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7月26日，上海樓市出臺(tái)“滬四條”，上海樓市“限購(gòu)”再度收緊，從上海對(duì)于當(dāng)前樓市調(diào)控政策走向的判斷來(lái)看，一線城市樓市調(diào)控政策的走向應(yīng)該是偏緊的，而不是像之前好多業(yè)內(nèi)外人士預(yù)判的一線城市限購(gòu)政策會(huì)松動(dòng)。上海“滬四條”出臺(tái)的舉動(dòng)，從基本面上來(lái)看，現(xiàn)在一線城市樓市調(diào)控政策要松動(dòng)看來(lái)不可能了。

具體而言，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市樓市調(diào)控將進(jìn)一步收緊，可從以下幾方面來(lái)理解：

第一、調(diào)控下半年繼續(xù)從嚴(yán)，“調(diào)控常態(tài)化”已成為政策導(dǎo)向的根本性變化。部分不受限購(gòu)的三、四線城市近來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)搶眼，已經(jīng)取代一線城市成為漲幅榜前列的?？?。在調(diào)控并未松動(dòng)的當(dāng)下，這樣的表現(xiàn)政府相關(guān)部門(mén)馬上做出了反應(yīng)，出臺(tái)了新“國(guó)五條”，啟動(dòng)限購(gòu)措施。政府“調(diào)控常態(tài)化”的行為同時(shí)也表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)交易、房租調(diào)控、保障房建設(shè)等諸多方面。同樣，上海樓市出臺(tái)“滬四條”，當(dāng)中更多的調(diào)控細(xì)節(jié)主要是針對(duì)當(dāng)前規(guī)避限購(gòu)政策的市場(chǎng)行為，這也是“調(diào)控常態(tài)化”的具體表現(xiàn)。

第二、“新國(guó)五條”的細(xì)化執(zhí)行，上海出臺(tái)“滬四條”基本上是基于“新國(guó)五條”及前期政策的基礎(chǔ)上而出臺(tái)的政策細(xì)則，同樣，北京、廣州、深圳等地預(yù)計(jì)也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的措施，進(jìn)一步強(qiáng)化一線樓市的調(diào)控成果。

在“新國(guó)五條”中曾經(jīng)提到“一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這條政策是原有政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和深化，強(qiáng)調(diào)地方政府執(zhí)行樓市調(diào)控力度方面又提出了明確的要求。當(dāng)前，樓市調(diào)控政策僅僅是針對(duì)的由于一線城市限購(gòu)倒逼二三線城市房地產(chǎn)投資高漲，房?jī)r(jià)漲幅也出人意料的現(xiàn)象，并且同時(shí)，要求各地尤其是一線城市要繼續(xù)從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策。

第三、從一線城市各地對(duì)于“新國(guó)五條”的具體反映來(lái)看，一線城市多數(shù)在“觀望”是否或何時(shí)出臺(tái)新的樓市調(diào)控措施，“滬四條”的出臺(tái)將各地調(diào)控政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確話，同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策的主要導(dǎo)向還是繼續(xù)維持下半年量增價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)局面。

拿上海來(lái)講，滬四條等多方面因素決定下半年市場(chǎng)走勢(shì)是量增價(jià)穩(wěn)：

從價(jià)格角度來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，漲也漲不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：

1、滬四條中第一條：加強(qiáng)商品住房銷售方案?jìng)浒笇徍?。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這一條其實(shí)是一個(gè)限價(jià)政策，也可以理解上海樓盤(pán)從此開(kāi)始“政府定價(jià)”?！罢▋r(jià)”在此前市場(chǎng)中已有先例，如浙江的舟山地區(qū)就采用政府定價(jià)的方式。一般而言，政府給每個(gè)樓盤(pán)的基準(zhǔn)定價(jià)都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)的5-10%，按照這樣的操作方式，樓盤(pán)價(jià)格也不會(huì)漲到那里去?！罢▋r(jià)”的行政干預(yù)手段主要是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維持目前房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)局面。      2、 “調(diào)控常態(tài)化”導(dǎo)致市場(chǎng)宏觀面整體表現(xiàn)平穩(wěn)，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)供不應(yīng)求、風(fēng)頭浪尖現(xiàn)象，將會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策來(lái)平抑；

3、“一房一價(jià)”導(dǎo)致商品住宅價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)有太大的變化，它既規(guī)定了房?jī)r(jià)上漲的幅度空間，也限制了房?jī)r(jià)下調(diào)的自由，很大程度上講，“一房一價(jià)”是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)具體措施；

4、“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”其實(shí)是地區(qū)房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)，10%也罷，不高于GDP增速也罷等等，在城市化背景及正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)律下都是正常的漲幅，因此，房?jī)r(jià)變化也是相對(duì)平穩(wěn)的。

從成交量角度來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于“滬四條”中叫停外地戶籍補(bǔ)稅購(gòu)房等措施，其實(shí)就是針對(duì)之前規(guī)避限購(gòu)措施而來(lái)，該條政策的實(shí)質(zhì)意義在于上海樓市“限購(gòu)”再度收緊，也是為了限制豪宅及投資客過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)。從這個(gè)意義上來(lái)講，上海下半年仍將是以自住需求為主的市場(chǎng)。

由于“滬四條”等措施繼續(xù)出臺(tái)，樓市調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平穩(wěn)，不僅為剛性自住需求購(gòu)房者贏得了積累首付、積累資金的時(shí)間，而且他們也將有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選和甄別與自己居住價(jià)值相匹配的樓盤(pán)，因此，從這個(gè)角度來(lái)講，樓市調(diào)控為自住剛性需求購(gòu)房者贏得了購(gòu)房的時(shí)間和空間。

從北京城市角度來(lái)講，今年上半年土地財(cái)政收益大幅減少及樓市調(diào)控導(dǎo)致相關(guān)部分收入也有所減少，與此恰巧的是松綁“限購(gòu)令”的傳言來(lái)風(fēng)，盡管相關(guān)部門(mén)已出面辟謠，但是總體來(lái)言，“研究放寬限購(gòu)政策”在上海樓市出臺(tái)“滬四條”之后也將重新考量是否合適。從另外一個(gè)角度來(lái)看，北京作為國(guó)都，靠近國(guó)務(wù)院等中央決策部門(mén)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題還是比較敏感的話題，因此，下半年也不可能出現(xiàn)政策松動(dòng)的跡象。

從廣州和深圳的角度而言，拿深圳來(lái)講，據(jù)深圳國(guó)土局的一名知情人士向其透露，深圳將實(shí)行“按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新的分類統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià)波動(dòng)?！?/strong>