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高負(fù)債的擴(kuò)張成就了光鮮的銷售業(yè)績，而亮麗的銷售增長幅度又刺激了進(jìn)一步的負(fù)債擴(kuò)張。2008年，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)售面積123萬平方米，完成銷售/預(yù)售金額約為152億元，歸屬于公司的部分為102億元，創(chuàng)造了歷史最好成績。2009年，四萬億刺激計(jì)劃下的房地產(chǎn)狂歡使得綠城集團(tuán)當(dāng)年銷售金額突破了500億元，比2008年增長了238%；2010年，盡管步伐略有放緩，也取得了542億的銷售額，比2009年增長6%；其中歸屬于本集團(tuán)權(quán)益為人民幣342億元，項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到71%。

高負(fù)債不僅僅是綠城的選擇，以萬保金招為首的房地產(chǎn)企業(yè)今年以來資產(chǎn)負(fù)債率都在攀高。按照申萬二級行業(yè)分類，房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率在半年內(nèi)從68.47%上升69.73%，而萬保金招的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從去年年底的72.37%上升至74.4%。

萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入199.9億元，凈利潤29.8億元，同比分別增長19.2%和5.9%；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長15.90%和39.84%。

在負(fù)債方面，截至6月末，萬科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負(fù)債率20.8%。不過，較2010年末萬科17.5%的凈負(fù)債率，2011年萬科凈負(fù)債率仍出現(xiàn)上升。萬科和金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也分別達(dá)到了77.85%、73.18%。

招商地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流下降和負(fù)債增加更為明顯。半年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從上年度期末的負(fù)20億元進(jìn)一步降至負(fù)的30億元，同時(shí)，負(fù)債由年初的387億增加至430億元。不過，在四家龍頭公司中，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率相對最低為65.47%。

業(yè)內(nèi)人士分析，負(fù)債率的上升主要是受投資加大和預(yù)收賬款增長影響。如招商地產(chǎn)今年上半年加大了向三四線城市拓展力度，已進(jìn)入17個(gè)城市，并在深圳以64.39億元成本拿下蛇口一宗地塊，創(chuàng)下深圳總價(jià)地王新紀(jì)錄。

保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入152億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤28億元，同比增幅達(dá)35.1%和71.7%。而在保持高的增長勢頭下，保利資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.9%，較上年末上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)。

保利地產(chǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前復(fù)雜的國際政治經(jīng)濟(jì)形勢下，下半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨更大的挑戰(zhàn)。“保增長、控通脹”仍將成為經(jīng)濟(jì)主題，預(yù)期貨幣政策將保持上半年的緊縮狀態(tài)。預(yù)期下半年隨著行業(yè)調(diào)控措施的持續(xù)落實(shí)，市場供應(yīng)量的持續(xù)增大和行業(yè)資金的持續(xù)緊縮，市場不排除出現(xiàn)局部波動(dòng)的可能。公司表示將繼續(xù)密切關(guān)注政策和市場形勢變化，采取靈活經(jīng)營策略，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健增長。

對沖基金做空地產(chǎn)股

外資出逃房地產(chǎn)

綠城的“調(diào)查門”還未平息，標(biāo)普又放言警示國內(nèi)房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而在此風(fēng)口浪尖，國內(nèi)地產(chǎn)信托再度曝出違約風(fēng)險(xiǎn)，京滬的兩項(xiàng)信托項(xiàng)目雙雙出現(xiàn)還本付息墊資的情況。

在融資調(diào)控和銷售限購等政策的影響下，龐大的融資項(xiàng)目有多少會(huì)出現(xiàn)隱性乃至實(shí)質(zhì)性兌付違約？

正在募集中的“中鐵信托-豐利73期泰禾集團(tuán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”擬募資1.35億元，其股權(quán)質(zhì)押驚現(xiàn)2.5折的罕見低價(jià)。而且該計(jì)劃還設(shè)定了風(fēng)險(xiǎn)警戒線為信托本金的1.4倍，如果信托期限內(nèi)連續(xù)三個(gè)交易日該股收盤價(jià)跌破警戒線每股3.03元，則泰禾集團(tuán)必須在3個(gè)工作日內(nèi)追加質(zhì)押股票數(shù)量或現(xiàn)金。這并非個(gè)案，近來已有多個(gè)信托計(jì)劃的質(zhì)押率在30%上下，可見信托公司自身也感受到了地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)之大?！?/p>

國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普9月27日發(fā)布報(bào)告，認(rèn)為融資能力減弱、短期償債壓力及土地溢價(jià)等因素，將導(dǎo)致中國部分房企無法承受銷售額下降的打擊，出現(xiàn)流動(dòng)性“虛弱”。標(biāo)普特意點(diǎn)出綠城中國等6家企業(yè)名字，認(rèn)為如果市場繼續(xù)疲軟，這些企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)將加大。瑞銀在23日發(fā)布的一份報(bào)告中稱，政府加強(qiáng)控制信托貸款，將進(jìn)一步加大中國開發(fā)商的融資壓力。

有業(yè)內(nèi)人士稱，外國投資者和外媒的聯(lián)手做空，才是地產(chǎn)股暴跌的主因?；ㄆ煦y行亞太區(qū)房地產(chǎn)研究主管蔡金強(qiáng)近日即表示，政策影響并不是港股市場中內(nèi)房股下跌的主因，這一輪內(nèi)房股持續(xù)暴跌很重要的因素是來自歐洲和美國的對沖基金，他們有計(jì)劃地在沽空。

有報(bào)道稱，曾因做空安然而聞名世界的對沖基金巨頭、“賣空大師”吉姆·查諾斯，在9月20日美國一個(gè)電視采訪中表示，一切與中國房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都是他的沽空目標(biāo)。查諾斯唱空的同時(shí)也在做空，他創(chuàng)立了一只專門“做空中國”的基金，該基金通過在香港上市的實(shí)體押注中國房地產(chǎn)市場崩盤，他還曾在一個(gè)會(huì)議上列舉了他做空的股票，其中包括在港上市的保利香港。

分析人士表示，在全球股市弱勢的背景下，對沖基金沽空房地產(chǎn)股幾乎是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)檫@與政府打壓房地產(chǎn)的行為不謀而合。無論是利空或者利好，他們都可以把它解釋為壞的消息。

在對沖基金做空地產(chǎn)股、外資搖旗吶喊鼓吹海外項(xiàng)目的同時(shí)，部分外資正在從中國房地產(chǎn)撤出。

9月28日上午，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)已經(jīng)同意出售其所持有的上海Channel one購物中心95%股權(quán)，以14.6億元人民幣的價(jià)格出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，首次退出中國房地產(chǎn)市場。此次收購股權(quán)預(yù)計(jì)于11月初完成，此前黑石于2008年11月以人民幣10億元的價(jià)格購得Channel One購物中心股權(quán)。

在持有該物業(yè)的三年時(shí)間內(nèi)，黑石集團(tuán)將其出租率提高至了超過90%。在如此好的趨勢之下，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，不禁讓人懷疑是否為看空中國商業(yè)房地產(chǎn)未來走勢。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。由于資本的趨利性，這些外資青睞中國房地產(chǎn)市場是以投機(jī)為目的，在市場情況好時(shí)，大量投資，而在市場情況不好時(shí)，迅速變現(xiàn)離開。