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律師說法

律師幫忙鉆空子 房地產(chǎn)商有恃無恐

針對馬女士所講述的房地產(chǎn)廣告“偷換概念”的行為，房地產(chǎn)律師姚正旺告訴記者，這種行為只能說是誤導(dǎo)，因為無法認(rèn)定造成實際經(jīng)濟(jì)損失，不能構(gòu)成法律上的欺詐，至多算擾亂市場秩序行為。

姚律師還告訴記者，因為房地產(chǎn)律師的大部分收入來自于給房地產(chǎn)商做顧問咨詢、起草相關(guān)宣傳材料所得，由專業(yè)律師做智囊，這讓房地產(chǎn)商鉆起法律空子來有恃無恐且游刃有余。

此外，目前雖然有相關(guān)法律解釋提出，應(yīng)該將廣告中的主要條件列入合同，但“應(yīng)該”讓解釋沒法成為硬性規(guī)定，對房地產(chǎn)商來說基本沒起到制約作用。

他山之石

國外明確界定 “臨近”須指兩公里內(nèi)

許多在國內(nèi)司空見慣的房地產(chǎn)廣告形式，在國外卻被認(rèn)定為典型的違規(guī)宣傳，一旦出現(xiàn)，定遭查處。

記者查詢了不少國外相關(guān)法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)，像我國國內(nèi)房地產(chǎn)廣告中常見的一種攬客手段，即廣告中掛出最低售價，待有顧客來詢問的時候，再告知“已經(jīng)沒有這么低價位的房子了”，誘使顧客轉(zhuǎn)而考慮更高價格的房子。按照美國愛達(dá)荷州房地產(chǎn)委員會的界定，這種行為在該州屬于典型誤導(dǎo)性宣傳，違反《房地產(chǎn)執(zhí)照法》。

另一種在國內(nèi)常見的廣告語“業(yè)主急售”、“業(yè)主出國，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”等，在南非被認(rèn)為是夸大宣傳的行為，違法了《廣告法》。

在澳大利亞，對房屋位置的任何模糊的陳述都有可能被認(rèn)為是誤導(dǎo)性信息。如果想說“臨近”某處，則房屋到該處的距離應(yīng)在兩公里以內(nèi)，而要說“步行即可到達(dá)”，那么這個距離應(yīng)在3公里之內(nèi)。

●鏈接

懲罰力度大 可操作性強(qiáng)

澳大利亞1987年的《公平交易法》把房地產(chǎn)廣告納入該法的管轄范圍。澳大利亞消費(fèi)與競爭委員會還出臺文件詳細(xì)規(guī)定了哪些行為是違法行為以及這些行為可能遭受的處罰，增強(qiáng)了可操作性。

該委員會羅列了各種進(jìn)行虛假宣傳的例子，如：

“幾分鐘就到”：一張海灘的照片，配以“幾分鐘就到”的文字，但對究竟從房屋到海灘有多遠(yuǎn)的距離避而不談。

“對面有多遠(yuǎn)”：一張公園或者風(fēng)景圖片，配以“就在本案對面”的描述，但實際上從該處房產(chǎn)根本就看不到圖中的公園。

澳大利亞對于上述違法行為有嚴(yán)厲的處罰。對于個人的違法行為，最高罰金超過兩萬澳元（1澳元約合人民幣6.5元），對于公司的罰金則可高達(dá)數(shù)十萬澳元。