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日前，媒體報(bào)道廣州樓市9月成交量大跌五成，“金九”變成了“銅九”，“銀十”會(huì)是怎樣的狀況？廣州樓市剛性需求依然旺盛，市民普遍反映樓價(jià)還是偏高，但從銷(xiāo)售情況來(lái)看，一些合乎買(mǎi)家預(yù)期價(jià)格的新盤(pán)仍受到追捧。

到底目前樓市現(xiàn)狀如何？房地產(chǎn)限購(gòu)限貸的政策是否見(jiàn)效？年底樓市的走勢(shì)又會(huì)如何？這些問(wèn)題都是民眾十分關(guān)心的問(wèn)題。確實(shí)，目前樓市的走勢(shì)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯一面倒的情況，因此要準(zhǔn)確地判斷其走向并不容易。

一方面是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化的因素很多，另一方面也因?yàn)橄拶?gòu)政策沒(méi)有“一刀切”，而僅是限于一二線城市和部分二三線城市。因此，全國(guó)樓市變化是多元化的，不可一概而論。

從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)的確還未出現(xiàn)全面回落的跡象。這是因?yàn)橄拶?gòu)的一二線城市只有40多個(gè)，而全國(guó)未限購(gòu)的大中小城市卻達(dá)600多個(gè)。因此，即使一二線限購(gòu)的城市已經(jīng)形成和出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落跡象，但從全國(guó)來(lái)看則并不一定存在同樣的跡象，有些未限購(gòu)的三四線城市可能房?jī)r(jià)仍然還在上漲。

從廣州來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)目前房?jī)r(jià)已經(jīng)是處在震蕩下行的態(tài)勢(shì)。因?yàn)閺V州今年初就開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，投資性購(gòu)房受到限制和打擊，尤其是大規(guī)模、批量性的購(gòu)房基本受控。

但廣州樓市同樣也并沒(méi)有形成一面倒的狀況：既沒(méi)有大幅下跌，也沒(méi)有大幅上揚(yáng)，而是形成拉鋸般上下波動(dòng)的情形，不過(guò)整體的態(tài)勢(shì)是趨降的。原因是開(kāi)發(fā)商采取了階段性促銷(xiāo)的策略。

我們可以對(duì)上半年樓市的表現(xiàn)做一個(gè)簡(jiǎn)單的回顧：1月底出臺(tái)新國(guó)八條；2月廣州開(kāi)始實(shí)行更為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策；3成交比較低迷；4月開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行第一輪促銷(xiāo)，一度樓市出現(xiàn)日光盤(pán)；5月郊區(qū)盤(pán)加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，成交有所回升。

但好景不長(zhǎng)，6、7月開(kāi)發(fā)商放緩住宅促銷(xiāo)，將精力主要放在商業(yè)物業(yè)如車(chē)位、商鋪和寫(xiě)字樓以及公寓等產(chǎn)品的促銷(xiāo)上，住宅成交再度明顯下降；8月國(guó)務(wù)院明確一二線城市限購(gòu)政策不放松、并且將擴(kuò)大至部分二三線城市，開(kāi)發(fā)商又再度加強(qiáng)住宅促銷(xiāo)的強(qiáng)度和力度，出現(xiàn)萬(wàn)科萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)和碧桂園十里銀灘七五折促銷(xiāo)。

9月開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度空前加大，但實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)不多，而是采取暗降的形式，如送寶馬、送車(chē)位、送迪拜游等優(yōu)惠或者虛張聲勢(shì)的折扣噱頭，有一定效果但并不太明顯。業(yè)界認(rèn)為金九不再，但我覺(jué)得其實(shí)九月成交已算不錯(cuò)，成交量估計(jì)與8月相比差不多，都算是今年比較好的成交記錄。

10月和接下來(lái)的兩個(gè)月可以說(shuō)是今年樓市最后的沖刺階段，開(kāi)發(fā)商將會(huì)全力以赴促銷(xiāo)推盤(pán)。據(jù)稱(chēng)國(guó)慶期間有77個(gè)樓盤(pán)推盤(pán)、5萬(wàn)多套新貨上市，這種情形幾乎是近年來(lái)少見(jiàn)的。

開(kāi)發(fā)商如果不把握好這個(gè)時(shí)機(jī)“以?xún)r(jià)換量”，一旦樓市進(jìn)入競(jìng)相降價(jià)的局面，可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的原因而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)“越跌越?jīng)]人買(mǎi)”的現(xiàn)象，反倒不利于房企走貨。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是在逐步顯現(xiàn)的。因?yàn)椋词箯娜珖?guó)來(lái)看房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也已經(jīng)基本遏制，而經(jīng)濟(jì)卻沒(méi)有受到過(guò)大影響。如果房?jī)r(jià)可以繼續(xù)保持這樣逐步震蕩下行的態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控的目的和效果就初步達(dá)到了，而且經(jīng)濟(jì)也不會(huì)因此而硬著陸。