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亞洲：香港、新加坡雙城記

亞洲的房地產(chǎn)市場在全球可謂一枝獨秀，其原因除了經(jīng)濟的強勁增長之外，亞洲人買房置業(yè)的情結(jié)也起到了推波助瀾的作用。

對亞洲的房地產(chǎn)熱潮，眾多專家判斷不一。其中，相當多的經(jīng)濟學家認為，亞洲的一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。英國蘇格蘭皇家銀行全球市場部高級經(jīng)濟學家瑞克·魯斯2月22日表示，亞洲地區(qū)目前已經(jīng)顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯信號，尤其是澳大利亞、韓國及中國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場，估值已明顯過高。

而在英國《經(jīng)濟學家》周刊3月份統(tǒng)計的全球房價被高估的市場當中，只有香港、新加坡和瑞士的房地產(chǎn)市場被高估的程度大于2007年第三季度全球經(jīng)濟衰退開始之前。

除了中國大陸之外，從2010年一直到今年的房地產(chǎn)熱潮中，新加坡和中國香港無疑是兩個明星。

新加坡：亞洲最活躍市場。2010年，新加坡經(jīng)濟強勁增長14.7%，是1965年以來經(jīng)濟增長最快的一年。伴隨著經(jīng)濟的強勢增長，在過去一年，新加坡的房地產(chǎn)市場異?；馃幔刂?010年第四季度，新加坡私宅價格已比1996年的歷史最高點還高7.4%，創(chuàng)下了新的紀錄。

2010年，新加坡的房價上漲了17.6%，列全球第二，僅次于中國香港。其中價格上漲最多的是中檔公寓，漲幅為17.5%；大眾私宅價格漲幅居次，漲幅為14.5%；高檔私宅的價格漲幅則是14.3%。

新加坡與中國香港在2010年到2011年雙城合璧，成為了全球最活躍的房地產(chǎn)市場。

新加坡房地產(chǎn)大熱，除了2010年新加坡經(jīng)濟強勁增長之外，外來富豪的購房需求成為重要的推動器。由于新加坡利率低、貸款容易、投資回報率高等優(yōu)勢，新加坡房產(chǎn)吸引著大量亞洲富豪，這其中就有很多中國富豪的身影。

高投資回報率是外國投資者在新加坡置業(yè)的一個重要因素。在新加坡的繁華地帶譬如賭場，1000萬人民幣的房子月租金收入可達3萬~4萬元人民幣；而在北京，1000萬元的房子，月租金也就1萬元出頭。

2010年，海外買家占房地產(chǎn)銷售的比例上升到24.7%，而2009年是21.8%，在2010年第四季度，中國籍買家成為最大的海外買家，而在2010年所有海外買家排行榜上，中國籍買家僅排在馬來西亞買家之后。

新加坡房地產(chǎn)市場的強勁增長同樣引來了政府的調(diào)控和降溫措施。2011年1月13日，新加坡政府大幅調(diào)高賣方印花稅和下調(diào)房貸頂限，征收印花稅的期限也從3年延長到4年。

新加坡國家發(fā)展部長馬寶山表示，新加坡房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)了過熱的跡象，新一輪的降溫措施是為了防止泡沫的形成。接下來，政府將會密切關(guān)注房市走勢，若有必要，將采取進一步的行動。

香港：嚴厲打壓之下房價漲勢不減。在過去的一年多時間里，隨著中國內(nèi)地經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，香港房地產(chǎn)市場強勁增長。2010年，香港房價上漲了20.1%，居全球首位。

進入今年以來，盡管香港特區(qū)政府采取了各種降溫措施，但似乎收效甚微。

中原地產(chǎn)代理有限公司6月10日發(fā)布的一份研究報告顯示，反映香港二手樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報100.72點，創(chuàng)1997年10月26日101.80點后的逾13年新高。

事實上，目前香港的房價已達到了歷史高位。據(jù)香港貿(mào)易發(fā)展局的數(shù)字統(tǒng)計，目前，香港住宅價格比2008年12月房市受全球金融危機影響的時候高出39%，比2008年9月危機前高20%。

2010年年底，香港房地產(chǎn)的不斷升溫引起全球關(guān)注。國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布報告指出，香港房地產(chǎn)泡沫風險在加劇，如果香港房價保持過去兩年的漲速，經(jīng)濟放緩時將遭遇巨大沖擊。鑒于對樓市泡沫的警惕，香港特區(qū)政府和金融管理局在2010年11月推出了一系列調(diào)控措施，動用了從金融到稅收、行政的種種手段。2010年11月，香港金融管理局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價1200萬港元以上物業(yè)首付5成及800萬~1200萬港元物業(yè)首付4成等規(guī)定。與此同時，香港政府加大了土地供應(yīng)。

有意思的是，這些調(diào)控措施和中國內(nèi)地的政策調(diào)控如出一轍。

然而，市場對政府的調(diào)控措施并不領(lǐng)情，盡管成交量在新歷新年后明顯放慢，買家購房情緒放緩，開發(fā)商亦沒有推出新的住宅項目。但是，農(nóng)歷新年后，成交量又開始回升，樓價上漲了3%~5%，近期在一系列土地拍賣高價成交后，樓市又呈現(xiàn)升溫跡象。

在這種情況下，6月10日，香港金融管理局又宣布收緊住宅按揭貸款的5項措施，進一步將1000萬港元至1200萬港元住宅首付數(shù)提高到5成。同時，還采取“限外”措施，對主要收入非來自香港的按揭貸款申請人，最高按揭下調(diào)至少10%。

日本：連續(xù)三年下跌。日本曾經(jīng)是房地產(chǎn)泡沫市場的“典范”。自從1991年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本房地產(chǎn)市場就進入了連續(xù)下跌的通道，一直未能重振山河。

在2010年，亞洲房地產(chǎn)市場一片紅火之際，日本市場卻延續(xù)了慘淡的局面，連續(xù)三年下跌。據(jù)英國《經(jīng)濟學人》雜志的統(tǒng)計，日本2010年整體房價下跌了3.6%。而根據(jù)日本國稅廳公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，此前，2008年日本平均房價的跌幅為5.5%，2009年達到了8%。

日本經(jīng)濟一直未能走出衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求持續(xù)低迷，貸款市場不景氣也造成開發(fā)商資金短缺，使得日本平均地價降至每平方米12.6萬日元（約合人民幣0.97萬元）。根據(jù)《經(jīng)濟學人》最近公布的“房市指標報告”，在20個國家和地區(qū)的房市中，日本房價被界定為偏低了35.2%，是房價被低估最嚴重的房市，反映房價相對租金顯得越來越“便宜”。