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2011年11月13日，“跨越荊棘—2011中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)第八屆年會(huì)”在北京舉行，以下是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)為的發(fā)言全文。

劉主任和秦主任分別把未來(lái)看的很悲觀，我好象沒(méi)那么悲觀。我接著劉主任說(shuō)，他把國(guó)際元的情況已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，這是我們03年畫的圖，我們從3千多的國(guó)際元開始，現(xiàn)在準(zhǔn)備向1萬(wàn)，1.5萬(wàn)過(guò)程發(fā)展。他剛才列舉了其中四個(gè)國(guó)家，包括美國(guó)，日本，韓國(guó)，我們列舉了美國(guó)，日本，韓國(guó)，這幾個(gè)國(guó)家的情況。如果按照他們情況同步，我們就能跨過(guò)中等收入陷井。最后一條紅線，粉色的線就是我們國(guó)家畫的線，還有2，3年會(huì)達(dá)到1萬(wàn)1千國(guó)際元。

但是，從03年至少到2011年的情況看，我們這條線還是劃的很準(zhǔn)，如果不發(fā)生太大的變化，比如戰(zhàn)爭(zhēng)，動(dòng)亂，可能我們會(huì)沿著這樣一條軌跡前進(jìn)。很多國(guó)家都能夠在克服了中等收入陷井之后迅速進(jìn)入到1.5萬(wàn)，或者1.5萬(wàn)以上國(guó)際元的發(fā)展階段，我們想我們的未來(lái)，可能還有很多年，沒(méi)有一個(gè)科學(xué)家能夠界定7到8，或者6-7就是中等嗎？從全球的情況看，能超過(guò)6以上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)家沒(méi)有幾個(gè)，我們也認(rèn)為6到7可能也還是一個(gè)高增長(zhǎng)的過(guò)程，至少比3以下大多數(shù)國(guó)家來(lái)說(shuō)，翻1倍高增長(zhǎng)。但是，相對(duì)于我們過(guò)去1年，或者更多年份超過(guò)8%，9%，10%的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)中等增長(zhǎng)過(guò)程。

就我們從全球經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，仍然處于一個(gè)比較高的增長(zhǎng)過(guò)程。人們有錢了以后會(huì)發(fā)生什么情況？秦主任剛才也說(shuō)了，我們的城市化，確實(shí)我們的城市化在過(guò)去10年發(fā)展中速度很快。但最快的時(shí)候恰恰是我們1995年-2005年。從現(xiàn)在來(lái)看，我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是49.6%，低于全世界城市化的平均水平49.9。我們?cè)谇?0年采取是去城市化的概念，到1978年我們城市化率只有17.9，是非常低的。而我們住房情況，在1978年是人均居住面積10平米，最初30年，我們不但沒(méi)有增加，當(dāng)然人口增加了，沒(méi)有增長(zhǎng)城市人均可居住面積的情況，反而減少了。恰恰是這30年去城市化道路，導(dǎo)致我們?cè)谇捌诤桶l(fā)達(dá)國(guó)家相比差了一個(gè)非常大的距離，我們最近30年實(shí)際上是還債，還過(guò)去歷史上30年的債。

在城市化發(fā)展過(guò)程當(dāng)中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有趣的問(wèn)題，就是從收入和城鎮(zhèn)化的水平，我們和國(guó)際上大概差了14-16年。當(dāng)然收入水平和城鎮(zhèn)化水平相一致的時(shí)候，國(guó)際上這條黑線，我們國(guó)家屬于下面這條虛線。恰恰說(shuō)明我們收入水平應(yīng)該超過(guò)城鎮(zhèn)化應(yīng)該達(dá)到的水平，一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題大家有錢以后還在不在農(nóng)村待著，包括我們教育，醫(yī)療保障都跟現(xiàn)有戶籍制度緊密相連的。那個(gè)時(shí)候開始到現(xiàn)在，戶籍制度越來(lái)越多的表現(xiàn)出來(lái)對(duì)我們城市化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)高速影響。工業(yè)化的發(fā)展指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了城鎮(zhèn)化發(fā)展指數(shù)，現(xiàn)在我們大概相差14個(gè)點(diǎn)左右。工業(yè)化速度很快，當(dāng)工業(yè)化速度很快的時(shí)候就需要?jiǎng)趧?dòng)力，我們沒(méi)有城鎮(zhèn)化就只能靠農(nóng)民工，因?yàn)槲覀儜艏贫葘?dǎo)致只能用農(nóng)民工來(lái)滿足工業(yè)化增長(zhǎng)過(guò)程中的發(fā)展需求，勞動(dòng)力需求。

當(dāng)我們需要把工業(yè)化加強(qiáng)的時(shí)候，恰恰面臨的問(wèn)題是滿足工業(yè)化需求不滿足城鎮(zhèn)化需求，如何解決勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題。如果不能把農(nóng)民工變成城市居民，就不能解決城鎮(zhèn)化日益增長(zhǎng)的需求問(wèn)題，這是一個(gè)惡意循環(huán)，兩者出現(xiàn)一個(gè)很大矛盾，我們到底要不要進(jìn)行高速的城鎮(zhèn)化。而沒(méi)有城鎮(zhèn)化以后，能不能把中國(guó)二元結(jié)構(gòu)解決好，或者說(shuō)能不能保持，我們未來(lái)工業(yè)化增長(zhǎng)速度所需要的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題。

從國(guó)際比較情況來(lái)看，在城鎮(zhèn)化速度低于30%的時(shí)候，是一個(gè)非常慢的增長(zhǎng)速度。但城鎮(zhèn)化速度高于30%以后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)加速的發(fā)展過(guò)程，而這個(gè)發(fā)展過(guò)程一直到城鎮(zhèn)化達(dá)到70以上的時(shí)候，才有可能繼續(xù)減緩。大概全世界都走了這樣一個(gè)變化過(guò)程，從中國(guó)來(lái)說(shuō)也可以明顯看到，1995年的時(shí)候，我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化率是29.9，接近30，突然發(fā)現(xiàn)從96年開始到2006年，這10年每年進(jìn)入城市的人口達(dá)到2400萬(wàn)人，就是達(dá)到1.25點(diǎn)，1.85點(diǎn)，每年城鎮(zhèn)化率。而到了06年以后，進(jìn)城人口開始減速，從1800萬(wàn)降到1400萬(wàn)這樣一個(gè)速度，為什么會(huì)出現(xiàn)這么一種現(xiàn)象呢？

如果從統(tǒng)一的情況來(lái)看，單獨(dú)講城鎮(zhèn)化率的話，大家會(huì)覺(jué)得劉書記講的很清楚，秦主任剛才也講到了，我們的城鎮(zhèn)化率是在減速過(guò)程。我們不這么看，原因是，當(dāng)我們把城市化率分為三類城市的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它出現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象。我們的一類城市城市化率已經(jīng)接近59%，發(fā)展速度很快，它已經(jīng)到了我們說(shuō)的接近于70進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的過(guò)程，減速開始降。那么，中等城市，或者說(shuō)二線城市，現(xiàn)在城市化率只有48%，是什么概念？低于全國(guó)目前城鎮(zhèn)化率的平均數(shù)了，等于平均數(shù)，主要是靠一線城市拉起來(lái)的。那么，到了3，4線城市，我們看到剛剛進(jìn)入29%的城市化率，因?yàn)橹袊?guó)太大了，其他國(guó)家，比如歐洲都可以按國(guó)家級(jí)來(lái)算，每一個(gè)國(guó)家只相當(dāng)于我們一個(gè)省，或者不到我們一個(gè)省的水平。但是，如果把中國(guó)只用一個(gè)數(shù)來(lái)平均很難算出來(lái)城市化率對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響，就像劉書記和秦書記所講的，在城市化發(fā)展過(guò)程當(dāng)中高成長(zhǎng)不存在了，如果分成三類這是不對(duì)的。

我們可以看看在城市化率逐步增長(zhǎng)的同時(shí)，1980年只有1.39到2020年有36個(gè)城市，城市化率達(dá)到40%多。這個(gè)個(gè)數(shù)，恰恰說(shuō)明在大量二三線城市，三四線城市中我們城市化率水平還非常低。很多人說(shuō)今年我們房地產(chǎn)商會(huì)轉(zhuǎn)型，因?yàn)橄拶?gòu)政策導(dǎo)致大量房地產(chǎn)商向二三四線轉(zhuǎn)型，沒(méi)有限購(gòu)開發(fā)商資金也會(huì)向這些城市轉(zhuǎn)移。當(dāng)我們城市化率接近60，70向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展加速，而持有商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)加速。但是，住宅市場(chǎng)會(huì)減速，因?yàn)槿菁{城市化率在增長(zhǎng)過(guò)程會(huì)減緩，就是前面畫的那條虛線。

所以，當(dāng)人們說(shuō)，因?yàn)楹暧^政策限購(gòu)導(dǎo)致大城市商業(yè)地產(chǎn)加速過(guò)程，如果從城市化率分析，恰恰說(shuō)明在城市化率較低的過(guò)程中，居民進(jìn)入城市，或者住房需求占主導(dǎo)地位。而城市化率較高的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)占主導(dǎo)地位，為什么？因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的速度加速。而在城市化率較低的城市里頭，是第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)和加工業(yè)占的比例，勞動(dòng)力比例很高，那時(shí)候不需要辦公樓，也不需要大型商業(yè)，大型的流動(dòng)。而到了城市化率比較高的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)流通的比例就加速，這么一個(gè)發(fā)展過(guò)程是一個(gè)必然結(jié)果，而不是說(shuō)僅僅是因?yàn)槌霈F(xiàn)了調(diào)控政策。