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近期國務(wù)院要求房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，有消息稱住建部已經(jīng)開始研究并草擬新一輪的限購城市名單。專家預(yù)言，此次限購的擴(kuò)容，將使房企迎來倒閉潮，甚至可能有30%的房企將淘汰出局，也有人質(zhì)疑，“倒閉潮”一說是給政府施壓使調(diào)控放松。那么在銀根緊縮，一線城市房地產(chǎn)資金大量流量二三線城市的此時，對二三線城市進(jìn)行限購，房企將會面臨哪些困境和機(jī)遇呢？記者獨家專訪了一位不愿意透露姓名的大型房企的高管。

計劃生育都能放松 限購也必然是階段性的

記者：您認(rèn)為他是階段性的是嗎？

嘉賓：這種用行政手段強(qiáng)制干預(yù)，從經(jīng)濟(jì)角度來講必然是階段性的，階段性的政策又收緊了，這個具體意義呢，我想可能對不同的開發(fā)商都有不同的影響。開發(fā)商在二三線城市進(jìn)行開發(fā)比較多的，他們在前一輪調(diào)控之后受的影響不大，這次會受到一定影響。對于以前這些二三線城市進(jìn)入不太多的公司，像我們包括我們在內(nèi)，我覺得還是要加快進(jìn)入二三線城市的步伐。因為我覺得房地產(chǎn)發(fā)展，特別是住宅市場發(fā)展，最原始的推動力就是城市化的進(jìn)程，二三線不是因為別的原因，就是城市化的程度比一線城市城市化的程度低，如果說最后都要達(dá)到城市化的標(biāo)準(zhǔn)的話，那他們的城市化還是有機(jī)會的。

記者：是不是這個限購其實影響了城市化的進(jìn)程呢？

嘉賓：限購應(yīng)該說只能通過某些方面影響它的速度，但是你說最終城市化進(jìn)程是一個歷史的必然趨勢，這不是說能夠阻擋的了的，我想應(yīng)該還是說階段性的影響，長期來講不會影響這種前進(jìn)的號角。

記者：這也就是您為什么還要在限購的時候選擇進(jìn)入二三線城市？

嘉賓：對，因為限購我們還是認(rèn)為它是階段性的一個手段，它不可能作為一個長期的調(diào)控手段，連計劃生育都要放松了你別說限購了。

記者：目前來講這個限購您覺得它合理嗎？

嘉賓：我覺得從整個國家，無論是從政治需要到整個經(jīng)濟(jì)這種需要，階段性踩剎車也無可厚非，我覺得還是你站在多大的一盤棋上去說，階段性的提升某些行業(yè)的利益，或者是提升一些企業(yè)的利益，延緩一下某些城市這種城市化開發(fā)的速度。但是對整個國民經(jīng)濟(jì)是有益的。

房企通過不同的方法能度過限購這個難關(guān)

記者：現(xiàn)在房企來講它面臨比較大的困難是什么？

嘉賓：限購下是以銷售、現(xiàn)金流為主要的資金回籠手段，可能階段性在再投資的資金上受一些影響，還沒有到資金鏈斷鏈的那種程度。

記者：在這個特有的階段，房企應(yīng)該怎么來渡過這個階段呢？

嘉賓：中小企業(yè)我就不太了解了，我覺得大型房企日子都不難過，正好利用這個時間呢反思一下自己的擴(kuò)張策略，或者是反思一下自己的整個再融資，在金融這些方面的策略，可以尋求一個更長期穩(wěn)健的發(fā)展。每年上市公司都要達(dá)到30%的復(fù)合增長率，這些發(fā)展目標(biāo)都是不現(xiàn)實的，我覺得可能大家會重新考慮和審慎一下這個行業(yè)它真正的良性發(fā)展速度能夠有多快，真正合理的利潤率是多少。

記者：在這一輪的限購當(dāng)中您覺得中小企業(yè)會迎來倒閉潮嗎？

嘉賓：我覺得可能會有一部分企業(yè)，但是具體數(shù)字我也說不好，會面臨比較困難的資金狀況吧。我覺得畢竟是經(jīng)過多年發(fā)展，是一個比較大集團(tuán)的房地產(chǎn)的小的模塊，它的開發(fā)量比較大，中小企業(yè)可能也要分，如果從開發(fā)規(guī)模來分中小企業(yè)的話，我覺得可能也不是特別合適。我就舉比如說海爾地產(chǎn)或者是聯(lián)想的融科地產(chǎn)，你說它們算中小企業(yè)嗎，還是算大型企業(yè)呢所以這些企業(yè)是沒有問題的。它們會有巨大的現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)支持包括一些央企，本身房地產(chǎn)開發(fā)板塊名額并不大，但是你說它背后支持力很雄厚，它會調(diào)整一下它的擴(kuò)張速度，或者說它調(diào)整一下它的盈利要求，我覺得很輕松的會渡過這個難關(guān)。有些企業(yè)我覺得剛進(jìn)這個行業(yè)的，資金量并不是很充裕的時間，我覺得可能會有一些危險，我覺得他們可能會更多選擇，比如說手里有一個土地出售，或者說是股權(quán)合作，另外就是說可能會比較低價處理一些物業(yè)，我覺得也都能渡過這個難關(guān)，其實小企業(yè)的負(fù)債率未必比大企業(yè)要高，有的大企業(yè)負(fù)債率反倒是很高的。

我覺得其實小企業(yè)有小企業(yè)的方法，小企業(yè)沒有那么大的對資金的回報率沒有那么高，或者說開發(fā)的壇子也沒有那么大，它可能階段都放在有數(shù)的幾個籃子里面，但是這幾個籃子的問題相對來講比較簡單，比如說你適當(dāng)?shù)恼{(diào)整也好，或者是做適當(dāng)?shù)睦孀尪删湍苓^去，但是大企業(yè)的情況更復(fù)雜。有些大企業(yè)它的資金負(fù)債率這么高的話，會比小企業(yè)受到的沖擊更大。

記者：您這邊在下半年有什么計劃嗎？

嘉賓：我們一向經(jīng)營還是比較穩(wěn)健的，今年的銷售任務(wù)也是沒有調(diào)，另外既定的一些投資計劃我們可能也會更嚴(yán)格的審核這個項目的情況?？傮w這個投資的方向，至少目前我還沒有接到變化的消息。