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據(jù)悉，“新五條”出臺(tái)后，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。預(yù)計(jì)限購城市數(shù)量可能擴(kuò)容至100個(gè)城市，至少覆蓋70個(gè)大中城市。

但我首先要說的是，待房?jī)r(jià)漲上來后再限購，時(shí)機(jī)已經(jīng)晚了——就像一線城市一樣，房?jī)r(jià)漲上來容易，而且很快，但要壓下去，很難，而且很慢。

年初在接受中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)等媒體采訪時(shí)，筆者曾經(jīng)斷言：主要針對(duì)一線城市的限購，必將促使一線企業(yè)和“流動(dòng)性”轉(zhuǎn)向二三線城市，繼而使價(jià)格泡沫快速傳導(dǎo)到二三線城市，因而限購“應(yīng)該是全國性的，不要待到二三線城市房?jī)r(jià)漲起來后再限購”。

其實(shí)我始終認(rèn)為，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)雖然存在泡沫，但泡沫并不大。因?yàn)槔硇缘卣f，北京、上海既然定位于“國際化城市”，而且基礎(chǔ)設(shè)施也是國際一流的，那么房子就不止本地人，而是面向全國、亞太，甚至全世界——就像中國人瘋狂地在香港、東京、墨爾本、倫敦、紐約投資置業(yè)一樣，全世界的人也可以在中國投資置業(yè)，其首選就是北京、上海。所以，北京、上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該與香港、東京、首爾、孟買進(jìn)行橫向比較，而不是與國內(nèi)二三線城市進(jìn)行縱向比較。而實(shí)際情況是，北京、上海的房?jī)r(jià)比孟買還要低！

北京、上海之所以成為第一輪限購令的主要對(duì)象，主要是因?yàn)樗鼈兊姆績(jī)r(jià)標(biāo)桿作用太大了，不限購不行，因?yàn)橹袊恢挥斜本?、上海，還有眾多的二三線城市。這是北京、上海必須付出的代價(jià)。

現(xiàn)在，限購令擴(kuò)容了，但對(duì)其效果，筆者略顯悲觀。其一是時(shí)機(jī)已經(jīng)有些晚了，其二是“二三線限購”執(zhí)行起來更難。理由有五。

1、二三線城市的房?jī)r(jià)正處于快速上漲的“興奮期”，比一線城市持續(xù)高位時(shí)再限購，遏制起來更難。這是常識(shí)。

2、二三線城市的消費(fèi)者更具盲從心理，更喜歡追漲。

3、二三線城市的政府更依賴土地財(cái)政（房?jī)r(jià)上漲的主因）。

4、快速城鎮(zhèn)化，加上泛濫的區(qū)域規(guī)劃這些“內(nèi)因”使得調(diào)控起來更難。（詳見《區(qū)域規(guī)劃泛濫時(shí)房市亂象的主因》）

5、二三線城市情況各異，歷來執(zhí)行中央政令的能動(dòng)性就低，加上馬上到來的換屆及其后主要領(lǐng)導(dǎo)們的GDP躁動(dòng)，使“新五條”執(zhí)行起來難上加難。

要說的第三點(diǎn)是，擴(kuò)容的限購令應(yīng)該考慮優(yōu)化一下限購政策細(xì)節(jié)，甚至要改變一下調(diào)控方向。當(dāng)前，有人把“新五條”解讀為宏觀經(jīng)濟(jì)有驚無險(xiǎn)后“房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步收緊”。這是典型的“為了調(diào)控而調(diào)控”的思維。顯然國家養(yǎng)著那么多官員和智囊的智商不會(huì)有這么低。

要使限購令行之有效，一定要找到主因。主因是，一線城市限購后，一線房企攜資金轉(zhuǎn)向二三線城市，并憑借在一線城市平庸，但在二三線城市確實(shí)領(lǐng)先的、讓人欲罷不能的產(chǎn)品，加上大張旗鼓的宣傳推廣力，就很容易把房?jī)r(jià)抬起來——抬高百分之二三十還是可能的。這時(shí)，本土開發(fā)商很高興，將房?jī)r(jià)高低視為地方“名片”的地方政府很高興，跟隨一線企業(yè)到處炒房的投機(jī)者（一線企業(yè)都用很多忠實(shí)擁躉）很高興，曾經(jīng)買過商品房的當(dāng)?shù)叵M(fèi)者更高興。于是，在一兩個(gè)樓盤的帶動(dòng)下，整體房?jī)r(jià)就快速上漲了。

在筆者的老家（山東德州禹城市），兩年前房?jī)r(jià)是每平米2000元左右，一年前是3000元左右，現(xiàn)今是4500元左右。原因就是有浙江等外地的幾家開發(fā)商進(jìn)入了。幾乎是每進(jìn)入一家，房?jī)r(jià)就上漲一個(gè)梯級(jí)。在和我談到房?jī)r(jià)時(shí)，官員們的自豪感溢于言表。我知道，在基層，市長(zhǎng)、縣長(zhǎng)們坐在一起，比什么，主要比三樣?xùn)|西：GDP、房間、酒量！當(dāng)房?jī)r(jià)成為市長(zhǎng)、縣長(zhǎng)們比面子的“名片”時(shí)，房?jī)r(jià)怎能不上漲，上漲起來后有怎能壓下？！

筆者決不反對(duì)資金、好房子向二三四線城市轉(zhuǎn)移。只是想說：不要?jiǎng)儕Z二三四線城市居民改善住房條件的權(quán)力，該剝奪的是一線企業(yè)的暴利！

作為長(zhǎng)期為一線房企和廣大二三線城市的領(lǐng)頭羊房企通過產(chǎn)品線咨詢和管理咨詢的機(jī)構(gòu)，筆者知道，房地產(chǎn)開發(fā)投資之所以難以遏制（上半年同比增長(zhǎng)率是32.9%?。?，主要是因?yàn)殚_發(fā)商的投資杠桿率太高（在二三線城市是1:4—1:5,比一線城市的1:2—1:3還高）。因此，只要降低開發(fā)商的投資杠桿率就能在很大程度上遏制住房地產(chǎn)開發(fā)投資額，繼而遏制住房?jī)r(jià)快速上漲。

唯一的、最好的，也是國際通行的做法是取消預(yù)售制，至少是逐步取消、嘗試取消、試點(diǎn)取消。另外，要加快保障房建設(shè)步伐，這才是根本之策！