12月份，也許就會(huì)變成一個(gè)增幅很低，扣除保障性住房變成負(fù)增長(zhǎng)的一個(gè)情況。而個(gè)人按揭，在實(shí)際發(fā)展中也出現(xiàn)了，在10月份是負(fù)的增長(zhǎng)。如果沒(méi)有銀行的支持，經(jīng)濟(jì)指數(shù)會(huì)持續(xù)回落，新開(kāi)工面積增幅會(huì)大幅度減弱，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的可能性很大，而這個(gè)降可能會(huì)在局部地區(qū)。如果大家認(rèn)為我們?nèi)ヌ彀查T的距離都是一樣的，但忘掉一個(gè)圓規(guī)的作用，直徑加長(zhǎng)的時(shí)候，絕對(duì)面積增長(zhǎng)是倍數(shù)。

什么意思呢？如果以四環(huán)路為界，擴(kuò)展到五環(huán)比四環(huán)增加了2倍，4倍，擴(kuò)展到六環(huán)就增加更多倍。所以，過(guò)去可能只有通縣有高鐵，現(xiàn)在四面八方都有高鐵，在比較的時(shí)候，當(dāng)人的選擇處于多樣化的時(shí)候，由于面積增長(zhǎng)的倍數(shù)關(guān)系。雖然，去天安門的距離沒(méi)有發(fā)生大的變化，但是價(jià)格發(fā)生大的變化。因此我們可以看到，在這樣的城市中因?yàn)檫@樣的原因而造成價(jià)值變化，并不代表核心區(qū)，整體樓市的變化。但就單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這種變化趨勢(shì)是在不斷加大，可選擇的余地會(huì)導(dǎo)致一些城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，而另外一些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。謝謝，我想說(shuō)的就這么多。

歡迎參與調(diào)查2011年十大房地產(chǎn)新聞評(píng)選候選新聞(至少應(yīng)選一條新聞，最多可選十條)新國(guó)八條和京十五條佛山寬限令朝令夕改多樓盤降價(jià)業(yè)主維權(quán)三次加息和六次調(diào)準(zhǔn)備金率新婚姻法解釋引發(fā)房產(chǎn)證加名征稅風(fēng)波二三線城市限購(gòu)擴(kuò)容新拆遷條例出臺(tái)公租房標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)保障房年內(nèi)全部開(kāi)工溫州民間借貸危機(jī)全國(guó)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]深陷傳言風(fēng)波商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)金九銀十樓市腰斬大開(kāi)發(fā)商在滬掀降價(jià)潮房企深陷香河違規(guī)拿地風(fēng)波土地現(xiàn)大規(guī)模流標(biāo)流拍取消土地供應(yīng)雙軌制劉明康稱房?jī)r(jià)跌40%銀行撐得住建設(shè)部部長(zhǎng)稱樓市限購(gòu)不得已 。