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7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“新國(guó)五條”，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。而7月21日，河北廊坊房管局發(fā)文建議，新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元/平米。其中市區(qū)中心區(qū)(政治、商業(yè)、金融中心)平均價(jià)格不得高于8200元/平方米，市區(qū)周邊地區(qū)平均價(jià)不高于7100元/平方米。

地方政府“限價(jià)”保量，三線城市用限價(jià)代替限購(gòu)或成趨勢(shì)

上半年市場(chǎng)中，受限購(gòu)影響的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)得到了一定的控制，但在部分三四線城市卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，特別是一些一線城市周邊的非限購(gòu)城市，這一現(xiàn)象比較突出。在此背景下，中央出臺(tái)政策要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

從地方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)收入占總收入的比重很高已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而房地產(chǎn)收入主要由土地出讓和交易環(huán)節(jié)兩個(gè)方面構(gòu)成。上半年的調(diào)控和保障房供地壓力使得地方土地出讓收入低于計(jì)劃，地方目前更多是靠成交量上的增加來(lái)平衡總體的收入。河北廊坊推出“限價(jià)”這樣的方式來(lái)控制房?jī)r(jià)，會(huì)對(duì)成交量起到一定的“保護(hù)”作用，同時(shí)緩解來(lái)自中央方面要求限購(gòu)的政策壓力。如果廊坊這一形式獲得了中央的默認(rèn)，那么未來(lái)將很有可能被更多的城市效仿。

“廊坊版”限價(jià)要點(diǎn)在對(duì)最高價(jià)的限制上，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生三方面影響。

第一、土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，溢價(jià)率走低。開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，實(shí)際要計(jì)算的是項(xiàng)目未來(lái)上市的價(jià)值，拿地報(bào)價(jià)是基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)判斷而反推的土地價(jià)格，由于企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)判斷的不同，土地市場(chǎng)才會(huì)存在很大的不確定性，才會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。而廊坊直接對(duì)最高售價(jià)進(jìn)行限制，等于直接鎖定了項(xiàng)目未來(lái)上市價(jià)格的最高值，這就直接澆滅了企業(yè)對(duì)地塊未來(lái)價(jià)值的想象。

第二、企業(yè)調(diào)整供應(yīng)順序，中高端項(xiàng)目放緩供應(yīng)。廊坊限價(jià)要求新建項(xiàng)目最高售價(jià)不得高于9000元/平方米，市中心均價(jià)不得超過(guò)8200元/平方米，市區(qū)周邊均價(jià)不得超過(guò)7100元/平方米。這樣進(jìn)行限購(gòu)，企業(yè)最直接的反應(yīng)就是超過(guò)9000元/平方米的項(xiàng)目延緩申請(qǐng)預(yù)售證，而加快中低檔項(xiàng)目的推案，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，會(huì)造成高端項(xiàng)目放緩供應(yīng)的局面。

第三、從需求角度來(lái)看，不排除投資需求增加的可能。對(duì)于投資需求而言，限購(gòu)的影響是最直接的，并且要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限價(jià)的影響。限價(jià)這一措施本身就給市場(chǎng)發(fā)出了價(jià)格上漲或?qū)⒁蠞q的信號(hào)，很容易讓投資者聯(lián)想到房?jī)r(jià)要走高，而政策強(qiáng)制性壓制，一旦限價(jià)取消，房?jī)r(jià)就會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈。這會(huì)促進(jìn)投資者做出進(jìn)場(chǎng)的決策。