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2011年，時間已過半，轟轟隆隆的房地產調控效果如何？近日，部分城市樓市數據陸續(xù)公布，本文重點分析一下京滬二地的情況。本輪以穩(wěn)定房價為核心目標的樓市調控，主要指向一線城市和部分二線城市，一線城市中廣州和深圳市場容量偏小，京滬兩市的樓市表情，基本上可以代表熱點、重點城市的市場趨勢。

先分析北京商品住宅市場。從成交量看，上半年新房同比去年上半年減少15.7%，二手房同比去年上半年則下滑34.5%，其中6月成交量跌破8000套，創(chuàng)近29個月來新低。從成交價看，二手房成交均價為24100元/平米，同比去年上半年上漲22.7%，相比去年下半年上漲了7%，近三個月均價環(huán)比漲幅逐漸縮小，6月開始微跌。

再觀察上海商品住宅市場。從成交量分析，上半年新房成交量380萬平方米左右，略高于去年同期,卻比去年下半年大降近四成。從成交價分析，上半年商品住宅均價為22600元/平方米，基本與去年下半年持平，近兩個月出現(xiàn)小幅下滑。上海二手房市場走勢，基本與新房市場相似。

關于京滬兩地今年上半年的樓市態(tài)勢，可歸結為三點。第一，成交量萎縮。無論一手房，還是二手房，都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2-6月非常低迷。比如，上海去年新建商品住宅成交量為970萬平米左右，已經屬于歷史較低水平，但今年上半年成交量只有去年的約四成，可謂“雪上加霜”。

第二，價格基本穩(wěn)定。相比去年上半年，今年上半年漲幅明顯，但這主要是因為去年下半年的“翹尾”因素，也即與去年下半年相比，今年上半年房價略有上漲，基本保持穩(wěn)定，尚未出現(xiàn)整體性下跌。比如，上海去年全年新建商品住宅價格約為2.2萬元/平米，今年以來基本上圍繞這一水平線作上下波動。

第三，供大于求現(xiàn)象明顯。去年商品住宅新開工量大增，導致今年京滬二地的商品住宅供應放量，今年上半年新增供應量，顯著大于銷售量。網上住宅可售量的變化，非常明確的反映了這一點。當前，北京新房可售量已接近11萬套，上海新房可售量為5.2萬套，相對而言，在成交量相差不大的情況下，北京庫存壓力遠大于上海。縱向觀察，當前上海新房可售量為780萬平米，雖然還沒達到上一輪樓市低點——2008年12月的850萬平米，但較年初的620萬平米已明顯增加；另外須關注的是，當前上海二手房可售量已高達1820萬平米，遠超2008年12月的1320萬平米。

從政策面來看，雖然還有加息的可能性，但緊縮的貨幣政策似已進入尾聲。房地產政策沒有任何放松跡象，但也進入了平靜期，無須擔心還有什么“靴子”。在土地出讓金下滑和保障房資金短缺的壓力下，部分地方政府下半年將會暗地里放松調控。

展望下半年京滬樓市，筆者認為，如果上半年是量減價穩(wěn)，那么下半年將是量增價跌。原本上半年達到預售標準的項目，很多企業(yè)不愿、不敢推盤，隨著開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年推盤量必將放大，而在當前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加降價，結果只能是量增價跌。