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夏去秋來，房地產調控正在步入下半場。自去年初開始，至今年上半年，可稱為上半場，其特征是：政策持續(xù)加碼，成交量萎縮，價格漲幅回落。下半場的特征將是：政策緊縮至高限，成交量趨于平穩(wěn)，部分城市價格有所下跌。

近期，宏觀政策面，主要關注的是貨幣政策的動向。9月開始，央行擴大存款準備金的基數，將保證金存款亦納入繳存范圍，借此可回收資金8800億，相當于上調存款準備金率1.1個百分點，可見流動性進一步收緊。8月末，廣義貨幣同比增長13.5%，創(chuàng)2004年11月以來新低，已經顯著低于16%的年度控制目標。另外，8月CPI增幅已經下拐，歐債危機升級，美債危機初露端倪，國內經濟穩(wěn)中有降。綜上因素，貨幣政策已不太可能大力度加強了。

房地產政策面，“二三線限購”中焦點。從8月中旬開始，媒體就炒作這事，卻有“雷聲大、雨點小”之嫌。臺州、衢州等出臺的限購令，明顯屬于“從寬發(fā)落”，比如臺州只限市區(qū)和新房，衢州對本地家庭只限第四套。而相當一部分房價漲幅偏高的城市，諸如廊坊、韶關、秦皇島、煙臺等，紛紛主打“限價牌”，限制新售樓盤的預售備案價，而對限購則敬而遠之。

其實，很多人沒搞清楚一點，限購只是手段，而目標卻是房價。房價控制目標才是關鍵，因為今年初的“新國八條”，明確提出將“此物”列為問責對象。遺撼的是，600多個城市政府，都將房價控制目標定為不高于GDP或收入增幅，僅有北京限定普通住房價格“穩(wěn)中有降”。那么，限購與否的主動權，其實是握在地方手中的，若能完成房價控制目標，憑什么一定要被限？在中央與地方的博弈中，正由于在房價控制目標制定中落于下風，才導致當前限購上的被動。政策緊縮的力度，到此也就終結了。

中國樓市是政策市，政策一旦松動，則市場離復蘇也就不遠了。比如，2008年月10月，國家出臺4萬億元經濟刺激計劃，房地產調控也大大松綁，而樓市在2009年3月迎來持續(xù)反彈。值得關注的是，本輪經濟政策和樓市政策已經“見底”，但接下去的放松節(jié)奏，卻沒2008年那么快，力度也沒后者那么大。

在此影響下，未來半年左右，房地產市場總體上仍呈探底態(tài)勢。按國家統(tǒng)計局口徑，2008年全國商品房成交量同比2007年減少近二成，而今年前8個月，同比去年同期仍上漲了13%。不過，若剔除掉經濟適用房、棚改房、限價房這類保障房，則今年純商品住宅成交量將會低于去年。一線城市和部分二線城市，降幅更為明顯。

至于價格，去年以來可謂相當頑強。若按成交均價，今年前8個月全國商品住宅價格同比上漲10%，甚至高于去年的7%；若按價格指標，則8月全國70個大中城市房價指數經過持續(xù)7個月回落之后，仍比7月上漲0.02%。按此走勢，預期9月將迎來下行拐點。湊巧的是，上一輪樓市調整，也是在相近時點，即2008年8月下拐，持續(xù)小跌了6月個月時間。本輪房價調整，預計比上一輪跌幅小、步調慢。明年下半年，早則二季度，將步入小步復蘇、回暖通道。

對此，房地產開發(fā)企業(yè)，應有足夠的認識，既要做好“過冬”的準備，又要避免產生過度悲觀情緒。商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產是更好的發(fā)展方向，由于住宅仍是“主戰(zhàn)場”，仍想以住宅開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，有兩個戰(zhàn)略方向：一是向下走：參與保障房；二是往上靠：關注高端市場。保障房大躍進，將會分流中低端商品住宅的市場需求，而近幾年供地的減少，會使幾年后高檔房供應緊張，價格上行。再者，等2015年全國真正形成保障房和商品房雙體系、雙軌制后，國家自然會放松對于商品住宅市場的控制。