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陽光100房地產開發(fā)有限公司副總裁范小沖表示：“業(yè)主的心情可以理解。但是這是一個不理智的行為，也是我國市場經(jīng)濟不完善不成熟的表現(xiàn)?！彼J為，除了業(yè)主缺乏足夠的契約精神外，開發(fā)商自己也存在質量和配套等方面的瑕疵?！昂芏鄻潜P打廣告說承諾升值，但是現(xiàn)在降價了，這就是一種虛假承諾和宣傳?！?/p>

范小沖認為，目前國家通過限購等手段已經(jīng)將房價穩(wěn)定且效果初現(xiàn)。中央要求鞏固樓市調控效果。這說明限購等遏制房價的政策還將持續(xù)，而已經(jīng)購買住宅的業(yè)主應該維持最基本的商業(yè)契約精神?！耙徊糠謩傂孕枨罂梢酝ㄟ^保障性住房以及租房來滿足需求。但是這部分已經(jīng)有房的人在調控下資產大幅度縮水則是難以承受的?！?/p>

上海個別樓盤降價只為甩清尾房

或許，10月25日關于“上海樓市引領全國降價”的新聞，能讓那些急于買房的年輕人感到一絲安慰。自從國家宏觀調控以來，這些本分的剛性需求似乎從未聽到如此正面的消息。

但是，實際情況或并非如此。在報道中被提到的多個樓盤降價雖然屬實，但降價原因卻并非什么“資金鏈緊張”或“開發(fā)商撐不住”，而是開發(fā)商已完成銷售目標后將個別冷門房源低價甩清而已。個別樓盤降價的消息實為地產中介機構為吸引客源而放出的煙幕彈。

靠這樣的“降價”來引領全國樓市價格松動，基本是一個笑話。

龍湖酈城降價實為清盤

10月25日，有眾多媒體報道稱，繼龍湖、星河灣降價之后，越來越多的房企開始抵抗不住宏觀調控的洪流，開始降價。其中綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20％~40％。報道稱，近期龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅頗高，甚至連華潤外灘九里這樣的高端項目都出現(xiàn)降價。

只看表面，這著實是一個讓上海剛性需求亢奮的消息。但是這背后其實是開發(fā)商“在下一盤很大的棋”。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪得知，龍湖酈城項目的降價并非由于資金不足引起。相反，正是由于龍湖地產已經(jīng)賺得“盆滿缽滿”而加速甩清尾盤。

兩個月前，龍湖地產(0960.HK)發(fā)布公告稱，2011年前8個月，公司的銷售額為240億，完成全年400億目標的60%。此外，龍湖地產在10月15日前后啟動名為“搶收華東”的營銷戰(zhàn)略，將上海區(qū)域的龍湖酈城、龍湖好望山和杭州區(qū)域的杭州香醍溪岸同步推入市場。據(jù)媒體報道稱，上述三個樓盤5天內認購金額接近20億元。這促使龍湖在華東的銷售任務已基本完成。

有近期研究龍湖地產上海項目的券商研究員告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“10月中下旬我曾經(jīng)去了位于上海嘉定的上海龍湖酈城項目。這個項目的降價當然不是因為開發(fā)商資金緊張，而是因為該樓盤銷售已經(jīng)接近尾聲，且為商住兩用，又靠近輕軌，同時容積率可能也略微偏高。因此在已經(jīng)完成銷售目標的情況下，龍湖用降價的手段快速甩清尾房，既能加速回籠現(xiàn)金又能進一步提高市場占有率?！?/p>

該名分析師稱：“很多上市地產企業(yè)在今年的銷售情況都不如意，連這些企業(yè)都沒有資金鏈緊張，那些一線的開發(fā)商怎么會因為資金鏈緊張而降價銷售？而且現(xiàn)在全國土地市場價格較低，這些企業(yè)快速回籠資金可以去合適的城市拿更好的土地?！?/p>

其實，降價出售一些末尾的營銷手段在地產圈里是慣用的戰(zhàn)略。一些一線開發(fā)商在接近完成全年銷售目標的時候降價賣掉尾盤，既能為自己造勢又能回籠資金，提高市場占有率?！斑@些開發(fā)商沒降價都賣得很好，那降價之后則更加吸引購房者。”上述分析人士說。

一位中國房地產協(xié)會的高層人士置評說：“其實在調控之前，開發(fā)商甩賣尾盤的情況也時有發(fā)生。不能因為幾個樓盤清盤就說上海將領跌全國房價。降價清盤或漲價清盤，都是企業(yè)的營銷手段。市場應該警惕個別開發(fā)商將不實情況反映給媒體混淆視聽，以達到加快銷售速度的目的?！?/p>

海通證券統(tǒng)計顯示，10月16日到10月23日，上海住宅均價環(huán)比上漲4.47%。

地方政府自行松綁露端倪？

除了龍湖地產外，華潤外灘九里項目的營銷策略也有異曲同工之妙。前述報道援引代理機構中原地產經(jīng)紀人的話稱，目前華潤外灘九里推出二三層特價房源，單價已經(jīng)低于8萬元/平方米。

記者以購房者的名義致電其售樓處，工作人員告訴記者：“目前沒有特價房源。最便宜的一套1600萬元人民幣。樓盤均價為10萬元每平方米。所謂特價房源是中介代理機構為了吸引客源而說的價格。華潤外灘九里實際上并不存在特價房源?！?/p>

有華潤外灘九里項目的合作伙伴告訴本刊記者：“華潤外灘九里項目其實在2009年就已開盤銷售。目前正在銷售的是該項目的尾盤和幾套面積較大售價較貴的樓王項目?！?/p>

知情人士透露：“還有個別上海降價樓盤，完全是借著跟另一些降價項目位置接近的噱頭，打著降價的旗號銷售。這些項目在報備建委時故意報高，加上項目為毛坯房，所以銷售時可以低于備案價格，造成降價銷售的假象?！?/p>

上述匿名分析師告訴記者：“降價的趨勢是值得肯定的。但是降價的速度和幅度卻并不如當前一些觀察者所說的那樣。預計到明年中旬，全國四大城市房價的降幅不會超過15%，下跌10%就已經(jīng)很不錯了。”

一些開發(fā)商認為，房價如果下跌太多，開發(fā)商是可以撐得住，但是地方政策會面臨較大的風險?！笆苤朴谕恋刎斦牡胤秸坏╅L時間沒有土地出讓金支持，他們將面臨很多復雜而嚴峻的債務問題。”

陽光100置業(yè)集團高級副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“從現(xiàn)在到明年中旬，一線城市房價下降幅度很難超過15%?！币驗槟壳笆袌鲋幸琅f存在大量的真實性需求，同時資本市場中的流動性依舊相當充足?！氨M管現(xiàn)在銀根收緊，但這是人為舉動，是治病的過程。只要這種需求和貨幣兩種基本量能存在，房價就不會出現(xiàn)所謂的30%到50%的降幅?！?/p>

中國房地產協(xié)會高層人士表示：“上海個別樓盤的降價根本不具備代表性。高報價低售價的做法實際上是房價假摔。衡量一個城市的房價是否有所下降，不能看幾個項目的售價，也不能以郊區(qū)的房價進行衡量，而應該是以靠近城市中心的位置衡量。比如，衡量北京的房價趨勢，應該看三環(huán)到四環(huán)之間的房價是否有下降?！痹撊耸空J為，盡管房價下降確實有蔓延的趨勢，但地方政府的執(zhí)行力度不容樂觀。

前不久，廣東佛山就曾經(jīng)上演過“放松政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了關于住房公積金貸款辦法。南京市政府發(fā)布通知稱，南京居民夫妻雙方最高可申請的住房公積金貸款額度為人民幣60萬元。此前最高貸款額度為40萬元。通知稱，該政策是為了支持中低收入家庭購買普通住房，提高住房公積金資金使用率。通知沒有詳細闡述，但普通住房通常指面積不超過140平方米的住宅。

而在浙江寧波，剛出臺不久的《寧波市商業(yè)性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》，允許商業(yè)貸款全部或部分轉成公積金貸款。商業(yè)貸款余額全部轉換成公積金貸款的，借款人可以是貸款房屋產權人，也可以是產權共有人（僅限配偶、父母、子女）；部分轉換的，只能是原借款人。

此外，江蘇常州則自10月1日起，部分調整住房公積金使用政策，主要內容包括購買經(jīng)濟適用住房或首套普通自住住房，公積金單人最高貸款額度由24萬元提高至30萬元，兩人由40萬元提高至50萬元。

截至目前，已對公積金住房貸款調整的地區(qū)并未被中央叫停阻止。

上述中國房地產協(xié)會的人士稱：“歷年來我國公積金住房貸款都擠壓較多，因為辦理公積金貸款較繁瑣。眾所周知，現(xiàn)在金融機構房貸額度基本所剩無幾，現(xiàn)在一些城市修改公積金貸款細則其實是滿足一些無法從銀行得到貸款的剛性需求?！?/p>

他認為，這并不是個別城市自我松綁限購政策的體現(xiàn)，“即便成為趨勢，對我國調控政策影響也不會很大，因為二者并不互相違背?！?/p>