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東湖灣 名苑之代表樓盤

兩個(gè)月銷售簽約率僅16%

位于北京朝陽區(qū)東北四環(huán)（望京區(qū)域）的東湖灣名苑項(xiàng)目，今年9月4日開盤，與前一期（去年9月23日）開盤價(jià)相比，漲幅為12.6%。但簽約情況并不理想，截至今年10月25日的近兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，簽約不足百套，簽約率僅為16.2%。

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東湖灣名苑于今年9月4日獲得預(yù)售許可證，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居為主，另有部分47平方米開間和240平方米的大戶型。截至目前，已簽約數(shù)量?jī)H84套，簽約率約16.2%，成交均價(jià)為35834元/平方米。

值得注意的是，去年9月23日該項(xiàng)目也推出一批共316套房源，目前已簽約280套，簽約率為88.6%，簽約均價(jià)為31835元/平方米，與去年同期相比，項(xiàng)目銷售均價(jià)上漲12.6%。

與同樣位于該區(qū)域的另一樓盤保利中央公園(樓盤資料 業(yè)主論壇) 相比，東湖灣名苑的銷售情況并不理想。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利中央公園于8月19日獲得預(yù)售許可證，共推出552套房源，不到半個(gè)月時(shí)間簽約套數(shù)就達(dá)到109套，截至10月25日，該項(xiàng)目已簽約269套，成交均價(jià)為39162元/平方米，簽約率達(dá)到49%。作為同期開盤的新項(xiàng)目，東湖灣名苑的簽約數(shù)量?jī)H為其三分之一。

“一二手房?jī)r(jià)倒掛是東湖灣名苑遭受冷遇的一個(gè)主要原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。據(jù)悉，該項(xiàng)目目前在售房源為三期，前期產(chǎn)品二手房?jī)r(jià)為35000元/平方米左右，在售新房?jī)r(jià)格要高于二手房?jī)r(jià)，“前兩期均為現(xiàn)房，各方面都已經(jīng)比較成熟，小區(qū)景觀的覆蓋面積也要比三期大，因此前期項(xiàng)目更具有優(yōu)勢(shì)?！痹撊耸勘硎?，選擇東湖灣的購(gòu)房群體多是在望京區(qū)域工作的高收入人群以及500強(qiáng)企業(yè)高管，這些人無論租住還是購(gòu)買，公司方面都有一定的補(bǔ)助，他們更青睞一期、二期的二手房源，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，可以立刻入??；此外，從戶型來看，一期、二期還有80平方米左右的中等戶型，屬于剛需類產(chǎn)品，更能迎合市場(chǎng)需求。

此外，從周邊配套及項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看，軌道交通等城市配套尚不成熟、毗鄰的北小河遭遇污染使項(xiàng)目整體環(huán)境變差、物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高、戶型偏大等缺點(diǎn)，也都成為制約其銷售的主要原因。

北京ONE之代表樓盤

咸魚難翻生

位于通州的北京ONE（推廣名“新華經(jīng)典麗園”）項(xiàng)目，于去年10月24日獲得預(yù)售許可證，共推出730套房源，截至今年10月25日，整整一年時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目?jī)H簽約148套房源，簽約率為20%，成交均價(jià)為25805元/平方米。

記者曾于今年2月在該項(xiàng)目采訪時(shí)了解到，當(dāng)時(shí)其在售的4號(hào)樓均價(jià)高達(dá)3.5萬元/平方米，較開盤價(jià)有10%的漲幅，在通州其他項(xiàng)目紛紛選擇降價(jià)時(shí)，北京ONE卻逆勢(shì)上漲。即便是目前25805元/平方米的成交均價(jià)，也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊同品質(zhì)的其他樓盤，這在通州房?jī)r(jià)一再探底的情況下非常醒目。不過，并沒有多少人為這一“通州最貴樓盤”買單。

雖然該項(xiàng)目的銷售人員一再?gòu)?qiáng)調(diào)，項(xiàng)目對(duì)面即為通州區(qū)政府，地段優(yōu)勢(shì)突出，同時(shí)采用“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”等高科技產(chǎn)品，居住的舒適度能得到有效保障。然而，高達(dá)4.8的容積率、較小的樓間距等事實(shí)讓人對(duì)該項(xiàng)目如此高的價(jià)格望而卻步。

業(yè)內(nèi)人士指出，率先降價(jià)是通州部分開發(fā)商較為明智的舉動(dòng)，如果將價(jià)格調(diào)至買賣雙方都能接受的合理價(jià)位，那么成交自然不成問題，但是如果死扛不降，定價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品的價(jià)值，以后將面臨更大的問題。一位通州不愿具名的開發(fā)商更是向記者直言：“北京ONE已經(jīng)是‘死盤’了，一年時(shí)間內(nèi)才賣出這么幾套，在現(xiàn)在大浪淘沙的市場(chǎng)下，想要再翻身的機(jī)會(huì)已經(jīng)微乎其微?！?/p>