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房地產(chǎn)信貸緊縮、信托融資風(fēng)險(xiǎn)乍起，樓價(jià)雖然還在假摔，但優(yōu)惠的力度已經(jīng)擴(kuò)大，同時(shí)覆蓋面已經(jīng)開始變廣，隨著10月份房屋供給量的加大，房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾近日公布了一份針對(duì)中國地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測(cè)試報(bào)告，將綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中國、合生創(chuàng)展、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在一年內(nèi)將下調(diào)10%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為銀監(jiān)會(huì)開始嚴(yán)查信托是與高房?jī)r(jià)決戰(zhàn)的信號(hào)，是房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到最后的決戰(zhàn)期。

標(biāo)普認(rèn)為，融資能力減弱、短期償債壓力及土地溢價(jià)等因素，將導(dǎo)致部分中國房地產(chǎn)商無法承受銷售額下降的打擊，出現(xiàn)流動(dòng)性“虛弱”。標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，其對(duì)中國房地產(chǎn)公司進(jìn)行的壓力測(cè)試表明，多數(shù)地產(chǎn)商能承受2012年銷售降低10%的沖擊，部分房地產(chǎn)商則無法承受。標(biāo)普點(diǎn)了沿海家園、綠城中國、合生創(chuàng)展、上海證大、盛高置地、上置集團(tuán)等6家企業(yè)的名，認(rèn)為如果市場(chǎng)繼續(xù)疲軟，這些企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)將加大。

標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，如果銷售降低30%，很多房地產(chǎn)公司將面臨流動(dòng)性緊縮。但標(biāo)準(zhǔn)普爾信貸分析師符蓓在報(bào)告中表示，明年房地產(chǎn)銷售降低30%的情況不可能出現(xiàn)，原因之一是房地產(chǎn)商過去兩年的投資增加，提高了可供銷售的房產(chǎn)庫存。

對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌的問題，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，在資金及信貸緊張的情況下，不少開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，增強(qiáng)流動(dòng)性，將被迫降價(jià)。

未來6至12個(gè)月，中國房?jī)r(jià)會(huì)有10%的下調(diào)。但其認(rèn)為，在信貸和政策緊縮的大環(huán)境下，降價(jià)并不一定會(huì)起到促銷作用。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為近段時(shí)間監(jiān)管層的一系列的動(dòng)作與領(lǐng)導(dǎo)層的一連串表態(tài)，一方面是在表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，另一方面也在向市場(chǎng)喊話：“即使面臨歐債危機(jī)的情況下，中國對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對(duì)不會(huì)放松”。這無疑給那些依舊堅(jiān)持不降低，期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。

在觀望長達(dá)半年之后，部分大型開發(fā)商在9月底開始采取實(shí)質(zhì)性的降價(jià)措施，繼率先舉起降價(jià)20%的大旗之后，富力地產(chǎn)再次宣布下調(diào)全年銷售目標(biāo)20%，成為首個(gè)下調(diào)銷售目標(biāo)的一線房企。而龍湖、仁恒旗下樓盤9月成交價(jià)格較8月出現(xiàn)明顯回調(diào)。種種跡象表明，一場(chǎng)席卷全國的樓市降價(jià)狂潮即將來襲。

9月26日，富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉在出席活動(dòng)時(shí)對(duì)媒體坦言，已將富力全年銷售目標(biāo)從400億元下調(diào)20%至320億元，而這個(gè)決定是視乎中國當(dāng)下的整體金融情況、宏觀環(huán)境而定的。而早先李思廉在出席富力地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就曾高調(diào)表示，富力項(xiàng)目已降價(jià)10%，接下來還將繼續(xù)降價(jià)10%。對(duì)降價(jià)20%毫不避諱的李思廉，此次再度直面市場(chǎng)，富力成為首個(gè)明確提出下調(diào)全年業(yè)績(jī)的一線房地產(chǎn)公司。

“主流公司都在用自己的方式度過這段比較困難的日子?！崩钏剂硎尽２贿^，由于富力的項(xiàng)目主要集中在一線城市，受今年限購影響較大，因此一味降價(jià)也不一定能取得理想效果。正如李思廉所說：“勉強(qiáng)大力推銷不是好辦法。”今年“金九銀十”市場(chǎng)整體銷售不理想，如果連這個(gè)全年最佳的黃金時(shí)節(jié)也不景氣，那么全年可以說是大局已定，下調(diào)銷售目標(biāo)也只是無奈之舉。

“再往后給開發(fā)商回籠資金的機(jī)會(huì)越來越少了，10月是個(gè)非抓住不可的時(shí)點(diǎn)，所有打折促銷的手段都必須亮出來了?！?/p>

上海中原物業(yè)代理公司副總經(jīng)理唐振東預(yù)計(jì)，在開發(fā)商降價(jià)措施的推動(dòng)下，10月樓市成交量較9月將明顯回升。今年的“金九銀十”將在政策平穩(wěn)的環(huán)境下度過，但樓市的整體低迷至少將持續(xù)至明年一季度。

對(duì)于目前開發(fā)商降價(jià)促銷現(xiàn)象的增多，宋衛(wèi)平27日稱，降價(jià)是個(gè)不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，接下來綠城的營銷策略將分為3階段：首先，努力做銷售，把房子賣出去；如果這個(gè)不奏效，會(huì)考慮騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；如果前面的手段都行不通，就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了?！爱?dāng)然，我相信，綠城不會(huì)死在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的前面。”

馬光遠(yuǎn)也表示，考慮到這么多年以來調(diào)控政策多次變成“空調(diào)”的尷尬，并不敢明確預(yù)期房?jī)r(jià)調(diào)控的拐點(diǎn)是否真的已經(jīng)到來。但是，不可否認(rèn)，之前已經(jīng)形成的房?jī)r(jià)未來仍將暴漲的故事可以收尾了。如果目前的調(diào)控政策能夠繼續(xù)明確自己的訴求，堅(jiān)持限購政策不動(dòng)搖，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的資金鏈進(jìn)行加壓，開發(fā)商唯一的選擇就是讓房?jī)r(jià)回歸理性。而關(guān)鍵的關(guān)鍵，就是管住銀行，堅(jiān)持限購，切斷開發(fā)商通過信托等“曲線輸血”的通道，房?jī)r(jià)的回歸就只是時(shí)間問題。