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進(jìn)入10月，樓市調(diào)控未見絲毫松動。各地樓市雖促銷頻頻，但結(jié)果卻是量價齊跌。專業(yè)人士對此表示，經(jīng)過一個時期的僵持對峙，調(diào)控效力已經(jīng)凸顯，樓市拐點(diǎn)隱現(xiàn)。

購房意愿走低

數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，北京商品房住宅簽約套數(shù)為908套，二手房住宅簽約套數(shù)為131套，合計1039套，較去年國慶期間的1346套下降22.8%，商品房住宅認(rèn)購套數(shù)僅有1218套，較去年同期下跌42.7%；廣州一手住宅網(wǎng)簽僅584套，與去年同期1749套相比大跌66.6%；深圳的樓市成交更是慘淡，國慶假期的10月1-6日全市網(wǎng)簽僅155套，不及去年黃金周前6天成交2313套的1/10，暴跌90%以上；上海一手房連續(xù)多日每日成交量僅有100多套。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍下跌，在其監(jiān)測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降態(tài)勢。專業(yè)人士表示，往年樓市“金九銀十”火爆場面恐難再現(xiàn)，樓市拐點(diǎn)已然隱現(xiàn)。

中原地產(chǎn)華北總經(jīng)理李文杰表示，每年的“金九銀十”受季節(jié)影響，全國各地很多開發(fā)商推盤都是一個高峰期，在一年里面推盤的時間一個是4月到5月，還有一個就是所謂的金九銀十，從今年來看，實際上9、10月份，從整個推盤的量上來講，在全年仍是達(dá)到了高峰期，但是由于受到了調(diào)控的影響，特別是限購，還有限貸的政策對市場的影響還是比較大的，所以今年的“金九銀十”實際上風(fēng)光不再。

此外就是開發(fā)商打折力度不夠?！皣鴳c特惠，買房送車”、“買房抽獎送金條”、“5人以上團(tuán)購，再減100元/平方米”、“三重大禮最高12萬元”，還有各種嘉年華、游艇看樓等花樣繁多的樓盤活動……各式各樣的促銷噱頭不斷，但最關(guān)鍵的是價格上卻難言真降。

據(jù)悉，天潤福熙大道是北京北五環(huán)外來廣營區(qū)域的一個高檔住宅項目，自從C3樓座6月22日拿到預(yù)售證以來，毛坯房均價一直堅挺地站在3萬元之上，比周邊房價高3000元左右，即使3個多月成交、認(rèn)購量僅有1/3，之前也未見打折。國慶節(jié)期間，天潤福熙大道破例拿出幾套166和170平方米的三居搞特惠：“10萬元抵30萬元”。據(jù)項目售樓員介紹，天潤福熙大道平時也只有三居一次性付款9.9折的優(yōu)惠，此次特惠的打折幅度還算是大了。

近日，住建部發(fā)布公告稱，截至9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工986萬套，開工率達(dá)98%。與8月底相比，增加開工量118萬套。

從各地來看，北京、河北、山西、遼寧、吉林、江蘇、浙江、福建、山東、廣西、重慶、四川、陜西、甘肅、寧夏等15省(自治區(qū)、直轄市)開工套數(shù)已超過今年目標(biāo)任務(wù)數(shù)。

“至此，中央調(diào)控持續(xù)趨緊，保障房順利開展以及撲朔迷離的價格令消費(fèi)者對于市場的觀望情緒變得更加濃烈?！睂I(yè)人士表示，上述現(xiàn)狀導(dǎo)致購房意愿進(jìn)一步跌至低谷。

房企還能扛多久

有專家分析，由于一些大型房企完成今年的銷售目標(biāo)問題不大，因此并不急于降價，而真正有壓力的是部分資金緊張的中小房企。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至目前，小房企在北京地區(qū)的項目一共有20個，總供應(yīng)房源套數(shù)為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅19.2%。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過了50%。

近日，萬科公布其9月份銷售情況，期內(nèi)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元。至此，萬科A前9個月已累計實現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%，距千億銷售額只有一步之遙。

萬科董事會秘書譚華杰表示，9月公司的新推盤量和去年同期基本持平，而銷售則略有下降，說明一年以來市場環(huán)境的巨大變化，對萬科的銷售也產(chǎn)生了一定影響。但相對于市場整體，萬科全年的推盤節(jié)奏較為均衡，受市場環(huán)境變化的影響較小，下半年的銷售壓力應(yīng)該會小于行業(yè)整體。

“今年的銷售形勢確實不如去年，不過中秋期間銷售比較理想，預(yù)計10月可完成全年目標(biāo)700億元?！苯衲?月份恒大地產(chǎn)公布銷售簡報，其行政總裁夏海鈞坦言，恒大在隨后的銷售中完全沒有必要降價，還可能出現(xiàn)上調(diào)的情況，以此來減緩銷售速度，為明年及以后的銷售儲備更多能量。

“北京的部分樓盤甚至放棄打折促銷的念頭，準(zhǔn)備‘死扛到底’?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，在如此嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，即便一些大牌房企業(yè)績可圈可點(diǎn)，但放在浩蕩的房企開發(fā)隊伍中，堪稱鳳毛麟角，大部分中小房企能硬扛多久很難一概而論。但隨著資金的短缺、銷售成本的累加降價促銷、以價換量將成大部分房企的不二選擇。

深調(diào)或到明年

“從目前來看，我覺得有幾個趨勢值得關(guān)注。”對于接下來房地產(chǎn)市場的走勢，李文杰給出了自己的預(yù)測：

一是全國土地市場逐漸趨冷，土地招拍掛價格持續(xù)走低。也就是土地市場已經(jīng)降溫，土地市場是個先行指標(biāo)。在未來一段時間，房價的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了根本的改變。

二是全國待售新房庫存積壓越來越多。以北京為例，目前積壓、未售的新房套數(shù)已超過12萬套，而且還在不斷增加。未來消化這些房子需要兩年以上，整個社會對房價下降的預(yù)期已經(jīng)形成。

“這個預(yù)期形成之后，實際上除了剛性需求，其他的需求都已被抑制住了?！崩钗慕苷J(rèn)為，從整體市場趨勢來看，四季度價格下調(diào)在所難免。而下調(diào)的深度和廣度，可能都會大于以往。

“四季度房價不會深調(diào)，降價幅度在10%-15%之間?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究部部長楊紅旭認(rèn)為，無論是政策調(diào)控，還是市場冷淡，對于房價的影響都有一個滯后期。而目前購房者觀望態(tài)度的僵持，還需要更大幅度的降價力度才能引發(fā)剛需購買。而保持房價基本穩(wěn)定是目前房地產(chǎn)政策調(diào)控的根本方向，房地產(chǎn)的活躍期恐怕要等到明年的二季度，甚至明年的“金九銀十”。