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今天是國(guó)慶日，亦是樓市“銀十”的第一天。今年的“金九”以慘淡收尾，“銀十”恐也很難看好。

上月27日，處于價(jià)格膠著狀的國(guó)內(nèi)樓市再受?chē)?guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)無(wú)情重?fù)?。在名為《壓力測(cè)試顯示若銷(xiāo)售重挫，可能?chē)?yán)重打擊中國(guó)房企的流動(dòng)性狀況》的行業(yè)報(bào)告中，標(biāo)普分析師寫(xiě)道：“隨信貸政策越來(lái)越緊，將迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)或?qū)ふ移渌谫Y渠道，其中不少渠道代價(jià)高昂。”

這是標(biāo)普向中國(guó)房企發(fā)出的最新警告。標(biāo)普稱(chēng)：未來(lái)半年至1年內(nèi)，疲軟的銷(xiāo)售和趨緊的信貸將給中國(guó)房企流動(dòng)性造成更大壓力，大多數(shù)標(biāo)普評(píng)級(jí)的中國(guó)房企，尚能抵抗明年銷(xiāo)量降10%的壓力，但明年銷(xiāo)售若比2011年降30%，很多房企可能難以承受，超過(guò)一半會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。

標(biāo)普對(duì)29家在港上市的內(nèi)地房企進(jìn)行了重新評(píng)級(jí)，大部分房企的評(píng)級(jí)等于或低于BB+級(jí)別之“投機(jī)級(jí)”。

有人也許會(huì)說(shuō)標(biāo)普評(píng)級(jí)所選取的樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]實(shí)在太少，可信度值得推敲。本報(bào)想說(shuō)的是，能在港上市摟錢(qián)的全系國(guó)內(nèi)房企大鱷，它們未來(lái)的遇境尚且如此，其他成千上萬(wàn)中鱷和小鱷又能好到哪里去。“重?fù)簟敝袊?guó)樓市并非標(biāo)普一家。8月份以來(lái)美國(guó)黑石開(kāi)始從上海樓市撤資；緊隨而至，內(nèi)地房企通過(guò)離岸債券市場(chǎng)融資渠道形同“自動(dòng)關(guān)閉”；再接著，外管局“暫時(shí)關(guān)閉”內(nèi)地房企通過(guò)境外子公司發(fā)行債券為境內(nèi)母公司融資渠道。新一輪調(diào)控組合拳不僅止于此。國(guó)慶前一周，綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股價(jià)暴跌28.5%，碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]緊隨其后暴跌26%，保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]香港、華潤(rùn)置地等也相繼下跌17%以上。

以上所及好歹系樓市大鱷，標(biāo)普判斷它們的現(xiàn)金頭寸平均還能死扛6個(gè)月不言降價(jià)。但絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)房企恐怕沒(méi)那么“幸運(yùn)”，房企向銀行借貸“大門(mén)緊閉”，民間借貸成為救命稻草，大型房企借貸利率平均達(dá)20%以上，小型房企最高借貸利率已破40%。而且，房企不言大小，8月份平均負(fù)債率已創(chuàng)75.3%的歷史高點(diǎn)?？v然大小房企有暴利時(shí)代的“盆滿缽滿”打底，但再這么耗下去，就是摟有金山銀山也會(huì)坐吃山空。

平心而論，因中央政府顧忌調(diào)控過(guò)烈會(huì)傷及宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，始于2009年四季度的樓市調(diào)控節(jié)奏緩慢，一直采取“溫水烹青蛙”的方式進(jìn)行?？蓢@大小房企愣是不肯放棄暴利仍將再續(xù)的幻想，一次次喪失中央政府提供的房?jī)r(jià)軟著落——回歸理性之機(jī)會(huì)，結(jié)果是越扛越被動(dòng)。

輿論一直抱怨中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)三心兩意。其實(shí)，鑒于調(diào)控以軟著落為最終目標(biāo)，在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人比耐心的同時(shí)，中央政府始終靜觀房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)。由于今年開(kāi)始全國(guó)力推保障房工程，樓市的供方新生態(tài)開(kāi)始構(gòu)筑，外加買(mǎi)房人心態(tài)已變，中央政府等待房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)比誰(shuí)都更有耐心。

明年秋天要開(kāi)“十八大”，后年春天要選舉新一屆中央政府。在此之前若房?jī)r(jià)未能適度下降甚至于重新攀升，讓執(zhí)政當(dāng)局拿什么取信于民？所以，隨公租、經(jīng)適、廉租、限購(gòu)、限貸等組合政策推出，以及非銀行渠道融資大門(mén)一道道關(guān)閉，房?jī)r(jià)漲幅仍將繼續(xù)收窄。至于能降多少，則要看國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)及全球經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，如果對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響過(guò)大，則會(huì)延長(zhǎng)“溫水烹青蛙”的預(yù)定時(shí)間。反之亦然。總之，調(diào)控閘門(mén)大小猶如人們上飯館盡可“豐儉由人”，主動(dòng)權(quán)始終掌握在政府手里。所以，奉勸大小房企該做能識(shí)時(shí)務(wù)的“俊杰”。