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央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)教授李稻葵

房地產(chǎn)業(yè)正面臨洗牌，至少會發(fā)生兩大改變：一個改變是從簡單的開發(fā)——把土地拿去賣，逐步地變成長期持有物業(yè)，而持有的物業(yè)一部分可能跟政府合作，轉(zhuǎn)變成中高級的保障型住房；第二點(diǎn)改變是從商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)分離的模式變成混合模式，跟城市化和地方發(fā)展更好地結(jié)合在一起

6月20日，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個百分點(diǎn)，達(dá)到21.5%，逼近學(xué)界普遍認(rèn)定的“23%”上限。這已是年內(nèi)央行第六次提準(zhǔn)。對于央行密集提準(zhǔn)而非加息的行動，學(xué)界和社會各界反應(yīng)日益強(qiáng)烈。央行何時(shí)會加息？下半年的通貨膨脹形勢如何？一線城市的房價(jià)會下調(diào)嗎？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵教授接受《法人》雜志記者專訪，就貨幣政策、房地產(chǎn)業(yè)走向、股市、個稅改革等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了解讀。

“高鐵改變中國，這個提法我要申請專利！”李稻葵在接受采訪時(shí)首先強(qiáng)調(diào)了他對高鐵價(jià)值的關(guān)注：“有了高鐵后，從蚌埠到上海只需要2個小時(shí)，一天可以往返，高鐵上有無線網(wǎng)絡(luò)，可以現(xiàn)場辦公。這樣就會有很多人選擇在上海一周上三天班，住在蚌埠。類似蚌埠這樣的城市未來將會有更多機(jī)會?！崩畹究硎?，今年的房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)格局性的變化，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的前景不存在，但像過去每年20%左右的瘋漲格局已經(jīng)過去，預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)會出現(xiàn)微幅下降，但高鐵沿線城市房價(jià)競爭力將開始顯現(xiàn)。

《法人》：今年以來，央行已經(jīng)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。作為央行貨幣政策委員會的委員，您怎么看待央行的密集提準(zhǔn)行動？目前屬于敏感的加息窗口期，您覺得下半年會不會加息，能預(yù)測加息幾次？

李稻葵：我自己不能代表整個政策決策層，只是談?wù)剛€人的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。首先我們要理解為什么要在過去六個月之內(nèi)，加息的頻率和力度會不如提高準(zhǔn)備金率。因?yàn)榈侥壳盀橹梗袊?jīng)濟(jì)備受國際金融界關(guān)注，整個世界尤其是發(fā)達(dá)國家，利率始終是比較低，出于他們自己的考慮，沒有大規(guī)模的加息。只是在今年的三月份，歐洲央行第一次加息，在這個大背景下，如果我們迅速地加息的話，一定會引起國際社會投資界過多的關(guān)注，引起過多資金的流入，會使得物價(jià)進(jìn)一步上升，會使得宏觀調(diào)控，控制物價(jià)的工作難度更大。這個是背景。

現(xiàn)在情況不一樣，兩點(diǎn)不一樣：一、通脹的預(yù)期在我看來明顯比半年前要高，半年前老百姓琢磨的是3%還是4%，現(xiàn)在琢磨的是5%還是6%；二、世界各國都開始加息，或者考慮加息。比如歐央行加息了，英格蘭銀行不斷地討論，不斷地辯論，我看不久的將來，也會加息。美國雖然現(xiàn)在沒有加息，但我估計(jì)未來一年之內(nèi)，美國會加息。美國一方面會加息，一方面會放松數(shù)量，美國的貨幣政策可能進(jìn)入一個新的階段，利率提高一點(diǎn)，但資金量很充足。

在這個大背景下，我個人認(rèn)為我們應(yīng)該考慮、研究加息，然后付諸于行動，對于我們下一個行動，應(yīng)對通脹預(yù)期，調(diào)整通脹預(yù)期，防止較高通脹演變?yōu)楦叩耐?，會有至關(guān)重要的好處。

另外還補(bǔ)充一個情況，現(xiàn)在由于很多金融機(jī)構(gòu)資金比較緊張，貸款利率已經(jīng)相當(dāng)高——不是帳面的利率，是實(shí)際運(yùn)用的利率很高——所以商業(yè)銀行的實(shí)際的利差比較高的。這個情況如果適當(dāng)調(diào)整存款利率對于商業(yè)銀行的營利而言，不會有太多變化，所以我建議應(yīng)該考慮，研究加息的進(jìn)程，尤其是存款利率。

《法人》：現(xiàn)在不斷地提準(zhǔn)和加息，對房地產(chǎn)中小企業(yè)資金鏈產(chǎn)生很大的影響，下半年會不會出現(xiàn)局部洗牌現(xiàn)象，比如難以維系大量拋售？

李稻葵：房地產(chǎn)的問題，應(yīng)從大格局考慮。第一，房地產(chǎn)影響社會的穩(wěn)定，如果按照過去五六年那樣，房地產(chǎn)的價(jià)格迅速上漲，它帶來的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)層面，金融層面，最主要是社會層面的。它引起了社會上年輕人的不滿，所以房地產(chǎn)這個行業(yè)必須調(diào)整，這是一個大格局。在這個大格局下面，我們看到年初以來，國家采取了一些相當(dāng)嚴(yán)厲的措施調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。這件事是今年年初以來的房產(chǎn)政策，比現(xiàn)在的貨幣政策對房地產(chǎn)、對業(yè)內(nèi)的影響要大很多。

在此大前提下，在相對收緊了銀根后，毫無疑問對房地產(chǎn)業(yè)的重組起到加速作用。所以不久的將來，房地產(chǎn)行業(yè)一定會出現(xiàn)相當(dāng)規(guī)模的本質(zhì)性重組；第二也還體現(xiàn)在留在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)的融資模式、開發(fā)模式、運(yùn)營模式，甚至是設(shè)計(jì)方案等都會有變化。

我覺得會有兩大改變。一個改變是從簡單的開發(fā)——把土地拿去賣，更多地變成長斯持有，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)企業(yè)可能會逐步地變成持有物業(yè)，而持有的物業(yè)一部分可能跟政府合作，轉(zhuǎn)變成中高級的保障型住房。第二點(diǎn)改變是從商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)分離的模式變成混合模式，我想以后的房地產(chǎn)商可能會走大連萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]的模式。這是跟城市規(guī)劃結(jié)合在一起，在開發(fā)過程中把住宅性房地產(chǎn)加進(jìn)去，這樣就使行業(yè)中的房地產(chǎn)能夠比較穩(wěn)固，更有可持續(xù)性，還跟中國的城市化、地方發(fā)展的想法更好地結(jié)合在一起。

總之這個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在是未來也一定會是“國民經(jīng)濟(jì)的支柱”，這一點(diǎn)不容動搖。但是，它跟國民經(jīng)濟(jì)需要調(diào)整一樣會變化，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也會變化，行為方式、融資方式都會變化。

《法人》：房價(jià)的問題大家一直最為關(guān)注，您認(rèn)為一線城市和珠三角地區(qū)的房價(jià)會下跌嗎？我們看到一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好像顯示，成交量在萎縮，價(jià)格確實(shí)有所下降，現(xiàn)在是買房或賣房的好時(shí)機(jī)嗎？

李稻葵：房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)在正經(jīng)歷格局性的變化。大型城市，一線城市，限購這種政策，我估計(jì)會持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，但是限購政策的細(xì)節(jié)，肯定會調(diào)整。限購大型城市房價(jià)的政策，它會長期地存在，我估計(jì)這種一線城市的房價(jià)，不可能回到以前那樣子，年復(fù)一年地兩位數(shù)字上漲的態(tài)勢，可能會出現(xiàn)比較穩(wěn)定的情況，大幅度下降也不太可能，因?yàn)楫吘官Y金量比較充足，畢竟很多的二線城市、三線城市，甚至國外居民都想來這里生活。

那么，我關(guān)注的是什么呢，關(guān)注的是一些二、三線城市，還有城市規(guī)模擴(kuò)大的潛力，尤其是高鐵來了以后，高鐵改變中國——我不知道這個口號別人用過沒有，如果沒有用過，我申請專利——因?yàn)楦哞F來了以后，把整個中國的格局打破，什么地方會漲，高鐵沿錢的二三線城市會漲，比如我舉個例子，蚌埠出了高鐵之后，它離上海兩小時(shí)，它這個地方的生活業(yè)務(wù)商業(yè)融入上海了，蚌埠一定會以此為賣點(diǎn)來吸引高端人才。比如說一星期跑三次上海，但是住在蚌埠。這個地方就是這么發(fā)展，這是高鐵沿線的優(yōu)勢，所以我說這件事情，高鐵會使部分的二、三線城市，人口會上升，城市化的速度會提高，也一定會帶來房價(jià)的適當(dāng)上漲，這個就值得關(guān)注的。另外，房地產(chǎn)里面的別墅，是極其高端的(房產(chǎn))，資產(chǎn)價(jià)格會漲。國家如果按目前限購這個政策來控制土地的話，如果真要來廣東或者來上海投資，他只能買一套房子的話，他一定會買供給量有限的，升值空間大的大型別墅。

《法人》：您認(rèn)為個稅已經(jīng)淪為工資稅在網(wǎng)上引起極大反響?，F(xiàn)在個稅法正在二審，您認(rèn)為中國的個稅改革該怎么改？

李稻葵：個稅的問題，我跟同行們爭論的根本一點(diǎn)就是，個人所得稅一定要站在大格局來思考，那就是中國社會結(jié)構(gòu)的改良，中等收入階層的壯大，以及政府和百姓的良性互動關(guān)系。通過個稅改革不僅要培育起我們的中產(chǎn)階級，更重要的是，要讓百姓與政府的工作，政府行為有個良性的互動，能夠通過個稅改革讓百姓知道政府給我們辦了很多事情，同時(shí)也讓政府知道，我收了老百姓的稅，我替老百姓服務(wù)。

現(xiàn)在企業(yè)和政府之間有這個互動，企業(yè)交稅多了以后政府發(fā)一個錦旗——“納稅大戶”，企業(yè)出問題了，政府會提供服務(wù)。但是個人沒有，個人交了多少稅，政府不知道，也不會給你發(fā)錦旗，假如我交多了我不敢講，害怕別人說我收入高了，如果我碰到問題，我還沒處說，所以中國現(xiàn)在的問題是政府提供了服務(wù)老百姓感覺不到，而老百姓總覺得交這個個人所得稅是一個懲罰，是對我的懲罰不是對我的貢獻(xiàn)的認(rèn)可。

所以，我建議：要從整體上看將賦稅降低，降低個人所得稅對老百姓的負(fù)擔(dān)，這是大方向。同時(shí)也要讓政府給老百姓提供看得見摸得著的福利，不僅是警察破案，交通事故的調(diào)查，而且對于孩子上幼兒園，對退休養(yǎng)老，對孩子上中小學(xué)，要提供更加具體的看得見摸得著的福利，所以這種情況下，稅賦降低，福利提高，老百姓才會更高興的、更愿意地去交稅，所以這是大方向，我們的同行大部分都不談這個。

其實(shí)全國的個人所得稅也沒多少錢啊，不到五千億，為了這點(diǎn)稅鬧得全社會不安，沒必要。要利用個稅改革，提高我們的社會凝聚力，改善我們這個社會的和諧度。

個稅改革我提出三句話，第一，寬稅基，不僅是你我勞動要納稅，資本所得，比如說炒股所得，也應(yīng)該納稅，如果炒股虧損的話也應(yīng)該是抵稅；第二低稅率，不是搞那么高的稅率，老百姓不服，老百姓想是你要懲罰我，尤其是高收入者，好像我得了高收入，我是不光榮的，對社會沒貢獻(xiàn)，實(shí)際上高收入者一般來講是對社會貢獻(xiàn)更大的，對不對？第三點(diǎn)是既考慮家庭負(fù)擔(dān)，也考慮生活負(fù)擔(dān)，各個地區(qū)的生活負(fù)擔(dān)不一樣的，一刀切都是3000塊錢我覺得不合理，各個家庭負(fù)擔(dān)也是不一樣的。