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明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲，如果漲幅回落，就是市場(chǎng)穩(wěn)定了

2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像坐了"過山車"，從年初時(shí)的房?jī)r(jià)飛漲、全民買房，到4月份首波樓市調(diào)控后的驟冷，再到市場(chǎng)逐漸回暖后又迎來國慶節(jié)前的二輪調(diào)控，"W"型的市場(chǎng)走勢(shì)令購房者無所適從。何時(shí)買房？房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開征？明年房?jī)r(jià)究竟是漲是跌？昨天，由揚(yáng)子晚報(bào)主辦的"后金融危機(jī)時(shí)代中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展之策"論壇特別邀請(qǐng)了十位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)樓市走向以及房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了分析與預(yù)測(cè)。 

未來10年：黃金10年P(guān)K煎熬10年 

中國樓市走過黃金10年。目前樓市是否進(jìn)入拐點(diǎn)？房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位會(huì)不會(huì)改變？還會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)下一個(gè)黃金10年？基于城市化進(jìn)程等因素，十位經(jīng)濟(jì)學(xué)家大多認(rèn)為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間，但具體判斷時(shí)給出的詞不盡相同，"發(fā)展10年"、"黃金10年"，"成熟10年"、"煎熬10年"、"轉(zhuǎn)型10年"……他們從多角度勾勒出未來10年房地產(chǎn)行業(yè)前景。

觀點(diǎn)1:未來10年是"發(fā)展10年" 

10位專家?guī)缀?00%認(rèn)可中長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，是為"發(fā)展10年"。中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員劉樹成研究員從經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)的關(guān)系角度分析，經(jīng)歷了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢復(fù)到10%左右，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪周期開端，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也打下了很好的基礎(chǔ)。中央黨校校務(wù)委員、組織部長(zhǎng)趙長(zhǎng)茂教授認(rèn)為，"未來市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定走強(qiáng)，因?yàn)閯傂詳[在這兒。"

江蘇省社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)劉志彪教授則進(jìn)一步分析了江蘇情況：因?yàn)榻K雖然經(jīng)濟(jì)在全國比較發(fā)達(dá)，但城市化水平比較低，只有50%。服務(wù)業(yè)方面也有30個(gè)點(diǎn)可以發(fā)展。

觀點(diǎn)2:未來依然是"黃金10年" 

南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授則旗幟鮮明樂觀估計(jì)："未來10年還是房地產(chǎn)的黃金10年。"

他從四個(gè)角度闡述上述觀點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。"過去十年每年差不多2個(gè)百分點(diǎn)，最多一次2009年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.1%，有三個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)帶來的"。第二，是住房消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)上的比重，中國是10%，丹麥、瑞典等國都超過20%，對(duì)比來看，中國住房消費(fèi)還有上升空間。第三是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，據(jù)測(cè)算房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)是1.05%，建筑業(yè)是2.42%，加起來就是3.47%。第四，全國城市化水平估計(jì)今年年底才達(dá)到48%，去年是46.6%，距離發(fā)達(dá)國家還有很大距離。所以，他認(rèn)為未來10年、20年依然是房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)階段。

觀點(diǎn)3:"成熟10年"也是開發(fā)商的"煎熬10年" 

美國南加州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系終身教授譚國富、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授則認(rèn)為，未來10年房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商勢(shì)必面臨"轉(zhuǎn)型"。賈教授認(rèn)為還將是"成熟10年"、"煎熬10年"。

譚國富教授介紹，美國、加拿大房地產(chǎn)發(fā)展歷史悠久，初期主要以開發(fā)為主；后期則是轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)開發(fā)作為二級(jí)產(chǎn)業(yè)，慢慢轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代性服務(wù)產(chǎn)業(yè)上，比如金融、中介服務(wù)、租賃等各個(gè)方面，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。就美國而言，這些相關(guān)的服務(wù)總量可能相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，至少有20%增值。

美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迄今，無論融資、租賃，還是中介服務(wù)、評(píng)估等有了很多細(xì)分發(fā)展。他認(rèn)為，今后中國可能也要面臨這種轉(zhuǎn)型。

賈生華教授則在此基礎(chǔ)上冷靜提出，"過去10年是房地產(chǎn)成長(zhǎng)十年，未來10年是房地產(chǎn)成熟的十年"。他分析，處于成長(zhǎng)10年中的開發(fā)商，日子很好過，政策也很寬松；而處于成熟10年中的開發(fā)商，則迎來"煎熬"的10年--"成熟10年"對(duì)開發(fā)商提出的要求是"轉(zhuǎn)型"，比如譚教授提到的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)屬性，而這都是目前開發(fā)商沒能力達(dá)到的。

房?jī)r(jià)明年是漲還是跌？就像高波教授所言，這個(gè)預(yù)測(cè)"風(fēng)險(xiǎn)很大"，難度"不亞于哥德巴赫猜想"，但消費(fèi)者對(duì)這個(gè)話題都很關(guān)心，因此專家再難也得測(cè)，他們從不同角度進(jìn)行了推測(cè)。

觀點(diǎn)1:是漲是跌，看信貸與利率 

王洪衛(wèi)教授認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是火還是冰，房?jī)r(jià)到底漲還是跌，關(guān)鍵看兩個(gè)金融指標(biāo)：一個(gè)是信貸指標(biāo)、一個(gè)是會(huì)否加息。

他認(rèn)為，銀行的計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響很大。以2009年為例，信貸指標(biāo)原來是5萬億，最后放了9.6萬億，當(dāng)年房?jī)r(jià)飆漲。2011年，如果實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，指標(biāo)控制在7.5萬億以內(nèi)，那么開發(fā)商日子難過，自然影響到房?jī)r(jià)。第二個(gè)指標(biāo)是會(huì)否加息，利率漲不漲，這對(duì)消費(fèi)者關(guān)系很大。他認(rèn)為，是漲還是跌，看了這倆指標(biāo)才能回答。

中央黨校校務(wù)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授、中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)趙長(zhǎng)茂則認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)政策依然趨緊，對(duì)于中央政府來說，一定要見效才能罷手。因此他認(rèn)為明年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是趨緊的，但是他對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)依然看好。

觀點(diǎn)2:市場(chǎng)穩(wěn)定，漲幅回落 

賈生華教授則認(rèn)為，2011年政策會(huì)繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，房產(chǎn)價(jià)格漲幅會(huì)回落，不過全國不同地區(qū)不同項(xiàng)目會(huì)有差別。

他分析說，經(jīng)過了前幾年過快上漲，從房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)考慮，房地產(chǎn)業(yè)已積累了很大矛盾，負(fù)擔(dān)了許多矛盾和焦點(diǎn)。現(xiàn)在16個(gè)一線城市已經(jīng)限購、限貸，如果繼續(xù)實(shí)施，這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)回落。他也提醒投資者，不要總寄希望于房?jī)r(jià)降了10%、30%，認(rèn)為這才是達(dá)到效果，這種情況他認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)，"漲幅回落就達(dá)到目的了。"

觀點(diǎn)3:調(diào)控手段若無效，則還會(huì)漲 

浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部主任、中華外國經(jīng)濟(jì)學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)史晉川教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否從成長(zhǎng)走向成熟，有一個(gè)非常重要的原因，是土地關(guān)鍵性資源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方，這是非常必要的。調(diào)控手段若無效，明年房?jī)r(jià)還可能漲。

觀點(diǎn)4:漲，因?yàn)槿嗣駧派?/strong>