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自“京15條”出臺(tái)以來(lái)，京城樓市成交量就一路下滑。隨著成交量的深跌，北京房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性下降的局面。分析人士指出，經(jīng)過(guò)了持續(xù)的深度博弈之后，北京樓市的供求失衡局面已得到進(jìn)一步緩解，今后在求與供此消彼長(zhǎng)的局面下，樓市拐點(diǎn)效應(yīng)放大值得期待，但仍需警惕資金流向，以避免供求關(guān)系再度微妙失衡。

調(diào)控政策效果持續(xù) 京城樓市屢創(chuàng)新低

與歷次調(diào)控相比，以國(guó)內(nèi)最嚴(yán)限購(gòu)為代表的“京15條”房產(chǎn)調(diào)控政策令年內(nèi)的京城樓市緩不過(guò)氣來(lái)。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年北京市期房住宅簽約套數(shù)為36908套，比去年同期下調(diào)15.2%，而現(xiàn)房住宅同比下調(diào)18.3%，整個(gè)一手住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下調(diào)15.7%。

比較每半年的樓市成交數(shù)據(jù)，自2009年樓市反轉(zhuǎn)回暖以來(lái)，2010年上半年的樓市狀況無(wú)疑是前兩年中最為慘淡的，但從最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以明顯看出，今年上半年樓市行情比去年同期更冷。

即便是6月份北京市一手房市場(chǎng)成交量比5月份出現(xiàn)了回升，但據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析，其成交量依然在低位徘徊，且成交放大的背后與降價(jià)求量不無(wú)關(guān)系?！?月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅(不含保障房)項(xiàng)目合計(jì)為30個(gè)，提供住宅套數(shù)為10224套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1295套，簽約率為12.6%，這屬于絕對(duì)低值。”

二手房市場(chǎng)更能體會(huì)出陣陣寒意，尤其是在6月份，與一手房市場(chǎng)走勢(shì)略有起色截然不同的是，北京市二手住宅成交量?jī)H為7961套，創(chuàng)出了29個(gè)月來(lái)的新低。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為：“作為一線城市的北京，現(xiàn)在二手房成交量低于新房，這是近年來(lái)十分罕見(jiàn)的現(xiàn)象，表明目前二手房成交量已經(jīng)跌入谷底?！?

2010年4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)僅用了2個(gè)半月就一定程度上化解了政策效力，去年7月份北京一手房與二手房市場(chǎng)成交量都開(kāi)始迅速走高。但目前“京15條”出臺(tái)已有4個(gè)半月，京城樓市成交量依然走勢(shì)平平，尤其是五、六月以來(lái)，樓市成交方面鮮有亮點(diǎn)，調(diào)控政策的效果明顯。

實(shí)際成交價(jià)比開(kāi)發(fā)商預(yù)期低16.5%

北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，這一變化與“京15條”的內(nèi)容更加強(qiáng)有力密不可分?！耙环矫妫拶?gòu)限貸、打擊違法交易等政策極大地抑制了樓市投機(jī)投資，另一方面，增加保障房供應(yīng)等無(wú)疑分流了市場(chǎng)、緩解了供需結(jié)構(gòu)?！?

以限購(gòu)政策為例，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年多個(gè)月份北京市戶籍居民購(gòu)房比重達(dá)到90%以上，而非北京市戶籍居民購(gòu)房比重則由45%下降至10%。

陳志表示，在目前的限購(gòu)令下，由于對(duì)買房資格做出了限定，一方面有買房資格的需求正在被快速消化，另外新增的購(gòu)房資格在緩慢增長(zhǎng)，同時(shí)首付和利率的提高等對(duì)當(dāng)前具有買房資格的需求也能產(chǎn)生一定的抑制，調(diào)控效果日益顯著。

根據(jù)多年來(lái)“量在價(jià)先”的樓市運(yùn)行趨勢(shì)來(lái)看，經(jīng)過(guò)了4個(gè)多月的博弈，在成交量持續(xù)未能實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)的局面下，北京市通州、大興、朝陽(yáng)東部等局部區(qū)域已經(jīng)打響了價(jià)格戰(zhàn)。

整體來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，自2月16日“京15條”出臺(tái)后，北京市一手房成交均價(jià)從2月份至6月份均未能超過(guò)1月份，其中6月份北京市一手房成交均價(jià)為21199元／平方米，比5月份下降3.5%，比1月份下降7.5%。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年取證供應(yīng)的北京期房商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)為79個(gè)，供應(yīng)均價(jià)24672元／平方米，而簽約均價(jià)只有20612元／平方米。

“這顯示出實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格比開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格下跌了16.5%。”張大偉表示，在上半年供應(yīng)的79個(gè)項(xiàng)目中，均價(jià)低于2萬(wàn)元的有31個(gè)，提供的住宅為12600套，累計(jì)半年來(lái)簽約套數(shù)為6606套，簽約率為52.4%；而2萬(wàn)至3萬(wàn)元價(jià)位的項(xiàng)目受到影響最大，簽約率僅為33.3%；而超過(guò)3萬(wàn)元的高價(jià)盤(pán)簽約率為37.3%。這是一種兩頭高中間低的成交分化格局，推動(dòng)了整體成交價(jià)格下降，也體現(xiàn)了政策的效力，目前市場(chǎng)正處于量跌到價(jià)格變化的博弈過(guò)程中。

拐點(diǎn)來(lái)臨？

一位業(yè)界人士指出，房?jī)r(jià)不同于股價(jià)，沒(méi)有明確的上行或下行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因此其軌跡難以描繪，但目前北京市多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下滑其實(shí)就是一種拐點(diǎn)效應(yīng)，不過(guò)這種拐點(diǎn)效應(yīng)能否放大，就要看在目前的大環(huán)境下，政策的效力是否被化解。

日前一則消息指出，北京將放松限購(gòu)政策。對(duì)此，北京市住建部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一消息不實(shí)，這是一些開(kāi)發(fā)商資金鏈確實(shí)扛不住了，想借勢(shì)炒作放松限購(gòu)，這恰恰表明北京樓市調(diào)控政策取得了效果，今后北京市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)。

陳志表示，下半年北京市的調(diào)控手段仍將陸續(xù)顯現(xiàn)出來(lái)，如在供應(yīng)層面，北京商品房和保障房的供應(yīng)量將會(huì)逐漸增加，進(jìn)一步調(diào)節(jié)供求關(guān)系，同時(shí)對(duì)資金方面將會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。

張大偉認(rèn)為，目前購(gòu)房者利用貸款的難度明顯增加，而限貸很可能繼續(xù)收緊，而且短期內(nèi)加息的可能繼續(xù)存在。另外限購(gòu)政策不放松將使得部分有能力有資格的購(gòu)房需求已經(jīng)釋放，市場(chǎng)剩余的需求將逐漸減少。

從走訪市場(chǎng)來(lái)看，限購(gòu)限貸使得購(gòu)房者期待價(jià)格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然使得部分賣房者并不愿下調(diào)價(jià)格。

張大偉表示，從全國(guó)的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看下半年的樓市調(diào)控依然將保持比較大的力度，主要影響調(diào)控效果的將是：通貨膨脹是否能夠被控制和二三線城市樓市是否降溫?！吧鲜蟹科髽I(yè)績(jī)很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使年報(bào)不會(huì)太差，部分之前業(yè)績(jī)不理想的企業(yè)可能率先開(kāi)始降價(jià)求量?！?/p>