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而在銷售方面，根據(jù)滬上一第三方理財機構(gòu)的信息，由于媒體一直在揭示房地產(chǎn)信托可能存在風險，銷售過程中客戶購買時已經(jīng)越來越謹慎。如果有其他類型的產(chǎn)品替代，不少客戶都有意識地回避房地產(chǎn)信托。

對于信托公司的這種心理變化，馮征認為，與他們合作的信托公司，該有的合作還是在進行。但他同時表示，對于房地產(chǎn)這一特殊的行業(yè)，資金鏈條非常重要。也許現(xiàn)在沒有問題，但未來一旦銀行、信托停止對房地產(chǎn)企業(yè)的融資，那么原本相對沒有問題的公司，也會因為資金鏈的跟不上而出現(xiàn)風險。

“也就是說，我們的信托到期后，如果有新的信托接上去，那么基本上就沒有問題。但如果很長時間接不上，那么是否會有風險，就無法保證了?！瘪T征說。他同時認為，目前的限購政策也是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對的實際問題。

信托公司：極端情況已經(jīng)有考慮

深圳一券商自營高管對記者表示，目前不論是港股的房地產(chǎn)，還是A股的房地產(chǎn)股都很便宜。但問題是這么便宜的股票為什么沒有人敢買？他認為，目前市場上有種觀點認為，由于房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率比制造業(yè)企業(yè)的毛利率要高，所以真到了因為信貸的關(guān)系，使得房地產(chǎn)企業(yè)都承受不了的時候，制造業(yè)早就垮了。所以未來信貸政策即使進一步收緊也不會危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。他對這一觀點并不認同。

根據(jù)他的分析，從一年前開始，一系列的政策就直指房地產(chǎn)行業(yè)，先是停止了房地產(chǎn)企業(yè)的IPO、借殼，后來銀行停止放貸，再又提高貸款比例，今年年初又開始限購。這一系列的動作之后，市場很難去相信未來如果房價不跌，政策上針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策會松動。但哪家房地產(chǎn)企業(yè)會倒掉、哪家能熬過去誰都無法預料。這就是為什么房地產(chǎn)股票這么便宜還沒人敢買的原因。

他認為，未來如果真有房地產(chǎn)企業(yè)要倒掉，首先是沒有任何融資渠道，但同時負債率又很高的房地產(chǎn)企業(yè)肯定第一批倒下，再然后是有一定融資渠道，但借貸利率及負債率雙高的企業(yè)。通過信托融資的企業(yè)就屬于這一類。而等到這批公司也開始倒閉，應該就是行業(yè)底部的時候了。因為房地產(chǎn)畢竟是一個可以拉動很長產(chǎn)業(yè)鏈，以及可以容納大規(guī)模就業(yè)的行業(yè)。搞垮房地產(chǎn)行業(yè)對整個宏觀經(jīng)濟沒有好處。

滬上一小型信托公司銷售總經(jīng)理對記者表示，真要出現(xiàn)那種極端情況，整個經(jīng)濟估計都不行了。因而他判斷整個行業(yè)性的風險大規(guī)模爆發(fā)不會出現(xiàn)。而從現(xiàn)在的產(chǎn)品來看，仍在開發(fā)房地產(chǎn)信托的信托公司也基本不再做二級市場的信托產(chǎn)品，而是轉(zhuǎn)向土地一級市場。這對信托產(chǎn)品的安全性又多了一份保證。

但他也認為，個別項目仍有可能出現(xiàn)風險。如果這個項目是一個小項目，那么開發(fā)這款產(chǎn)品的信托公司可能自己就會把抵押的資產(chǎn)吃下來，然后進行拍賣。這樣不僅客戶的資金安全有保證，信托公司的收益還能超過賣產(chǎn)品的收益。而如果是一個大項目，那么信托公司可以另外找?guī)准彝?，或者找資產(chǎn)公司把抵押的項目吃下。一般情況之下，資產(chǎn)管理公司也樂意干這事?！?0億的項目，只給房地產(chǎn)企業(yè)4個億，同時規(guī)定一旦市場下跌，資產(chǎn)下跌到6億就可以拿過來，放到拍賣市場上，5個億肯定能賣掉。算上給投資者的收益，信托公司還可以賺到大概5000萬元，哪家公司都愿意干這事?！边@位信托公司銷售總經(jīng)理表示。

他同時表示，每家信托公司在設(shè)計產(chǎn)品時都會考慮到極端情況后對項目的應急方案?！斑@是體現(xiàn)一家信托公司管理能力的時候?！彼f。