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2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)如何，下半年怎么發(fā)展，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，有什么新政策出臺(tái)，諸如此類，大家都非常關(guān)心。實(shí)際上我是這樣理解的：就如同足球比賽，有上下半場(chǎng)，中間還有個(gè)中場(chǎng)休息。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2008年走完了上半場(chǎng)，要不是因?yàn)槊绹?guó)金融風(fēng)暴，以及隨之而來的2009年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策突然轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整應(yīng)該已經(jīng)完成。而如今，在耽誤了整整兩年之后，調(diào)整還得繼續(xù)，上半場(chǎng)結(jié)束，2011年進(jìn)入中場(chǎng)休息。

中場(chǎng)休息要干三件事

中場(chǎng)休息要干幾件事：第一，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；第二，彌補(bǔ)不足；第三，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)還有一個(gè)規(guī)則修改的過程，確定下半場(chǎng)的基本規(guī)則要在中場(chǎng)搞掂。中場(chǎng)會(huì)持續(xù)多久？預(yù)計(jì)最短一年半，往長(zhǎng)說得三年。這個(gè)中場(chǎng)調(diào)整階段對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)非常必要。

2011年下半年還將處于中場(chǎng)，沒有到下半場(chǎng)，因此對(duì)今年下半年任何規(guī)則的180度轉(zhuǎn)向的預(yù)測(cè)全都會(huì)破產(chǎn)?，F(xiàn)在不是2009年，也不是2008年。區(qū)別在哪呢？2008年的時(shí)候，我們對(duì)未來不確定性的恐懼前所未有，而今年我們更具主動(dòng)性，認(rèn)識(shí)也相對(duì)比較清楚，因此不會(huì)像2009年一樣來個(gè)宏觀環(huán)境和政策的180度轉(zhuǎn)向。限購(gòu)、限貸、限價(jià)，提高存款準(zhǔn)備金率，以及馬上可能還會(huì)發(fā)生的提高利率，都具有主動(dòng)性，沒有一個(gè)是因?yàn)榭陀^環(huán)境而倉(cāng)促上馬，也沒有一個(gè)是為了應(yīng)對(duì)一次即時(shí)的危機(jī)。

在中場(chǎng)沒有調(diào)試完的情況下，下半年不可能有所轉(zhuǎn)向。中場(chǎng)結(jié)束的標(biāo)志是什么？有兩條：

第一，保障房建設(shè)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。為什么預(yù)測(cè)中場(chǎng)持續(xù)一年半到三年呢？跟保障房密切相關(guān)。保障房在全國(guó)實(shí)質(zhì)性推出的情況，會(huì)對(duì)下半場(chǎng)產(chǎn)生前提性的影響。

第二，在強(qiáng)烈危機(jī)意識(shí)下對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)達(dá)成一致。包括在對(duì)稅收、對(duì)城市化的影響等大方向上形成共識(shí)。我們不認(rèn)為形成共識(shí)是宣傳一個(gè)觀點(diǎn)使之被普遍接受的過程，形成共識(shí)必須是要經(jīng)歷一次強(qiáng)烈的危機(jī)，使得納稅人、政府、開發(fā)商都清楚了。

這就回答了很多問題，比如說會(huì)有新的政策出臺(tái)嗎？有沒有轉(zhuǎn)向的、放松的政策呢？地方的限購(gòu)會(huì)取消嗎？地方會(huì)暗暗地把限價(jià)取消嗎？所有這些可能會(huì)有，但都不是主流，只是小浪花而已。

市場(chǎng)機(jī)制叫停之后

今年下半年我們說是中場(chǎng)休息，中場(chǎng)休息在于市場(chǎng)機(jī)制不靈了，市場(chǎng)機(jī)制叫停了。比如說價(jià)格，按理說價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制的核心，但目前卻由政府來定；此外，如果說開發(fā)商貸款需要有點(diǎn)政策調(diào)控，那么老百姓個(gè)人抵押貸款現(xiàn)在也由政府定就不太妥了；至于限購(gòu)，就更不是市場(chǎng)機(jī)制了，直接不讓你進(jìn)入市場(chǎng)了。

市場(chǎng)機(jī)制的暫停，會(huì)發(fā)生幾件事情：

第一，部分開發(fā)商的開發(fā)尤其是豪宅的開發(fā)會(huì)暫停。因?yàn)槟阋X沒錢，要賣沒人買。很多人問那怎么不降價(jià)呢？降價(jià)有人買嗎？降多少有人買呢？這個(gè)問題就成為擺在開發(fā)商面前一個(gè)非常實(shí)際的問題。所以破產(chǎn)的多種形式會(huì)在下半年出現(xiàn)，比如兼并和重組在今年下半年力度會(huì)比較大。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅(jiān)守，這個(gè)是很可能發(fā)生的。

第二，價(jià)格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對(duì)于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實(shí)力，這都有可能，因?yàn)榇嬖诘赜虿町悺?/p>

第三，民間資金尋找機(jī)會(huì)。我們看今天的中國(guó)，雖然銀行錢緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資（PE）、基金投資依然非?；鸨ｅX還在、心不死，這些錢可能會(huì)在這個(gè)時(shí)候?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，彌補(bǔ)銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來的錢荒。

下半場(chǎng)的新局面

下半場(chǎng)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場(chǎng)不同。首先規(guī)則變化了。中國(guó)上半場(chǎng)的規(guī)則就是大家都是商人，開發(fā)商是，消費(fèi)者是，政府也是。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不對(duì)了，政府光當(dāng)商人不行了。因此，下半場(chǎng)政府目標(biāo)要多元化，與土地財(cái)政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場(chǎng)分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。

在新的游戲規(guī)則下，會(huì)發(fā)生什么呢？我認(rèn)為會(huì)涌現(xiàn)出一些新趨勢(shì)：

第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會(huì)大發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無(wú)法承受資金周期性頻密的緊和放，沒有哪個(gè)行業(yè)在過去三年經(jīng)歷了像房地產(chǎn)這樣冰火兩重天的180度大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)制定一個(gè)戰(zhàn)略至少可以管三年，而制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略至少得一年一變，因此基金是一定會(huì)發(fā)展的。

第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會(huì)越來越多，跟服務(wù)的結(jié)合會(huì)越來越多。比如旅游地產(chǎn)，目前很多是掛羊頭賣狗肉的”斧子湯”型，重地產(chǎn)不重旅游。隨著政府水平越來越高，以及旅游內(nèi)容提供商和房地產(chǎn)提供商開始執(zhí)行不同的職能，斧子湯型旅游地產(chǎn)漸漸行不通了，服務(wù)內(nèi)容提供商未來會(huì)有非常好的前景。

另外，商業(yè)地產(chǎn)也不能成為斧子湯的那個(gè)斧子，我們現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)，拿商業(yè)當(dāng)斧子，還是想賣住宅，而商業(yè)本身賺不賺錢無(wú)所謂。但是終有一天，這種使商業(yè)不賺錢而賣住宅又有問題的模式，將會(huì)成為一個(gè)巨大的包袱。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)不說旅游，先說地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不說商業(yè)，先說地產(chǎn)，這個(gè)是一個(gè)很不好的上半場(chǎng)的習(xí)慣，下半場(chǎng)恐怕要變。

第三，配置的多元化。比如說形成了兩個(gè)市場(chǎng)：保障房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)。保障房市場(chǎng)會(huì)有什么商機(jī)呢？商品房市場(chǎng)會(huì)跟以前完全一樣嗎？是不是全靠政府呢？如果不是，則會(huì)誕生一些新的服務(wù)商。