律師說法
律師幫忙鉆空子 房地產(chǎn)商有恃無恐
針對馬女士所講述的房地產(chǎn)廣告“偷換概念”的行為,房地產(chǎn)律師姚正旺告訴記者,這種行為只能說是誤導(dǎo),因為無法認(rèn)定造成實際經(jīng)濟(jì)損失,不能構(gòu)成法律上的欺詐,至多算擾亂市場秩序行為。
姚律師還告訴記者,因為房地產(chǎn)律師的大部分收入來自于給房地產(chǎn)商做顧問咨詢、起草相關(guān)宣傳材料所得,由專業(yè)律師做智囊,這讓房地產(chǎn)商鉆起法律空子來有恃無恐且游刃有余。
此外,目前雖然有相關(guān)法律解釋提出,應(yīng)該將廣告中的主要條件列入合同,但“應(yīng)該”讓解釋沒法成為硬性規(guī)定,對房地產(chǎn)商來說基本沒起到制約作用。
他山之石
國外明確界定 “臨近”須指兩公里內(nèi)
許多在國內(nèi)司空見慣的房地產(chǎn)廣告形式,在國外卻被認(rèn)定為典型的違規(guī)宣傳,一旦出現(xiàn),定遭查處。
記者查詢了不少國外相關(guān)法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn),像我國國內(nèi)房地產(chǎn)廣告中常見的一種攬客手段,即廣告中掛出最低售價,待有顧客來詢問的時候,再告知“已經(jīng)沒有這么低價位的房子了”,誘使顧客轉(zhuǎn)而考慮更高價格的房子。按照美國愛達(dá)荷州房地產(chǎn)委員會的界定,這種行為在該州屬于典型誤導(dǎo)性宣傳,違反《房地產(chǎn)執(zhí)照法》。
另一種在國內(nèi)常見的廣告語“業(yè)主急售”、“業(yè)主出國,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”等,在南非被認(rèn)為是夸大宣傳的行為,違法了《廣告法》。
在澳大利亞,對房屋位置的任何模糊的陳述都有可能被認(rèn)為是誤導(dǎo)性信息。如果想說“臨近”某處,則房屋到該處的距離應(yīng)在兩公里以內(nèi),而要說“步行即可到達(dá)”,那么這個距離應(yīng)在3公里之內(nèi)。
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懲罰力度大 可操作性強(qiáng)
澳大利亞1987年的《公平交易法》把房地產(chǎn)廣告納入該法的管轄范圍。澳大利亞消費(fèi)與競爭委員會還出臺文件詳細(xì)規(guī)定了哪些行為是違法行為以及這些行為可能遭受的處罰,增強(qiáng)了可操作性。
該委員會羅列了各種進(jìn)行虛假宣傳的例子,如:
“幾分鐘就到”:一張海灘的照片,配以“幾分鐘就到”的文字,但對究竟從房屋到海灘有多遠(yuǎn)的距離避而不談。
“對面有多遠(yuǎn)”:一張公園或者風(fēng)景圖片,配以“就在本案對面”的描述,但實際上從該處房產(chǎn)根本就看不到圖中的公園。
澳大利亞對于上述違法行為有嚴(yán)厲的處罰。對于個人的違法行為,最高罰金超過兩萬澳元(1澳元約合人民幣6.5元),對于公司的罰金則可高達(dá)數(shù)十萬澳元。
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