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加息、“限購令”、“限外令”、“提高首付門檻”、“三套房停貸”……，從今年1月份“新國八條”開始，中國房地產(chǎn)調(diào)控較去年進(jìn)一步升級。上半年，全國重點城市全面限購，600多座城市出臺房價控制目標(biāo)，“空轉(zhuǎn)”多年的房產(chǎn)稅終于在上海、重慶試點征收。在一系列政策密集調(diào)控下，中國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整階段，并呈現(xiàn)出分化加劇和冷熱不均的復(fù)雜態(tài)勢。

2010年中國房地產(chǎn)市場掀起了一場史上最為密集的宏觀調(diào)控和最大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，在接連三輪房地產(chǎn)調(diào)控的猛攻下，近年底時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的回暖態(tài)勢，商品住宅交易量和房價再度攀至史上最高。

為遏制房價快速上漲、抑制投資投機需求，從今年1月26日的“新國八條”開始，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕，調(diào)控政策進(jìn)一步升級和加深。中國608個城市按照國務(wù)院的要求公布了今年新建住房價格控制目標(biāo)。同時，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，保障房建設(shè)快速推進(jìn)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，全國商品房銷售量價增速均出現(xiàn)下調(diào)，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。2011年1-5月，全國商品房銷售面積同比增長9.08%，增速和去年同期相比下降13.42個百分點；全國主要城市房價同比增速出現(xiàn)回落。5月份，全國70個大中城市中，有20個城市新房價格環(huán)比出現(xiàn)下降或持平。

與此同時，今年上半年土地市場明顯降溫，土地拍賣市場底價成交、流拍現(xiàn)象不時出現(xiàn)，北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。

“今年上半年全國商品房市場整體出現(xiàn)了盤整、僵持和觀望現(xiàn)象?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受記者采訪時說，市場冷熱不均、分化加劇的狀況非常明顯，不同區(qū)域、企業(yè)和項目之間都有分化特征，如住宅和非住宅地產(chǎn)、限購與非限購區(qū)域等呈現(xiàn)出冷熱不均的特點。

陳國強表示，今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應(yīng)上“做加法”，在需求上“做減法”，加大保障房和普通商品房的供應(yīng)，壓制投資投機性需求。同時，調(diào)整樓市發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)關(guān)系，改變此前過于偏重商品房建設(shè)，以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。

“調(diào)控政策對市場作用的效果正逐漸顯現(xiàn)。但需要較長時間才能看到更明顯的成效。”陳國強說，目前房地產(chǎn)市場中存在幾種對沖關(guān)系：商品房市場投資趨緩，被保障房建設(shè)投資加速所對沖，確保了上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資35%的高速增長；一線城市成交量持續(xù)下滑，但被二、三、四線城市銷售火爆的行情所對沖；限購城市需求萎縮，被非限購城市需求所對沖；住宅市場投資受限，被商業(yè)地產(chǎn)等非住宅市場投資走高所對沖。

“今年上半年，中國樓市呈現(xiàn)復(fù)雜態(tài)勢，重點城市觀望、盤整明顯，市場分化、冷熱不均特點突出。標(biāo)桿性的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)強者更強，市場份額提升突出的狀態(tài)?！标悋鴱娬f。

政府在頻頻出手調(diào)控降溫房價的同時，也在加速解決低收入家庭住房困難。2011年中國將開工建設(shè)1000萬套保障性住房，建設(shè)規(guī)模將超過同期商品房市場規(guī)模。按照住建部的最新要求，1000萬套保障性住房必須在11月底前全部開工。

時至年中，1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)開工率僅為34%。住建部部長姜偉新明確要求，“今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟任務(wù)又是政治任務(wù)，是中央政府向全國人民的承諾，必須進(jìn)一步加快進(jìn)度?！?/p>

房地產(chǎn)已不僅是一個行業(yè)和市場的問題，而是演變?yōu)殛P(guān)系到國民經(jīng)濟長遠(yuǎn)健康發(fā)展的全局性問題，房價過高、上漲過快，使收入分配差距持續(xù)惡化、產(chǎn)業(yè)空心化，加劇通脹預(yù)期，影響社會和諧穩(wěn)定。今年三季度是中國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時期，也是確保今年1000萬套保障性住房能夠全面開工的關(guān)鍵時期，預(yù)期中國樓市調(diào)控方向不會改變，力度不會放松。在行政問責(zé)的壓力下，雖然面臨資金和土地等多重考驗，未來幾個月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮。