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鳳凰網(wǎng)房地產(chǎn)副主編吳海花采訪陳寶存：昨（6月29日）京城崇文門一商業(yè)地塊以4萬(wàn)多樓面地價(jià)榮升單價(jià)地王，幾點(diǎn)疑問(wèn)待解：A：為什么在地塊頻頻流拍的情況下爆出單價(jià)地王？是個(gè)案還是某種信號(hào)？B：可不可以堪稱調(diào)控失控嗎？C：4萬(wàn)多樓面地價(jià)能否助推房?jī)r(jià)上揚(yáng)？D：能否有其他一些未知原因？

我的回復(fù)如下：

A，流拍的土地更多的是因?yàn)榈囟伪容^偏僻，北京土地出讓，尤其是住宅地塊，目前是五環(huán)以外為主，而目前的限購(gòu)與限貸，提準(zhǔn)等等，都是對(duì)開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張有較大影響的。而且市場(chǎng)不明，影響了房企的擴(kuò)張速度。但是崇文門地塊確實(shí)最為稀缺的地塊。即使是住宅，這個(gè)地塊的土地爭(zhēng)奪也會(huì)是激烈的。應(yīng)該不是個(gè)案，而是市場(chǎng)規(guī)律使然！

B，調(diào)控的有效期已經(jīng)逐漸過(guò)去了。不論如何調(diào)控銀根，但是，土地供應(yīng)是調(diào)控不能左右的了。大趨勢(shì)看好的局面下，土地出讓未來(lái)依舊是看好的。

C，中心城區(qū)越來(lái)越豪宅化，即便是寫字樓，也會(huì)是更加高端的趨勢(shì)，北京市場(chǎng)不缺乏需求。更不缺乏高端需求，那么，四環(huán)內(nèi)的豪宅將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。推漲房?jī)r(jià)，或者結(jié)束觀望也是正常的了。人們不相信土地會(huì)下行，那么市場(chǎng)回歸常態(tài)也就在情理之中了。

D，其他原因暫不明晰！

《新京報(bào)》消息(記者張旭)隨著崇文門菜市場(chǎng)地塊在6月27日成功出讓，北京土地市場(chǎng)上半年出讓接近尾聲。記者根據(jù)昨日北京市土地整理儲(chǔ)備中心成交信息統(tǒng)計(jì)，除房山一塊工業(yè)用地今日出讓外，上半年，北京共成交土地113塊，土地出讓金合計(jì)約325億元，同比去年減少約307億元，降幅達(dá)48.6%。

《新京報(bào)》進(jìn)一步分析道：在上半年113塊出讓的地塊中，包含居住功能的地塊有20宗，建設(shè)用地面積合計(jì)162.77公頃。根據(jù)北京市今年供地計(jì)劃，在1330公頃保障房供地外，全年將有1220公頃商品住宅供應(yīng)。按照162.77公頃的建設(shè)用地面積計(jì)算，目前完成比例不足15%。

和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地減少明顯。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通商品住宅供地量創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低，今年上半年的規(guī)劃建筑面積292萬(wàn)平方米，相比2008年上半年的719萬(wàn)平方米、去年上半年的519萬(wàn)平方米都下降明顯。

土地出讓屢創(chuàng)天價(jià)的北京市，目前的土地出讓困局，對(duì)于包括土地未來(lái)收儲(chǔ)和供應(yīng)以及保障房建設(shè)用地將遭遇重創(chuàng)是無(wú)可置疑的。

北京限購(gòu)政策完全不靠譜，北京限高端房?jī)r(jià)更是完全不顧里子只要面子的錯(cuò)誤手段，完全無(wú)視規(guī)律的北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的目標(biāo)，把北京這樣一個(gè)土地資源奇缺、需求特別是高端需求最為強(qiáng)烈的城市，推到了土地還需推介的境地。

北京土地出讓在2010年末開(kāi)始出現(xiàn)很多奇怪的手段，只是完全違反了市場(chǎng)規(guī)律的所謂招標(biāo)制，人為傾向明顯，但是，只要是有一塊土地真正到了拍賣階段，所產(chǎn)生的天價(jià)地才是市場(chǎng)參照物。至于更多的通過(guò)人為設(shè)限的招標(biāo)制將土地推至市場(chǎng)的手段，可能真正的受益者將是囤地的企業(yè)。這種市場(chǎng)差價(jià)很難通過(guò)行政手段消除掉。

數(shù)據(jù)顯示，北京樓面價(jià)已經(jīng)有明顯的下降。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年20宗住宅用地出讓金合計(jì)120.3億元，平均樓面價(jià)4121元/平方米，同比下降56%。只是這種樓面地價(jià)的同比下降，主要原因是2010年上半年北京城六區(qū)的土地出讓天價(jià)，與目前的土地出讓主要在遠(yuǎn)郊區(qū)縣有極大關(guān)系。我們不會(huì)忘記2010年4月17日之前的北京土地出讓市場(chǎng)的瘋狂。屢創(chuàng)天價(jià)才引發(fā)了2010年的國(guó)十條與國(guó)五條，所以這種樓面地價(jià)的同比并不反映土地市場(chǎng)的真實(shí)情況，但是，崇文地塊卻成為新的標(biāo)志性樓面地價(jià)。他最終影響的市場(chǎng)預(yù)期，一定是城六區(qū)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲。