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熱錢在抽離，房市熊定了

房地產(chǎn)降價潮正在開始向全國蔓延。據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者的調(diào)查，京滬廣深等一線城市房價從近期出現(xiàn)明顯松動，由此集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，更讓此輪房價下跌引起市場的高度關(guān)注。

無疑，這一輪的房價松動有著一定的必然性。在經(jīng)歷了持續(xù)一年多的強力限購之后，具備買房條件的人群是越來越少，成交量是急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開發(fā)商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。哪怕是銷售一度紅火的萬科、恒大等大型開發(fā)商，現(xiàn)金流較之中小開發(fā)商算是充沛許多，但是他們早在今年五六月份就已經(jīng)啟動了降價。

他們之所以能夠率先降價，而不像其他開發(fā)商一直死扛，關(guān)鍵在于十分靈敏的市場嗅覺，使得他們意識到政府本輪房地產(chǎn)調(diào)控的決心之堅定，短時間內(nèi)完全不可能放松調(diào)控。而只要調(diào)控不扭轉(zhuǎn)，誰先降價，誰就掌握了市場主動權(quán)。而越扛到最后，豪賭政策放松的計劃落空，那最終只能陷入更為被動的境地。特別地，隨著年關(guān)的臨近，成交量的長期低迷，要想快速完成年初預(yù)定目標(biāo)，降價是唯一的選擇。

因此，此輪房價松動可謂水到渠成，亦是政府宏觀調(diào)控所樂見的結(jié)果。但這一次房價松動，會不會像2008年那樣不過是曇花一現(xiàn)，這主要有賴于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所能持續(xù)的時間。在筆者看來，此輪降價潮能夠持續(xù)，原因分為國內(nèi)和國際兩方面。

從國內(nèi)情勢看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策兩三年內(nèi)難以結(jié)束。盡管經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸風(fēng)險，中小企業(yè)倒閉潮不斷，但這一次中國經(jīng)濟(jì)不會這么快地重回保增長。

這一次所出現(xiàn)的所有危及經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)象，在2006年到2008年那一輪宏觀調(diào)控過程中也都曾經(jīng)發(fā)生，直到2008年6月，央行依然還在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，打擊通脹和房價泡沫的力度十分強烈。可惜，由于雷曼破產(chǎn)帶來的全球性金融危機(jī)，不得以啟動天量信貸政策，讓房地產(chǎn)一飛沖天。若當(dāng)年沒有金融危機(jī)，房價泡沫在那一次調(diào)控中就會解決。而眼下的形勢是，再度出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨式大危機(jī)的可能性微乎其微，縱使再度出現(xiàn)，有了三年前貨幣嗎啡刺激經(jīng)濟(jì)和房價暴漲的雙重教訓(xùn)，重蹈覆轍的事情不大可能發(fā)生。房價松動，政策千萬不可松動。只要嚴(yán)厲限購和貨幣緊縮不結(jié)束，房地產(chǎn)降價大潮就完全可以持續(xù)下去。

實際上，即將到來的更為全面的房價松動趨勢，也符合地方政府的利益。在經(jīng)歷了2009年和2010年的土地狂潮之后，他們已經(jīng)賺的盆滿缽滿，若再重復(fù)當(dāng)年的癲狂，房地產(chǎn)的政治屬性會更為嚴(yán)重，并成為更加棘手的社會難題。地方官員“去房地產(chǎn)化”，將是他們理性的選擇。 也是保證他們在下一個十年贏得主動，領(lǐng)跑地方經(jīng)濟(jì)的必由之路。

而從國際形勢而言，外資抽離資產(chǎn)市場端倪初現(xiàn)，由查諾斯和魯比尼等領(lǐng)銜的對沖基金、經(jīng)濟(jì)學(xué)家國際空頭，正在顯示其真實的運作能力。9月份，中國外匯儲備余額一改之前兩年的飆升態(tài)勢，單月居然凈減少了608億美元，這是有史以來單月下降幅度最大的一次，超過了三年前金融危機(jī)時期。如此大規(guī)模的外儲突降，主要原因就是國際資本的流出，而很難用外貿(mào)形勢低迷等因素解釋的。因為進(jìn)出口企業(yè)艱難并非9月份獨有的現(xiàn)象。

同時，美元指數(shù)近期開始走強，伯南克亦暗示隨時可能加息抗擊通脹，加上歐債危機(jī)暗礁叢生，美元即將迎來一波像樣的大反彈。歐元的頹勢，美元的上升，將主導(dǎo)一場新興市場的資本外流。這勢必將嚴(yán)重考驗中國的房地產(chǎn)市場，若同時嚴(yán)峻考驗人民幣匯率，引發(fā)貶值浪潮，那房價跌勢更是難以扭轉(zhuǎn)。

歷經(jīng)了十幾年的超級繁榮，中國房地產(chǎn)市場的確到了需要回歸理性的時刻。至少，商品住宅勢必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時保障房占據(jù)主角。解決大多數(shù)的住房問題，是不可能通過做大房價泡沫來完成的。這一次，和以前的每次調(diào)控真的不一樣了！