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一問(wèn)：開(kāi)發(fā)商為什么不積極參與保障房建設(shè)？

這是一個(gè)天大的誤解，也是媒體轉(zhuǎn)移政府責(zé)任并將臟水倒在開(kāi)發(fā)商身上造成社會(huì)矛盾的重大成功案例。

首先，中國(guó)的房地產(chǎn)管理法中明確規(guī)定了兩種土地使用權(quán)：一是，出讓方式取得的土地使用權(quán)；二是，劃撥方式取得的土地使用權(quán)。同時(shí)文件明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商只能用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)并進(jìn)行商品房的銷售。而劃撥方式的土地使用權(quán)只有在政府批準(zhǔn)的情況下才能取得。換句話說(shuō)，就是法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商只能建設(shè)和銷售商品房，沒(méi)有政府批準(zhǔn)或委托是無(wú)法建設(shè)保障性住房的。

其二，“保障房”在整體建設(shè)中分兩個(gè)部分：一是，政府直接委托非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行建設(shè)的，不列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商范圍，這部分約占全國(guó)住宅竣工總量的四分之一。二是，委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)的保障房，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。其中一部分是和商品房混合配建的，一些是帶有商品房性質(zhì)的出讓土地上建設(shè)的，而實(shí)際公開(kāi)市場(chǎng)委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)的保障房比例很低，不是開(kāi)發(fā)商不積極參與而是根本都搶不到。

2010年全國(guó)開(kāi)放市場(chǎng)開(kāi)復(fù)工總面積約40億平方米，而保障房不到10%，怎么可能讓所有開(kāi)發(fā)商都參與建設(shè)呢？是開(kāi)發(fā)商欲取之政府未必與之啊。

其三，現(xiàn)行的銀行信貸緊縮政策中，中央政府單獨(dú)對(duì)保障房開(kāi)了各種取得銀行和公開(kāi)資本市場(chǎng)融資的口子。這可以讓開(kāi)發(fā)商借保障房建設(shè)獲取更多的銀行信貸或其他融資支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的項(xiàng)目更是求之不得的好條件，盡管保障性住房可能虧損或無(wú)利潤(rùn)，但緩解了商品房建設(shè)的資金壓力更讓開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)商品房彌補(bǔ)保障房的虧損，又有利于擴(kuò)大規(guī)模和防止資金斷裂，有何樂(lè)而不為呢？

其四，從土地市場(chǎng)的招拍掛看，有許多商品房用地的出讓出現(xiàn)了流拍，但卻很難看到保障性住房用地的流拍，尤其是帶有建設(shè)施工隊(duì)伍的開(kāi)發(fā)商更會(huì)積極主動(dòng)的進(jìn)行保障房的投標(biāo)、建設(shè)。這些開(kāi)發(fā)企業(yè)是從施工轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)的，保障房建設(shè)少了許多市場(chǎng)銷售的風(fēng)險(xiǎn)，但一樣可以合法合理取得建設(shè)施工的利潤(rùn)正在于少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多了施工利潤(rùn)，因此不是開(kāi)發(fā)商不建保障房，而是政府不委托開(kāi)發(fā)商建保障房??！

二問(wèn)：保障房為什么是委托？

首先，保障房不是開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)自由定位的商品，而是政府確定房型面積的定制產(chǎn)品，因此設(shè)計(jì)、戶型面積都必須符合政府委托的要求，開(kāi)發(fā)商只相當(dāng)于被委托生產(chǎn)和定制。

其次，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品保障房的自由銷售定價(jià)權(quán)，也沒(méi)有自由選擇消費(fèi)對(duì)象權(quán)。保障房都是由政府定價(jià)的，一些是政府直接回購(gòu)、直接決定分配使用權(quán)利的，如廉租房、定向安置房、拆遷房等。一些事政府審定購(gòu)買資格的，如經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等。

請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有政府的委托，開(kāi)發(fā)商如何能參與保障房的建設(shè)呢？明明是政府的責(zé)任，為什么社會(huì)與媒體要將不積極建設(shè)保障房的道德責(zé)任扣在開(kāi)發(fā)商的身上呢？

三問(wèn)：何為“保障房”？

中央政府公布的保障房分為：一類為棚戶區(qū)改造和拆遷；一類為可銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房；一類為租賃房，如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范圍與定義不同。北京市為六種，最多的地區(qū)有八到十種，如享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的用房、單位自建和租賃房、定向安置拆遷房、農(nóng)村上樓以及其他。

這里最重要的是中國(guó)至今沒(méi)有“住房法”，沒(méi)有劃清誰(shuí)應(yīng)享受政府公共資源的保障，誰(shuí)應(yīng)獲得政府的支持與幫助，如何公平的分配以實(shí)施最困難救助，如何成為促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制的機(jī)會(huì)安全網(wǎng)，如何防止腐敗和擴(kuò)大貧富差距。

現(xiàn)有政策中大量出現(xiàn)的正是這種利用保障房政策進(jìn)行不合理分配的擴(kuò)大收入分配差別的問(wèn)題，也讓保障房走入了歧途。

聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約中明確各國(guó)政府應(yīng)保障公民有“適足居住權(quán)”，這個(gè)“適足”正是根據(jù)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)決定的。中國(guó)有巨大的城鄉(xiāng)差別，為城鎮(zhèn)解決適足居住權(quán)時(shí)，必須考慮資源過(guò)度向城市傾斜時(shí)的城鄉(xiāng)差別問(wèn)題和收入差別問(wèn)題。而實(shí)際現(xiàn)行制度中恰恰忽略了這兩個(gè)重要問(wèn)題。

如重慶的公租房將人均收入的標(biāo)準(zhǔn)從2000元提高到5000元，即一個(gè)家庭的月收入在萬(wàn)元左右，這就是在向中產(chǎn)階級(jí)傾斜，而非對(duì)困難群體的保障，讓保障房失去了保障的意義，并擴(kuò)大了貧富的差別。

按財(cái)政部個(gè)稅調(diào)整公布的信息，全國(guó)月收入3500元以上應(yīng)稅人群只有2400萬(wàn)人。而重慶的公租房在向這2400萬(wàn)人的收入水平開(kāi)放，這無(wú)疑會(huì)引發(fā)社會(huì)更大的不公平。

按重慶公布的普通住房平均價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約5200元每平方米，則人均月收入為5000元的家庭，其房?jī)r(jià)收入比在1:6之內(nèi)，又何需對(duì)這種家庭給以保障呢。

保障房政策中，最不道德的恰恰是中產(chǎn)階級(jí)或不應(yīng)享受保障性公共資源的家庭在侵占國(guó)家保障的公共利益，并將保障房變成這些家庭發(fā)財(cái)和享受的工具。

不從根本上解決應(yīng)保障誰(shuí)的問(wèn)題，保障房無(wú)疑將是中國(guó)未來(lái)發(fā)展中的災(zāi)難。

各地早已暴露出，低保戶有多套住房的問(wèn)題，某些地區(qū)公租房?jī)?yōu)先向銀行、大企業(yè)、公務(wù)員傾斜分配的問(wèn)題、無(wú)法律成本的腐敗，會(huì)讓保障房成為更大的尋租市場(chǎng)。房成為更大的尋租市場(chǎng)。

四問(wèn)：保障房大規(guī)模建設(shè)的目的？

保障房應(yīng)建多少本是根據(jù)應(yīng)保障的人群標(biāo)準(zhǔn)決定的，且這個(gè)人群是變動(dòng)的人群，根本不存在應(yīng)保盡保的問(wèn)題，而是逐年逐步梯次過(guò)渡的問(wèn)題，否則必會(huì)出現(xiàn)空置與浪費(fèi)。

如果保障房是為解決安全網(wǎng)問(wèn)題，就應(yīng)逐年建設(shè)分期供給成為一種常態(tài)的制度。但如果保障房的建設(shè)是為了降低房?jī)r(jià)則大錯(cuò)特錯(cuò)了。

現(xiàn)行的制度恰恰是為發(fā)展市場(chǎng)而不得不承擔(dān)的責(zé)任，恰恰是為市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)失敗者和無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)者提供的安全保護(hù)。但如果試圖用保障而破壞市場(chǎng)就背道而馳了，那不如退回到全民計(jì)劃分配中去。而沒(méi)有市場(chǎng)的支撐政府又怎么會(huì)有能力與財(cái)力去進(jìn)行保障呢。喧賓奪主必主客顛倒成為悖論。

以為保障會(huì)減少市場(chǎng)中的銷售和需求，恰恰是因?yàn)楸Ｕ狭瞬辉摫Ｕ系娜巳?，而保障的是可以從市?chǎng)中解決住房的人群，一定是保障政策的嚴(yán)重失敗。

從媒體的采訪中可知，中國(guó)的媒體缺少對(duì)保障房基本定位的認(rèn)識(shí)，更缺少對(duì)保障房各種情況的了解。如果中國(guó)的媒體們都如此糊涂的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，那么中國(guó)整個(gè)社會(huì)又如何靠媒體了解真相和取得共識(shí)呢。

中國(guó)市場(chǎng)中大量錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和觀念的混亂，恰恰來(lái)自于媒體的誤導(dǎo)，恰恰來(lái)自于不從法律的層面，不從經(jīng)濟(jì)制度的層面認(rèn)識(shí)事實(shí)的真相，而是從被偽裝的道德層面去指責(zé)市場(chǎng)、指責(zé)開(kāi)發(fā)商，但這種指責(zé)只會(huì)讓政策更加混亂、市場(chǎng)更加混亂，最終讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)走向混亂。