劉蕓的身份最近變化有些大,一個月前她還是海南蘭海集團的高管,如今,她變成一家房地產(chǎn)代理公司的高管?!凹瘓F進行了重組,原來的營銷團隊成立了代理公司?!眲⑹|說。事實上,并非僅僅集團重組這么簡單,劉蕓原來所在的公司是海南當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)公司之一,但今天這家公司將旗下所有項目51%的股權(quán)出售給了吉林亞泰(600881)?!斑B海南、天津和山東的項目一起,51%的股權(quán)大概賣了十幾個億吧?!眲⑹|說。這意味著蘭海集團不再有項目可做,“現(xiàn)在吉林亞泰全面接手了公司的項目,包括現(xiàn)有項目的重新定位和未來的銷售?!?
冷清的海南
對于大多數(shù)熱衷于海南的房地產(chǎn)商而言,他們面臨的大概是上世紀90年代以來最寒冷的冬天。
以三亞為例,房地產(chǎn)市場成交量逐月下跌:2月份成交量尚有2054套,8月份三亞全市成交量僅有298套?!肮倘挥邢募臼侨齺喎康禺a(chǎn)成交淡季的因素,但今年主要還是因為限購政策起到了作用?!眲⑹|說,此前海南的免稅政策本應(yīng)該促進成交,但事實上對三亞市場的促進不大。三亞大部分旅游項目的售樓部依然是門可羅雀。
劉蕓更擔(dān)心的是,此前形成的海南投資市場迅速冷卻。并非僅僅是三亞,即便如瓊海這樣的非限購城市目前的銷售情況也并不理想。
劉蕓他們在瓊海代理了一個面向萬泉河的小規(guī)模樓盤,以小戶型為主,總價大約在30萬-70萬,本以為島外投資市場加上本地市場,項目銷售應(yīng)該不成問題,但項目自從去年下半年開盤銷售以來就不理想?!皪u外投資市場觀望,島內(nèi)老百姓固執(zhí)地覺得外地人把本地的房價炒得太高,也不愿意買?!痹趧⑹|看來,雖然已是國際旅游島,但三亞、瓊海本地的購房者的心態(tài)與內(nèi)地縣城并無太多區(qū)別。
瓊海市因為非限購的原因,其成交量已然不小,8月成交883套,占整個海南市場的31%,僅次于???。但在劉蕓看來,??诔W∪丝诙?,開發(fā)商在調(diào)整銷售策略之后,以本地的剛性需求為主的客戶支撐著??谑袌觯饲昂?诏偝吹匿N售熱潮依然不再,8月份??阡N售均價僅為8498元/平方米,甚至低于瓊海8731元/平方米的銷售均價。
情況更為嚴重的是除???、三亞及瓊海之外海南其他縣市的房地產(chǎn)銷售?!碍偤U嫉?0%,??诮咏?0%,三亞11%,這意味著除去這三個地方,海南其他縣的銷售占比不到20%?!眲⑹|說。但是2010年之后,整個海南興起的投資熱潮,恰恰在類似于文昌、萬寧、陵水及澄邁這樣的縣城?!澳切┑胤降耐恋爻鲎屚菙?shù)千畝的出讓,投資規(guī)模非常大?!眲⑹|說。
戰(zhàn)略性合作
在劉蕓看來,海南市場的冷清意味著一輪新的洗牌,首當其沖的就是海南本土公司,她所在的公司或許就是此輪洗牌的犧牲品?!拔覀円菜闶呛D媳就恋拇蠊玖?,但2009年到2010年,我們在??诤腿齺喪袌錾细揪湍貌坏降??!眲⑹|說。
按劉蕓的表述,到2009至2010年,??诩叭齺唭傻氐耐恋鼗境鲎屚戤叄幢闶怯械貟炫?,價格亦超乎想象。同時,瓊海、萬寧、澄邁及陵水等地的土地價格亦快速上漲,地方政府只對那些規(guī)模大的島外公司感興趣,并且要求大規(guī)模開發(fā)。
此類招商模式導(dǎo)致蘭海集團無法在海南獲得土地,不得不出走島外。他們先后在天津及山東拿下兩塊地。
這是直接導(dǎo)致劉蕓所在公司面臨資金困難的原因,2010年海南島內(nèi)房地產(chǎn)銷售已然開始變冷,公司在拿下土地之后一時資金周轉(zhuǎn)不靈,以至于其在三亞的項目不得不通過信托的方式進行融資?!叭齺嗧椖康男磐谢镜韧谒侥?,我們是以500萬一股的方式對外融資的?!眲⑹|說。但出乎意料的是,資本市場對海南本土開發(fā)商并不看好,融資額并沒有達到項目需求,此時,山東及天津項目又要求開工。
蘭海集團不得不干脆尋找買家,最終吉林亞泰接手。蘭海以旗下所有項目打包的方式出售51%的股權(quán)。
項目出手之后,總公司已經(jīng)沒有項目可售,新的合作方要求重新定位和規(guī)劃項目,并自己銷售。這意味著總公司除去配合合作方完成項目之外,并沒有實際意義的項目運作。“這個背景下,公司進行重組,銷售團隊此前銷售公司的項目有一定的客戶資源,業(yè)績也不錯,所以就把銷售團隊和營銷團隊整合成代理公司,一方面把總公司原來項目的尾貨慢慢銷售掉;另一方面,銷售團隊可以作為代理公司,代理其他公司的項目?!眲⑹|說。
劉蕓現(xiàn)在所在的銷售代理公司已經(jīng)脫離了總公司?!拔覀兪且岳习迥锏拿x注冊這個銷售代理公司的。”劉蕓說。
但劉蕓并不認同自己的公司已經(jīng)死亡?!拔覀兒秃献鞣绞菓?zhàn)略性的合作關(guān)系,我們還有49%的股權(quán)。”劉蕓說。
擊鼓傳花
無論是戰(zhàn)略性合作,抑或是通過出讓項目股權(quán)選擇暫時離場,資金的壓力以及對市場的判斷仍然是當前房地產(chǎn)市場不變的話題。
對于未曾經(jīng)歷海南上世紀90年代地產(chǎn)泡沫的劉蕓而言,她最近一直在琢磨他們離開公司的時候老板說的一句話:擊鼓傳花的游戲開始了!“一方面是資金困難,另一方面老板可能是想在泡沫沒有破裂之前,手中握有資金。”劉蕓說。事實上,劉蕓的老板并未做虧本生意?!岸际呛庙椖?,十幾個億說起來有些賤賣的意思,但也掙了幾個億吧?!眲⑹|說,“老板有自己的想法。”
但是劉蕓認為老板要堅持把所有項目都做下去的話,總投資額需要上百億。項目固然有天然的區(qū)位優(yōu)勢,屬于優(yōu)質(zhì)項目,但在房地產(chǎn)整體環(huán)境并不好的今天,老板和劉蕓們一樣迷惘。經(jīng)歷過上世紀90年代泡沫的海南本土房地產(chǎn)商們最熟悉的游戲便是擊鼓傳花?!霸谀莻€游戲當中,最穩(wěn)妥的方式是,在泡沫破裂之前,盡早將手中的項目轉(zhuǎn)出去?!眲⑹|說,“我們在海南、天津和山東的項目,成型都需要一年的時間?!?
在劉蕓看來,公司固然因為擴張出現(xiàn)了資金困難,但亦未到難以為繼的地步,老板此番脫手,實際擔(dān)心的是未來市場可能出現(xiàn)的變化。“老板認為,在沒有虧本的情況下,持有項目41%的股權(quán),未來如果形成銷售,可以通過手中股權(quán)套利,如果項目實在不行的話,那么現(xiàn)在掙回來的也沒有虧?!眲⑹|說。
接手的公司將直接面對未來的市場的挑戰(zhàn)。
或如劉蕓老板所言:擊鼓傳花的游戲開始了!(鄔瓊)
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