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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)一年有余，一場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的降價(jià)是否可期？

任志強(qiáng)：全世界沒(méi)有看到任何一個(gè)國(guó)家，在經(jīng)濟(jì)保持8%以上增長(zhǎng)的時(shí)候，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。如果說(shuō)中央政府一定要降價(jià)的話，取消了市場(chǎng)的買賣、關(guān)閉了銀行的信貸，就一定會(huì)降價(jià)。政府用看得見(jiàn)的手去操控市場(chǎng)的時(shí)候，什么可能都會(huì)出現(xiàn)，我們沒(méi)法說(shuō)一定要降價(jià)，因?yàn)槲覀儾恢勒魈煲墒裁础?/p>

有可能明年就取消限購(gòu)，就可能是漲價(jià)；也有可能政府說(shuō)要取消對(duì)住房市場(chǎng)的信貸。在市場(chǎng)被操縱的情況下，任何人都不能說(shuō)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么樣。為什么一定要降價(jià)？這不是一個(gè)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問(wèn)題。

已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象是，平均增幅下降，而且下降的城市已經(jīng)開(kāi)始增加。多數(shù)城市是增幅回落，這個(gè)已經(jīng)非常清楚了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：但現(xiàn)在信貸緊縮、限購(gòu)等政策，最終都指向房?jī)r(jià)。

任志強(qiáng)：銀行不放貸款，是錯(cuò)誤的?，F(xiàn)在銀行都在提高首套住房的首付比例和按揭貸款利率，這是違反中央精神。如果各個(gè)部門都去違背中央精神，私自去做主張、去下文件，就是要取消房地產(chǎn)市場(chǎng)，那政府可以直接下文件取消信貸。取消信貸，自然就會(huì)降價(jià)，因?yàn)樗呀?jīng)沒(méi)有市場(chǎng)了。如果連首套住房都提高門檻、提高成本，只能說(shuō)明在破壞市場(chǎng)。如果為了降價(jià)而去破壞中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就更不能降價(jià)了，一降價(jià)，不就把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞壞了嗎？

限購(gòu)政策，更是違反憲法的。今天我們看到，丹麥重新實(shí)行邊境檢查的時(shí)候，世界各國(guó)包括歐盟，都認(rèn)為這是破壞自由，是一種倒退。一個(gè)國(guó)家在邊境上實(shí)行檢查，都被其他國(guó)家指責(zé)，而我們國(guó)家居然違反憲法，限制人們的購(gòu)買權(quán)，這是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

如果這種狀況繼續(xù)下去，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。我們已經(jīng)看到的變化是，住宅的統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量在減少，投資在下滑，新開(kāi)工面積在下滑。如果這幾個(gè)下滑繼續(xù)的話，明年還有房子賣嗎？后年呢？這會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，一段時(shí)間以后，供應(yīng)量一定會(huì)減少。如果更多的土地用于保障性住房，而不是商品房，那么商品房供應(yīng)會(huì)減少。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：最近銷售量雖然沒(méi)有上去，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，是否企業(yè)放量的需求在明顯增加？

任志強(qiáng)：沒(méi)有這些政策，供應(yīng)會(huì)更多。去年開(kāi)工了16億平方米，歷史上最高，本來(lái)這些開(kāi)工面積，會(huì)在今年上半年供應(yīng)到市場(chǎng)。但因?yàn)楹暧^政策，在抑制漲幅的情況下，不批銷售證，很多供應(yīng)沒(méi)有及時(shí)反映出來(lái)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：即使面臨信貸政策的緊縮和需求的壓抑，多數(shù)企業(yè)往往能夠拆東墻補(bǔ)西墻進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，而不只是降價(jià)損失利潤(rùn)，資金借貸成本增加導(dǎo)致利潤(rùn)的削弱再傳導(dǎo)至價(jià)格是否有一個(gè)量化的轉(zhuǎn)變過(guò)程？

任志強(qiáng)：企業(yè)會(huì)減少很多投資，來(lái)維持現(xiàn)金流。企業(yè)可以選擇不新開(kāi)工那么多面積，或是開(kāi)了一半停下來(lái)。去年全國(guó)賣了10億平方米，而真正的有效竣工也就6億多平方米，銷售是竣工的1.8倍，今年上半年的投資，很多是為了建設(shè)去年已經(jīng)賣掉的部分，所以上半年才維持了一個(gè)較高的投資增長(zhǎng)，如果下半年的新開(kāi)工面積減少的話，下半年投資額會(huì)大大降低。別忘了相當(dāng)一部分的投資，是用于保障性住房，雖然現(xiàn)在的投資還維持一個(gè)高水平，但是大量用于保障性住房，后期，就沒(méi)有那么多商品房的供應(yīng)。

最近兩個(gè)月，北京的供應(yīng)量比以前多。當(dāng)然會(huì)多了，本來(lái)3月份就應(yīng)該多，現(xiàn)在是憋不住了?，F(xiàn)在申請(qǐng)銷售證的，把建委的門檻都踩破了。

大企業(yè)銷售收入是增長(zhǎng)。公布的前幾名的大企業(yè)，銷售收入增長(zhǎng)都很快，沒(méi)有問(wèn)題；小企業(yè)歷來(lái)都有問(wèn)題，收緊銀根不僅僅是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，非房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨這樣一個(gè)問(wèn)題。

現(xiàn)在還沒(méi)有看到房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)用高成本融資。融資成本確實(shí)比原來(lái)有所提高，銀行貸款利率也是在提高，貸款利率現(xiàn)在也是上浮30%-40%。別的融資成本提高，因?yàn)殂y行的成本也提高了。但是，并不是那種所謂惡性高成本。

動(dòng)用高成本融資，以中小企業(yè)為主，民間借貸沒(méi)有多少流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分民間借貸，都是中小企業(yè)的幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)借款。信托有發(fā)幾千萬(wàn)的嗎，房地產(chǎn)信托一般都是幾個(gè)億的。一小部分民間信貸，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)能有多大影響？融資成本增加，可以這么說(shuō)，但是增加并沒(méi)有到惡性的地步。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如果融資成本繼續(xù)增加、成交低迷，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格調(diào)（資料、論壇)整嗎？

任志強(qiáng)：貸款成本增加，為什么就要降價(jià)？企業(yè)可以減少投資。如果非要到那么嚴(yán)重的話，企業(yè)就不借錢、不干了。

2008年是內(nèi)外環(huán)境都不好，現(xiàn)在呢，和2008年是兩回事。政府的政策即使是背景條件，你也不知道它會(huì)變成什么。如果宏觀經(jīng)濟(jì)掉下去了，今年政策也會(huì)變。

如果三季度出來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不好，政策完全有可能變。即使短期內(nèi)政策不變，開(kāi)發(fā)商也死不了，估計(jì)扛一年兩年沒(méi)有什么問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商缺錢，是因?yàn)樗l(fā)展。一個(gè)最大的錯(cuò)誤，是把發(fā)展和維持混為一談。單就發(fā)展來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都缺錢；如果要維持的話，減少投資就行了，并非一定要降價(jià)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：借高利貸年息超過(guò)50%的企業(yè)，這時(shí)不是降價(jià)，而選擇賣掉自己，正是大企業(yè)吃掉小魚(yú)的機(jī)會(huì)，賣身的動(dòng)力會(huì)超過(guò)降價(jià)？

任志強(qiáng)：小企業(yè)就少干，企業(yè)不行了，為什么非要干那么多，但不干不等于退出，少干點(diǎn)也行。

房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)是不會(huì)破產(chǎn)。這是因?yàn)樗钟械氖亲钪匾馁Y源，是土地資源或半成品，所以很容易就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。兼并、重組、合并是最普遍的，潘石屹在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)幾塊地？但他為什么活得好好的？被接盤的人，不一定就是不行了或者跨了，可能在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，也賺了大筆的錢。

企業(yè)可以選擇進(jìn)入，也可以不進(jìn)入，例如中小企業(yè)，有三塊地，可以賣兩塊地，還有一塊，就可以活下去了，而且可以活得很好，為什么要退出？除非只有一個(gè)項(xiàng)目，不行了，要退出，只有單一的項(xiàng)目公司，可能面臨退出的問(wèn)題。更多的是一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整的過(guò)程。這和工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)的退出不同，服裝企業(yè)要退出，除了土地，還有大量的廠房、機(jī)器，這些要轉(zhuǎn)讓，可能型號(hào)不符合購(gòu)買者的要求。但房地產(chǎn)企業(yè)不同，土地、半成品，都是可以改造的，他可以一點(diǎn)產(chǎn)品都不留地全部轉(zhuǎn)讓，不存在背一個(gè)沉重的廠房、設(shè)備的包袱，不能轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有這種情況。只有結(jié)構(gòu)調(diào)整的問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的退出，不是不干就要死掉。

現(xiàn)在的情況，還沒(méi)有到大量房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、重組的時(shí)候，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有到。中國(guó)就不應(yīng)該有這種現(xiàn)象，如果中國(guó)出現(xiàn)這種情況，政府就太失敗了。至少現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)?，F(xiàn)在要比2008年的情況好得多，不可同日而語(yǔ)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，2008年當(dāng)時(shí)有那么多下崗的，現(xiàn)在有嗎？當(dāng)時(shí)出口跌下來(lái)了，現(xiàn)在出口跌下來(lái)了嗎？沒(méi)有啊。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：保障房的大量供應(yīng)，是否令蓋中小戶型的企業(yè)感受到供應(yīng)量加大的壓力進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)影響？

任志強(qiáng)：保障性住房，和市場(chǎng)根本沒(méi)關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有影響。如果和市場(chǎng)有關(guān)系，就一定是政府錯(cuò)了。而且保障性住房任務(wù)，一定能完成嗎？

保障性住房今年11月份才開(kāi)工，什么時(shí)候竣工，有的明年，有的后年，對(duì)市場(chǎng)能有什么影響？到時(shí)候，可能政策就變了。