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當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在緊鑼密鼓的進(jìn)行，實(shí)際上，這是在給近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮“吃藥”。

1998年住房體制改革之后，進(jìn)入新世紀(jì)以來的這十年，堪稱我國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金十年”，在住房制度改革、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、加入WTO等多種因素的推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了輝煌成就。同時(shí)，也暴露出來一些問題和矛盾，比如住房價(jià)格持續(xù)高漲、住房保障滯后等。

早在1998年的房改“23號(hào)文”中，我國就曾對(duì)住房保障有所界定，但受市場化浪潮影響，2001-2007年我國住房保障政策并未得到有力落實(shí)。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，其新開工量占全部商品住宅的比重從2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。直到2006年，我國仍有很多城市根本沒有建立廉租住房制度。

此外，截止2009年，我國累計(jì)廉租住房受益家庭僅達(dá)565萬戶左右，占全國城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.8%左右；經(jīng)濟(jì)適用住房受益家庭僅達(dá)586萬戶左右，占全國城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.9%左右；公共租賃住房等其他保障性住房制度還尚處探索階段。

2000年以來，我國房價(jià)漲多跌少已是不爭事實(shí)。房價(jià)漲幅大跌幅小，且漲的持續(xù)時(shí)間往往較長而下跌的持續(xù)時(shí)間往往較短，除了2008年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響而導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房價(jià)基本呈較快上漲之勢。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價(jià)漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價(jià)年均增幅明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L，2009年上述城市房價(jià)收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價(jià)問題凸顯。

與此同時(shí)，近年來，隨著土地出讓價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)快速攀升，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度越來越高。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對(duì)稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%，環(huán)比增11.5%。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35%。如果考慮房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)，這一比重將更高。

另外，2009年我國土地出讓收入達(dá)1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財(cái)政收入的20.8%。2009年末，我國地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。

此外，目前我國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式仍然比較粗放，盡管近年我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平有所上升，但距發(fā)達(dá)國家仍有巨大差距，仍處于住宅產(chǎn)業(yè)化的起步階段，工業(yè)化水平和成套技術(shù)集成度還比較低，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。

而且，目前推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作面臨著許多困難，包括技術(shù)、部品缺乏配套化和集成化，新技術(shù)的研發(fā)與推廣應(yīng)用及住宅性能認(rèn)定制度推廣缺乏有效的政策支持等，此外，全裝修住宅推廣工作仍以試點(diǎn)示范項(xiàng)目為主，采取企業(yè)自愿的形式，效果欠佳。

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，法制建設(shè)很重要。但目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的法律體系尚不完善，法律僅有《土地法》、《城市房地產(chǎn)管理法》兩部。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，仍然主要依靠國務(wù)院、中央部委和地方政府的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關(guān)政策的行政效力往往層層衰減，各項(xiàng)措施執(zhí)行效果往往難以保證。