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律師說(shuō)法

律師幫忙鉆空子 房地產(chǎn)商有恃無(wú)恐

針對(duì)馬女士所講述的房地產(chǎn)廣告“偷換概念”的行為，房地產(chǎn)律師姚正旺告訴記者，這種行為只能說(shuō)是誤導(dǎo)，因?yàn)闊o(wú)法認(rèn)定造成實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，不能構(gòu)成法律上的欺詐，至多算擾亂市場(chǎng)秩序行為。

姚律師還告訴記者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)律師的大部分收入來(lái)自于給房地產(chǎn)商做顧問(wèn)咨詢、起草相關(guān)宣傳材料所得，由專業(yè)律師做智囊，這讓房地產(chǎn)商鉆起法律空子來(lái)有恃無(wú)恐且游刃有余。

此外，目前雖然有相關(guān)法律解釋提出，應(yīng)該將廣告中的主要條件列入合同，但“應(yīng)該”讓解釋沒(méi)法成為硬性規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)基本沒(méi)起到制約作用。

他山之石

國(guó)外明確界定 “臨近”須指兩公里內(nèi)

許多在國(guó)內(nèi)司空見慣的房地產(chǎn)廣告形式，在國(guó)外卻被認(rèn)定為典型的違規(guī)宣傳，一旦出現(xiàn)，定遭查處。

記者查詢了不少國(guó)外相關(guān)法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)，像我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)廣告中常見的一種攬客手段，即廣告中掛出最低售價(jià)，待有顧客來(lái)詢問(wèn)的時(shí)候，再告知“已經(jīng)沒(méi)有這么低價(jià)位的房子了”，誘使顧客轉(zhuǎn)而考慮更高價(jià)格的房子。按照美國(guó)愛達(dá)荷州房地產(chǎn)委員會(huì)的界定，這種行為在該州屬于典型誤導(dǎo)性宣傳，違反《房地產(chǎn)執(zhí)照法》。

另一種在國(guó)內(nèi)常見的廣告語(yǔ)“業(yè)主急售”、“業(yè)主出國(guó)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”等，在南非被認(rèn)為是夸大宣傳的行為，違法了《廣告法》。

在澳大利亞，對(duì)房屋位置的任何模糊的陳述都有可能被認(rèn)為是誤導(dǎo)性信息。如果想說(shuō)“臨近”某處，則房屋到該處的距離應(yīng)在兩公里以內(nèi)，而要說(shuō)“步行即可到達(dá)”，那么這個(gè)距離應(yīng)在3公里之內(nèi)。

●鏈接

懲罰力度大 可操作性強(qiáng)

澳大利亞1987年的《公平交易法》把房地產(chǎn)廣告納入該法的管轄范圍。澳大利亞消費(fèi)與競(jìng)爭(zhēng)委員會(huì)還出臺(tái)文件詳細(xì)規(guī)定了哪些行為是違法行為以及這些行為可能遭受的處罰，增強(qiáng)了可操作性。

該委員會(huì)羅列了各種進(jìn)行虛假宣傳的例子，如：

“幾分鐘就到”：一張海灘的照片，配以“幾分鐘就到”的文字，但對(duì)究竟從房屋到海灘有多遠(yuǎn)的距離避而不談。

“對(duì)面有多遠(yuǎn)”：一張公園或者風(fēng)景圖片，配以“就在本案對(duì)面”的描述，但實(shí)際上從該處房產(chǎn)根本就看不到圖中的公園。

澳大利亞對(duì)于上述違法行為有嚴(yán)厲的處罰。對(duì)于個(gè)人的違法行為，最高罰金超過(guò)兩萬(wàn)澳元（1澳元約合人民幣6.5元），對(duì)于公司的罰金則可高達(dá)數(shù)十萬(wàn)澳元。