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●對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括哪些？

答：補(bǔ)償包括：1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

●評(píng)估被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值的法律依據(jù)是什么？

答：2011年6月3日，國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評(píng)估辦法》），規(guī)范國(guó)有土地房屋征收工作的價(jià)值評(píng)估行為。

●評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何確定？

答：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

●被征收人拒絕或不配合實(shí)地查勘怎么辦？

答：被征收人拒絕在查勘記錄上簽字或蓋章的，由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

解讀

同一征收項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

（一）貨幣補(bǔ)償。被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于住宅房屋，實(shí)行同一征收項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的征收獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)不得高于所處區(qū)位新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。

模擬案例：根據(jù)采集統(tǒng)計(jì)的該區(qū)域存量多層住房的市場(chǎng)評(píng)估案例，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)為13800元/平方米。該被征收房屋所處區(qū)位前3個(gè)月的“新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格”約為21288元/平方米，則該項(xiàng)目的征收獎(jiǎng)勵(lì)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)不得高于：（21288-13800）=7488元/平方米。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)與所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)清差價(jià)。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。屬于公用分?jǐn)偟某娣e部分，由房屋征收部門(mén)按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)格與被征收人進(jìn)行結(jié)算。

直管公房補(bǔ)償按比例分配

對(duì)于存在租賃關(guān)系的直管公有住宅房屋，如承租人同意解除租賃關(guān)系的，給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，廣州歷史上形成的對(duì)于棄租補(bǔ)償?shù)牧?xí)慣做法是產(chǎn)權(quán)人獲得70%，承租人獲得30%，《意見(jiàn)》維持了歷史的做法。如承租人不同意解除租賃關(guān)系的，則需服從征收人的統(tǒng)一安排，由征收人另行安排使用面積不少于被征收房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。

“辦證難”房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償

此次出臺(tái)的《意見(jiàn)》，本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，對(duì)于被征收人在1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》實(shí)施前，為解決基本生活需要而自行建設(shè)的房屋，考慮到法規(guī)政策不斷完善的歷史背景，給予適當(dāng)、合理補(bǔ)償，規(guī)定可按照不超過(guò)住宅房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60%給予貨幣補(bǔ)償。

住改商不補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失

對(duì)擁有合法產(chǎn)權(quán)，但由業(yè)主自行“住改商”的房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅用房補(bǔ)償；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?997年為界進(jìn)行劃分并給予不同補(bǔ)償，但不支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

搬遷獎(jiǎng)勵(lì)分階段依次遞減

例如：國(guó)有土地房屋征收決定作出之日為2012年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被征收人在第一階段內(nèi)按時(shí)搬遷的就可以獲得全額獎(jiǎng)勵(lì)，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)相應(yīng)遞減10%，被征收人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，以下以此類(lèi)推。

半數(shù)以上的被征收人選定

同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)視為有效

《意見(jiàn)》規(guī)定：房屋征收決定公告后10日內(nèi)，半數(shù)以上被征收人選定同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)視為有效。如協(xié)商選定不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人在公布名錄通過(guò)搖珠方式確定。公開(kāi)搖珠時(shí)，房屋征收部門(mén)將邀請(qǐng)被征收人代表、被征收房屋所在區(qū)監(jiān)察部門(mén)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)組織代表等參與監(jiān)督?！?/p>