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2011年6月19日，由城視論壇由博商會、21CN主辦的專題論壇——“廣州房地產(chǎn)的‘春天里’？”在珠江國際大廈隆重舉行。論壇由廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎主持，韓世同、龍斌、謝逸楓、鄭雋宸等廣州房地產(chǎn)界的知名專家及廈門浪等網(wǎng)友參與了本次論壇，并激情PK。

彭澎：城視論壇現(xiàn)在開始！今天這是城視論壇第一次聚會，城視論壇由博商會、21CN主辦。博商會是我們新打造的一個平臺，由廣州市博士科技創(chuàng)新研究會、城視文化、21CN聯(lián)合打造的平臺，主要讓博士群體、政府部門以及高等院校、新聞媒體，官學(xué)商新四個群體的聚會、溝通和互動。希望在座的各位朋友，來自四個方面的，當(dāng)然也許四個方面不全面，還有解放軍的，應(yīng)該是很廣泛的群體今后多關(guān)注博商會的活動。博商會今后會聚焦于社會的熱點問題，也就是對大家共同感興趣的問題進行探討。

今天我們的主題是廣州房地產(chǎn)的“春天里”？實際上我們今天要討論的就是下半年的房價是漲還是會跌，這是一個敏感的話題，這個敏感的話題最近成為很多論壇的主題，也成為很多媒體關(guān)注的焦點。在大前天，我跟韓世同在大洋網(wǎng)做了一個節(jié)目，它確定了一個話題叫做《房價下跌的十大理由》，同樣這個話題他們在下周準(zhǔn)備做一個《房價上漲的十大理由》，同樣是樓市，有不同的看法，而且都可以找到相當(dāng)多的理由，這是很有特點的。

前天我們在珠江新城有一個地產(chǎn)峰會討論《尋找地產(chǎn)的新動力》，就是地產(chǎn)發(fā)展還有什么動力，在會上我們看到官員、地方學(xué)者對樓市的發(fā)展走向有不同的解讀。這幾天媒體我看到已經(jīng)把專家的說法報道出來，說是一線城市的房價可能會跌30％，這是一種說法。

當(dāng)然很多人不以為意，昨天由第一財經(jīng)舉辦的論壇給我發(fā)言的主題是《下半年是買房產(chǎn)還是買房產(chǎn)股》，這個話題很新穎，因為我們的地產(chǎn)股現(xiàn)在是15％左右，而在07年時達(dá)到了100％，離地產(chǎn)股票的最高地是相對的低谷，而我們的房價依然在最高點，到底是買房產(chǎn)好還是不好了？我做了一個調(diào)查，愿意買房產(chǎn)股的人舉手，很多人舉手了，我問這么年來投資房產(chǎn)股賺錢多還是投資房地產(chǎn)賺錢多，大家認(rèn)為投資房產(chǎn)賺錢多，大家下一步認(rèn)為要買房產(chǎn)股，這是值得我們關(guān)注的。在這個時間關(guān)頭，應(yīng)該說房價何去何從引起了大家的關(guān)注，這個時間點可能是最容易引起爭論的話題。

今天早上很多媒體報道廣州房管局發(fā)布了廣州5月份的房價，發(fā)布的房價是5月份同比、環(huán)比均下降，但是前天國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市的住宅銷售價格變動情況，顯示廣州上個月的新品住宅環(huán)比上漲0.3％，同比上漲5.1％，國家統(tǒng)計局和廣州房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)又一次打價，一個說漲，一個說跌，現(xiàn)在都采取的是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)但是數(shù)據(jù)不同，廣州是按照平均價的計算方法，而國家統(tǒng)計局是加全平均分，把不同面積做了一個分類等等加全平均來算的，認(rèn)為廣州反應(yīng)出來的是郊外的成交量大，但是房價是漲還是跌，我們看到官方數(shù)據(jù)打架，老百姓各說不一。同樣的消息，廣州日報的標(biāo)題是5月份城市房價仍在漲，網(wǎng)易說漲幅回落，同樣的數(shù)據(jù)有不同的解讀，這是我們看到的新消息。

我們今天請來的幾位嘉賓，今天的論壇跟以往的論壇有點不同，要求各位觀點鮮明一點，尤其是現(xiàn)在的專家，股市專家、樓市專家都非常圓滑，說了半天也沒表示房價是漲還是跌，今天我們的話題是要么看漲，要么看跌，也允許做中間派，中間派可以在后半節(jié)辯解，觀點可以變化，這里面確實有很多數(shù)據(jù)可以有不同的解讀，可能我們用的是同樣的數(shù)據(jù)但是有不同的解讀，這是我們今天討論的方法有點改進。第二，我們現(xiàn)場有21CN的10個網(wǎng)友跟專家PK，就同樣一個話題以網(wǎng)友的語言跟你們辯論。在論壇辯論正式開始之前，我想做一個小調(diào)研，大家認(rèn)為下半年房價會繼續(xù)漲的請舉手，好像有一半。認(rèn)為下半年房價會跌的請舉手，略微少一點點，我們辯論完了以后看看有沒有變化。

彭澎：今天首先清楚我們的第一位演講嘉賓，我開始很關(guān)注他們的一些觀點，我首先對他們的一些觀點一個類，我們先請出一位認(rèn)為今天的房價有可能會跌的專家，那就是我們的寒桐咨詢的韓世同同志，請用5到10分鐘的時間把您的觀點簡單亮明。

韓世同：我不僅認(rèn)為跌了，我甚至寫了一篇文章，說如果單純從網(wǎng)簽均價來看拐點在年初的時候已經(jīng)形成，為什么呢，因為年初的時候均價是14400多，現(xiàn)在是5月份的交易登記均價是12400，跌了百分之十三點多。如果下半年不是重新回升或者是超過一萬四，我覺得這個頂點由上往下的拐點已經(jīng)形成，如果你還要從同比，從房價指數(shù)的環(huán)比和同比都得到拐點向下的曲線的話，我做了很多的研究，我看到網(wǎng)簽均價已經(jīng)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

昨天我在中央人民廣播電臺做過70大城市公布的數(shù)據(jù)分析，但是我沒有特別留意到大家講的打架，因為這個打架每個月都會打，因為兩個統(tǒng)計方法不一樣，如果我們一定要把同比和環(huán)比等同起來，其實是不太合理的，統(tǒng)計局的方法和網(wǎng)簽的平均方法兩個結(jié)果是必然不一樣的，我們沒有必要讓它一致，但是可以解讀它代表的不同含義，可能對我們分析這個市場判斷更有利一些。如果說一萬四千四百的價格大家認(rèn)為帶有結(jié)構(gòu)性等等什么東西都不能認(rèn)的話，您認(rèn)為一萬四的價格也不要認(rèn)，一萬四的時候你認(rèn)為它漲，結(jié)果到了一萬二千多你認(rèn)為不是跌，我覺得結(jié)構(gòu)性變化也是變化，是市場必然的過程，從這種結(jié)構(gòu)性的變化會過渡到實質(zhì)性的變化，我們在2008年時已經(jīng)看到過。

剛才彭澎博士上為什么有兩種說法，我研究了一下，77個大城市，其中有50多個漲幅都不超過1％，環(huán)比上漲最高只有0.5到0.6％，接近不升不降，全國的77大城市房價都形成了下降？還沒有，但是它已經(jīng)形成了房價趨穩(wěn)，不再繼續(xù)大幅上漲。和4月相比較的話，回落、下降、持平都有所增加。我們媒體有時很簡單，現(xiàn)在還有50多個，但是上個月是50多個，他不做這種細(xì)節(jié)的劃分，我們現(xiàn)在要觀察這種細(xì)微的變化才能夠把握住整體的變化動態(tài)。謝謝！

彭澎：韓博士的觀點是拐點已經(jīng)形成了。第二即使結(jié)構(gòu)性的跌也是跌。不管怎么樣，大家等會兒可以跟他的觀點交鋒，可以贊同他的媒體，也可以反對他的媒體，同時記者也可以提出自己的疑問，今天21CN是全程直播，我們的觀點可以傳播出去，各位都可以有機會跟他們辯論。

彭澎：下面我們請另外一位龍斌博士，龍博士我記憶當(dāng)中他一致認(rèn)為房價是穩(wěn)中有升，整體上是比較穩(wěn)定的，但是最近他們有一個報道，可能7、8月份會跌一跌，我想聽聽龍博士你的看法，我們暫時把你歸類為是比較穩(wěn)中看漲的，請你到這里來發(fā)表你的觀點。　　

龍斌：各位大家好！我的看法確實跟彭博士說的，我認(rèn)為中國的房價肯定是穩(wěn)中上升的，上升是一個趨勢，這是一個月跌了一下，下個月調(diào)了一，房價有很短暫的波動是正常的，但是從總的趨勢來看，我很堅定的認(rèn)為：中國的房價一定會漲，明年會漲，后年會漲，大后年還會漲，它會漲多久，可能是15到20年左右。

這個觀點看起來比較極端，但是它還是有一些比較深層次的，對中國的城市、人口以及居民財富增長，以及房地產(chǎn)本身的特點來決定的。從這些來看，首先對中國經(jīng)濟的增長是有信心的，盡管要做一個轉(zhuǎn)型。第二，中國城市的發(fā)展始終是中國城市發(fā)展重要的驅(qū)動力量。第三是人口，中國的勞動力人口是9億，最近幾年大家需要房子的人很多。接下來從9億人口會逐漸有一個下降趨勢，但是下降的幅度非常小，也就是需求很大。大概10到15年以后，大概是2020年以后，人口才會有一個明顯的下降，我們從這點來判斷是龐大需求集中釋放的這些年。另外，財富的增長就不用說了，中國人最有錢，奢侈品都到國外去消費，買房都到國外去消費，英國和加拿大都說中國人把當(dāng)?shù)氐姆孔佣假I爆了。

從這幾點來看我覺得這個趨勢可能不是因為政策的調(diào)控而改變，但是調(diào)控會使我們的房地產(chǎn)更加理性，更加健康，少一些瘋狂。我們的保障制度逐漸確立已經(jīng)的過程，我個人覺得沒有任何理由看空房地產(chǎn)市場，從這樣的角度來看，我相信絕大多數(shù)的居民也好，學(xué)者也好，還是認(rèn)同這個觀點的，謝謝！

彭澎：謝謝龍博士，龍博士首先是看漲起碼看20年?？礉q的理由經(jīng)濟發(fā)展，財富的增長，城市化、人口這些都是擺在面前的趨勢，這是大家都認(rèn)可的依據(jù)，起碼整體上他是看漲的，韓世同覺得近一兩年是有漲有跌的，起碼觀點有點不同。我們的爭論達(dá)到一個目的是越辯越明，我們的趨勢應(yīng)該怎么把握。龍博士的觀點起碼印證了過去10年是漲的，但是后面10年是否漲，由時間來驗證。但是專家比一般人要看得明白一些，接下來請中地行的鄭雋宸先生談?wù)勀愕挠^點。

鄭雋宸：我剛才一出來的時候，想問我應(yīng)該坐在哪邊，我的觀點和龍博士有很多是吻合的，但是龍博士是長期的看法，韓博士剛才談及了最近兩年的發(fā)展，在今年以內(nèi)我還有一個觀點是它還是有一個波動性在里面的，因為今年是是房地產(chǎn)調(diào)控展現(xiàn)效果最明顯的年份，尤其是今年3月份的時候，地方性的房價控制目標(biāo)出來之后，但是目標(biāo)實現(xiàn)與否要看今年年底第四季度能否體現(xiàn)，我們從政治的目的來看，還是從經(jīng)濟的效果來看，在今年以內(nèi)房價有一個大幅度波動是不可能的，尤其是地方政府要調(diào)整房價目標(biāo)的前提下，我覺得今年房價出現(xiàn)大幅度增長是不可能的。上個星期存款準(zhǔn)備金率上漲了0.5％，存款準(zhǔn)備金率包括利息一直處于高位，我覺得房價的上漲和成交量的上漲也存在一定的壓力，通過銷售回款的速度令到銀行方面有一個限制，也就是說即使產(chǎn)生了交易，但是銀行也無款可放，導(dǎo)致了房價遇到上漲比較大的壓力。我想在今年，第四季度房價控制目標(biāo)能否實現(xiàn)，能否看出端倪之前，房價是不會有很大上漲空間，相反它會有一些下調(diào)的壓力，另外一方面，我們的保障性住房實施的進程，可能在一定程度上影響了整個房價在今年以內(nèi)的上升或者下降的速度，如果我們的保障性住房在今年以內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)地方性在2010年土地推薦會上所說開發(fā)進程，我想對整個房價控制目標(biāo)的實現(xiàn)也有一個數(shù)字的基礎(chǔ)。至于剛才大家所說的，你這個房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)打架的概念，我認(rèn)為并不關(guān)注，因為大家是用同一個方式，同一種統(tǒng)計的方法來判斷就好判斷，就不存在結(jié)構(gòu)性矛盾，如果我是統(tǒng)計城市中心的就直接統(tǒng)計城市中心，在區(qū)域不存在結(jié)構(gòu)性矛盾，也不需要通過權(quán)重的調(diào)整去把數(shù)據(jù)扭過來，因為還是有一定主觀性在里面的，我覺得統(tǒng)計數(shù)據(jù)如果有結(jié)構(gòu)性的因素在里面，可能保障性住房和限價房的出爐也會令到我們的房價得到一定的控制，但是長遠(yuǎn)來看，尤其是明年的下半年開始我還是下漲，因為剛才龍博士關(guān)于城市發(fā)展、人口等等觀點和我基本上是一致的。

彭澎：我感覺近期看平，從長期來看是看漲，我們暫時把他放在中間位置。我們今天來的幾位地產(chǎn)方面的專家是我經(jīng)常接觸的，而且經(jīng)常關(guān)注他們的觀點，所以我歸類是有點依據(jù)的，不一定準(zhǔn)確。國家和廣州市政府的數(shù)據(jù)我們說打架，但是我們了解到，你們自己發(fā)表的數(shù)據(jù)，可以用自己的數(shù)據(jù)來說明房價是漲還是跌，有你們自己的統(tǒng)計方法。首先有請21CN的網(wǎng)友表達(dá)你的看法。首先請朱秋紅發(fā)表一下你的看法。

朱秋紅：我想請問鄭先生，保障房對房價的影響是怎樣的？國家出臺了這么多政策，目前均價不一定是下跌很多，下跌肯定是成交在其他價格比較便宜的地區(qū)，您覺得對于廣州的樓市最終顯現(xiàn)微利在什么時候。

鄭雋宸：保障房在我看來其實是一種平衡政治目的和經(jīng)濟目的的一種手段，因為保障性住房從權(quán)重來說不可能對整個商品房的本質(zhì)形成一定的影響，但是從民間的聲音里面去彌補中低收入階層的需求，國家調(diào)整房價是讓房地產(chǎn)尤其是居住性住房資源性的物質(zhì)能夠更多普惠于民，從這幾年商品房價格的走勢來說，有更多的平民百姓覺得買不起，保障房住房出現(xiàn)的更大意義是，假如從保障房住房形成一個優(yōu)化，從而可以從房地產(chǎn)有兩條腿走路，我覺得房子是居住作為一定目的，投資作為第二目的，但是擁有房子是否作為居住的唯一一種手段我覺得不一定，他可以有很多的手段使到更多的人能夠住上房子，能夠有自己的家，家的話不一定獲得產(chǎn)權(quán)，獲得使用權(quán)也是一種方式，從目前來說，從中國的傳統(tǒng)觀點來說，居者有其屋，這是這種封建思想延續(xù)下來的思維慣性。居者是否有其屋，在我心目中可能是一個問號，你可以通過租賃，可以通過甚至單位分房獲得住房，而不一定去買，但是你去買是否能夠符合保障性住房的門檻問題，但是我覺得保障性住房的門檻公平、公正會逐步健全以來，商品房和保障性住房我認(rèn)為是不同需求的人所擁有的不同產(chǎn)品，而不能混為一談。

彭澎：鄭先生的意思是保障性住房對整個商品房的價格是不會有太大影響的。我們下面再請一位21CN的網(wǎng)友，有可能是下跌的，你最好發(fā)言以前表明一下你是贊同上漲還是下跌的，接下來請陳欣天的網(wǎng)友說說自己的觀點。

陳欣天：我的觀點是短期內(nèi)可能還會有一定上漲，但是從長遠(yuǎn)來看我覺得會下跌，因為我從貨幣供應(yīng)量來看的，因為貨幣供應(yīng)量一個是銀行直接發(fā)行貨幣，另外一個是外匯儲備，外匯流入中國以后央行把它轉(zhuǎn)化為人民幣投放到市場中去，再就是國內(nèi)的熱錢流入到中國國內(nèi)，這樣來看，央行現(xiàn)在實行緊縮性的貨幣政策，所以短期來講，中國內(nèi)的房價不會大漲，中國的房價沒有大跌是因為中國的外匯儲備逐年上漲是比較大的。中國05年從外匯儲備量一直在上漲，但是隨著中國外匯儲備增長速度太快，一旦美國實行緊縮性貨幣政策，熱錢流入也會減少，所以我覺得中國的房價會下跌。

彭澎：謝謝這位網(wǎng)友，他是從我們的貨幣政策，也就是貨幣的發(fā)行量、外匯儲備來發(fā)表他自己的說法。我們再請另外一位網(wǎng)友是比較中立的，他是薛小群，看看他的觀點。

薛小群：我覺得房價是否上漲看房屋的屬性，如果我們把它作為一個投資品，在目前貨幣流通量這么大的情況下，什么東西能夠容納這么大的貨幣容量，房子相對是一個比較理想的容量。日常的消費品不足以讓有錢人的資金有一個比較好的出路，比如開廠或者是投資是有金融風(fēng)險的，為什么會有這么多人作為房價作為投資目的的原因。房價是否漲下去看我們的決策層是否有意志把房價打下去，因為房價是關(guān)乎民生的，如果房價太高，老百姓就會有怨言，房價會受到僵持的狀態(tài)，如果房價往上走可能會受到政府的控制，但是房價往下走也不可能。

彭澎：我們再看看另外三位專家的一些觀點。先請出我記得比較看淡一點的，是中原地產(chǎn)的黃韜。

黃韜：各位下午好，關(guān)于房價問題這幾年應(yīng)該說太敏感，關(guān)注得太多，我作為一線的業(yè)內(nèi)人士，經(jīng)常和開發(fā)商和客戶，可能在座的網(wǎng)友也買房子經(jīng)常打交道，我覺得這個問題非常難回答，但是我總體感覺，如果預(yù)測明年、后年的房價我覺得不應(yīng)該預(yù)測，因為沒辦法看，因為中國的市場很特殊，我認(rèn)為政府讓房價跌肯定能夠跌下來，讓他漲肯定也能夠漲上來，根本無法用市場的角度來分析。我做這行已經(jīng)20年，我的經(jīng)歷很特別，我天天在市場上混，我的感覺不一定很理論化，很高度化，但是我覺得中國的房價跟著政策走，政策不是我們定，也不是專家定，坦白來講就是一個圈子一些信息確定下來，跟著在走。但是走的過程中變化太多了。如果要我預(yù)測今年，我可以大膽講房價我看跌，跌在10％左右，我看跌沒有錯，但是不會爆跌，也不會有20％、30％的跌。如果廣州的保障性住房11月份上市從理論上肯定會跌，會跌很多，但是我不用來做分析，從這些觀點來看還是自己判斷，我堅持所謂的專家的話要會聽，不要照聽。謝謝！

彭澎：謝謝黃韜！黃韜有幾個觀點我覺得有意思，第一個他覺得并不看的爆跌，看爆跌的人沒有來，因為他說會跌50％，我記得韓世同說如果控制不住，有雪崩式的爆跌。

韓世同：如果是08年時的狀況，出現(xiàn)恐慌性或者是類似亞洲風(fēng)暴。

彭澎：有一種說法歐洲的債務(wù)危機，在希臘有可能導(dǎo)致國債無法償還，有可能出現(xiàn)希臘破產(chǎn)，這就有可能導(dǎo)致其他國家的復(fù)蘇，全球股市都在跌，昨天美國股市稍微有點反彈，跌的背景是歐洲的債務(wù)危機有可能擴展為新一輪的危機，會不會出現(xiàn)08年的爆跌，起碼珠江新城有最便宜的，是一萬六，確實跌得很厲害，會不會還有一個08年情況。華爾街做空中國，中國的股票跌得一塌糊涂，華爾街中國的股票跌得這么厲害有很多原因，比如財富造假、借殼上市中出現(xiàn)很多問題，美國借殼上市的門檻太低，容易做出一些花樣，但是其中值得我們警惕，現(xiàn)在我又一次聽到有業(yè)內(nèi)人士呼吁我們的股市又一次要救市了，再不救就要完蛋了，不管怎么樣，這些都會釋放出經(jīng)濟信號，到底我們的樓市何去何從，接下來再有請極力看好的一位刀客地產(chǎn)的董事長謝逸楓先生說說他的看法。

謝逸楓：中國房價為什么會一直會漲，因為中國人太有錢了。如果大家都沒錢買房子，中國開發(fā)商肯定都完蛋，中國的房價什么時候大跌過，除了08年時大跌過，中國的房價基本上沒有怎么跌過，而且中國地產(chǎn)和房價都是漲的，如果你不承認(rèn)這個事實你只能是很片面的，個人的觀點而已，而且中國的GDP每年都是以9％到10％的幅度來增長，我覺得GDP的比例會越來越高，去年全中國上半年的房價上漲是8.2％，去年整年的房價是7點多，有些地方說我們的房價跌了，那是地方政府說的，并不是中央說的，中央昨天國務(wù)院統(tǒng)計局報告出來，房價基本上是漲的，而且跌的話只是有些城市可能是把保障房的因素含在里面，出現(xiàn)了有點下降的幅度，但是有錢人去買房是一次性付款，還有一個供求關(guān)系也非常重要，如果不從市場的角度來分析房價是漲還是跌，這是很難說的。在08年時很多人說房價會跌到2010年，還有什么拐點來了，包括去年也是這樣的，剛才也有人說出現(xiàn)了拐點，但是成交量跌10到20％叫拐點嗎？而且成交量和投資額全幅度都是漲，為什么還會漲？因為保障房，很多人認(rèn)為保障房供應(yīng)量加大，一千萬套，但是去看一下數(shù)據(jù)之后你就會感覺到，保障房可能是很難抑制房價上漲的，你是建設(shè)但是沒有講建工時間，沒有講開工時候，能夠保證這么多套保障房按時完成了，而且這么多保障房給誰住。政府也不想讓房價大跌下來，大跌下來時會非常風(fēng)險，對中國整個經(jīng)濟非常不利，至于說跌多少，是胡說八道，必須要從市場供需關(guān)系來講，不然就沒什么好講的，必須要從市場供需關(guān)系來講中國的房價是否漲，中國今年的供應(yīng)量非常多，但是實際供求量就沒有這么多了，因為很多開發(fā)商報的數(shù)是這么多，但是真正有用的是要把房子真正賣出來。中國人真的太有錢了，前段時間有一個地區(qū)的副市長干了幾年就拿到了幾個億，說明中國人真的太有錢了。還有一個是通脹，統(tǒng)計局和物價局、發(fā)改委想控制CPI的漲幅，但是越控越漲，因為通脹在美國來講是非常不好的事情，但是在中國來講是好事情。通脹而且在中國保持微通脹，不是惡性通脹，在通脹之下，中國的產(chǎn)品會更保值，因為中國人錢多，為什么中國限購的時候，香港的房價連續(xù)漲20％、30％，這是很恐怖的事情。在前面幾年香港是限購的，因為它不想漲得太快，這樣對它不利，如果把所有的限購取消，香港的熱錢又得轉(zhuǎn)回國內(nèi)的市場，所以政策調(diào)控已經(jīng)走到了很極端的現(xiàn)象。把限購政策都拿出來了，在法律角度上是違反憲法的。

剛才有些人說保障房是否沖擊到商品房，你看看建工量，以及政府實際供應(yīng)的量，廣州在今年保障房也是幾萬套，商品房也是5、6萬套，大家都在等保障房在11月底完成，完成了以后看看房價是否跌下來，但是千萬不要去指望保障房，如果你能夠指望保障房跌下來，你可能會對政府太失望。尤其是下半年，有一個很重要的因素就是開發(fā)商的資金鏈沒有完全惡化，剛才有網(wǎng)友提到的貨幣原因，M1、M2增長素質(zhì)基本上控制在17％、15％，貨幣政策真正對開發(fā)商有影響的開發(fā)貸款額度，如果把這個數(shù)量控制好了，還有房地產(chǎn)項目、資金本，把它控制好了，貨幣政策對房價二次的效果才會有，前5個月開發(fā)貸款的額度同比是增長的，你可以去看看央行的金融報告就知道，貸款額度是增加的，但是信貸額前5個月是有所下降的，但是下降幅度非常小，而且貨幣政策對房地產(chǎn)市場有一定的要求，有推動的作用，包括對價格也是有推動力的，但是房地產(chǎn)資金里面，占信貸額度是15％到18％左右，而且開發(fā)商大部分資金是商品房預(yù)算的，在開發(fā)商資金這么低的情況下，不管你貨幣政策是怎樣的，還是存款準(zhǔn)備金率上漲房價還是不會跌的，而且中國房價在未來30年還會上漲，因為人口多了，有錢人多。前段時間有統(tǒng)計局以及國務(wù)院的一些部門說，中國的貪官卷走了8千億，依然中國有這么多的政府這么有錢，而且這些錢是政府的，不成為個人資產(chǎn)，這些錢要怎么去花，光靠吃喝是肯定是不可能的，所以只能投房地產(chǎn)。預(yù)期下跌的人是老百姓買不起房的這些人，但是只是希望，政府不希望它跌下來，控制價格的目標(biāo)不是讓它跌下來，而是讓它穩(wěn)定下來，價格控制目標(biāo)里面沒有提到過下降，只是說穩(wěn)定控制在多少。地方政府有人說，漲跌都是你們講，我們政府不回應(yīng)，為什么？它不想回應(yīng)，他一回應(yīng)開發(fā)商又要說政府在拖事，土地市場也是一樣的，今年廣州市13平方米，這么多土地集中出來，就是拖地價不想讓它跌下來，從GDP、CPI、供求關(guān)系來看房價還會上漲，千萬不要去講拐點，跌10到20％不叫拐點，什么叫拐點，就是房價單曲線地往下垂落，08年的情況才叫拐點，中國的經(jīng)濟形式雖然前5個月GDP的增長幅度有放緩，但是放緩的幅度非常小，很多人都在講保障房建設(shè)，你去看住宅投資額的比例就知道了，GDP為什么一枝獨秀其后面有一個重要原因是房地產(chǎn)，前5個月的房價，有些人說是小幅度，你沒有看到有持平的，有放緩的，那是數(shù)據(jù)，關(guān)鍵是你能否買得起，實際上有很多人買不起房，你說房價跌了嗎？我就問你買得起房嗎？中國的準(zhǔn)備存款金率這兩三年時間差不多和GDP持平，如果你的房價跌20、30％，我相信中國的房價會一片蕭條，不會有什么繁榮的東西，現(xiàn)在開發(fā)商不是擔(dān)心房子賣不出去，而是擔(dān)心賣不出好價錢。前段時間廣州說不發(fā)預(yù)售許可證，但是你去看看成交的數(shù)據(jù)和房價你就會知道，并不是這么回事，房價還在漲。廣州市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說降了，實際上是被下降的，不是真正的降。后半年靠保障房是沒有希望的，如果你有錢或者是有條件，現(xiàn)在去買房還是時候，不要去買保障房，保障房是專屬配置的，不是你想買的就想買的。

我個人認(rèn)為，房價不會怎么跌，長期看也是漲的，我就說這些，謝謝大家！

彭澎：我估計你可以講一下午，但是我覺得每次跟謝逸楓聊這個話題，有一個感受他特別有底氣，剛才有人說20點沒有問題，他說30點沒有問題，看得更遠(yuǎn)一些，他講了很多實實在在的東西，包括職責(zé)政府，說保障房沒有用的。包括貪官卷走了8千億，包括被抓的那位領(lǐng)導(dǎo)是1億多。起碼可以得出他是很有信心看漲的。接下來請瀚思工作室的王瀚。

王瀚：我為什么會坐在這個位置，我覺得首先第一個我認(rèn)為這個跌應(yīng)該是作為加全平均法的跌，從統(tǒng)計局做出來的數(shù)據(jù)來的跌，當(dāng)然這個跌也有可能是被下跌，但是我覺得統(tǒng)計局和國土局總的來說他們的統(tǒng)計方法并沒有什么沖突，我記得在2010年初曾經(jīng)有一個非常熱鬧的討論就是關(guān)于對2009年均價究竟?jié)q了多少，當(dāng)時按照國土局給出的數(shù)據(jù)是09年漲了23％到24％，如果按照統(tǒng)計局的加全平均法大概是1％，為什么國土局的數(shù)據(jù)是這樣的，而統(tǒng)計局出來的數(shù)據(jù)是1％，我個人去算了一下這里面并沒有矛盾，如果按照統(tǒng)計局年初出來粗的公報來算也是23％多，這種算法是幾何平均法，1％的算法是加全平均法，說起來比較復(fù)雜，但是我想強調(diào)我的觀點是從加全平均法的角度是跌。

談到人口和房價的關(guān)系，從去年到今年一直有一種說法就是人口紅利的終結(jié)論，我記得有一個很特別的時間窗口叫2015年，可能很多人認(rèn)為2015年之后就是人口的一個拐點，但是2015年嚴(yán)格來說應(yīng)該是一個增速的放緩，增速放緩從曲線上并不是一個拐點，仍然在增加只是增速在下降，沒有原來增得這么厲害，增速放緩對房價的影響是怎樣的，是繼續(xù)促進他上漲還是會下跌，我個人估計是因為人口增速的放緩會值得房價下跌，我覺得雖然人口增速放緩意味著人口在增加，我個人感覺下中國的國情這個加速度在下降，導(dǎo)致出來的結(jié)果是市場面往下走。

第三個觀點，剛才幾位從住宅的角度來談，我個人對住宅這塊并不是研究得很多，我曾經(jīng)做過廣州市的商業(yè)規(guī)劃，對區(qū)域、商圈這些多少有些研究的心得，如果要問我，我會從區(qū)域或者商圈成長的過程來看，可能對住宅這塊多少有些啟發(fā)的意義或者價值。我記得如果從商圈來看一個是天河北，我們目前的CBD或者是以前的CBD和珠江新城的商務(wù)區(qū)，我記得天河北CBD到05年左右初步成型，到去年基本上成熟，經(jīng)歷了大概十年左右的時間，從2000年起不到05年的初步成型到2010年的成熟，而在同一時間之內(nèi)，珠江新城的核心區(qū)大致在05年開始起步建，到去年亞運前后初步成型，我相信如果它要到比較成熟的階段可能還要再過5年左右的時間，我覺得從起不到初步成型大概5年或者這個階段，我覺得基礎(chǔ)設(shè)施或者是硬件、固定設(shè)施投入最厲害時，因為要促進它成型，這個時候這種龐大的投入有可能對市場的拉動影響很大。但是讓它成熟這個階段來看，反而在硬件設(shè)施的投入或者是固定設(shè)施這塊的投入水平可能會有所下降。如果從這個角度來看，我覺得住宅出讓地這塊比較少一些，而商業(yè)產(chǎn)業(yè)這塊現(xiàn)在是比較多的。我覺得在未來5年左右的時間可能是商業(yè)或者是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入比較多的時候，住宅這塊方面的情況我是持存疑的觀點的。

彭澎：您的基本觀點是結(jié)構(gòu)性有可能下跌，而且看好商業(yè)地產(chǎn)。接下來我們請三位21CN的網(wǎng)友，看看你們對各位上述的觀點有什么樣的看法。首先請這位舉手的人士吧。

廈門浪：雖然我是買了房子然后賣房子進行財富增值的人，我今天講講我所認(rèn)識的中國地產(chǎn)以及中國政府。這個題目很好廣州房地產(chǎn)的春天里，大家討論漲和跌，我覺得這個題目應(yīng)該改為“廣州地產(chǎn)商埋葬在暴利的春天里”。現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都是大顎，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，它不是一個市場經(jīng)濟問題，它不是服裝業(yè)，是根本的政治地產(chǎn)，是我們特有的國情地產(chǎn)，這些人今天會倒下，明年可能會起來更好的地產(chǎn)商，不是少了保利、富力等等中國就沒有開發(fā)商了，這些人沒有認(rèn)識到自己的能力所在，認(rèn)為自己左右了一個政策，左右了經(jīng)濟，這是可怕的認(rèn)識，這些人導(dǎo)致了人的盲目龐大、自信和所謂中國的搞閉。大家說的跌了我買不起了，漲了我也買不起了，大家說搞城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民進城，但是新唐事件近來發(fā)生的事情，那些農(nóng)民創(chuàng)造的財富可能經(jīng)過三輩子都買不起房，誰來城鎮(zhèn)化，農(nóng)村中的精英才能城鎮(zhèn)化，所以房子還是賣給了城里人，城里人多少需要房子，我昨天很偶然的路過了我們樓下的一個中介，標(biāo)價是2萬中介房，但是我賣了住哪里去呢？所謂房價漲了老百姓得利的觀點。地方政府要不要控制房價，地方政府需要，因為地方政府承擔(dān)了七樣的事情中央政府只給了三分的錢，地方政府想盡辦法去搞錢，唯一的方法就是賣土地，地方政府說我要發(fā)展這需要錢，于是怎么辦，就是賣土地。溫家寶講了房價要降，去年胡錦濤書記也講了，胡錦濤講過一次是中國足球，然后中國足球的這幫同志全進去了，大家想一想這是什么強烈的政治信號，說房價是商品只升不降，但是商品經(jīng)濟中的商品就是有升有降的，什么時候房地產(chǎn)變得比鉆石和鉆石呢？在特殊的心態(tài)下造成了房地產(chǎn)奇怪的價格論，所以貪婪會讓你倒在春天里。

彭澎：我們請21CN的網(wǎng)友曾輝來談?wù)勀愕目捶ā?/p>

曾輝：我今天確實是過來打醬油的，聽了這么人的發(fā)言，從我個人來看，如果從半年期來看可能會穩(wěn)定有所上漲，但是從長期來說我覺得整個趨勢未必會上漲，因為我們討論是在半年之內(nèi)所以我的觀點還是偏向上漲的。我很認(rèn)同黃韜同志的看法，長期來說我相信沒有一個人能夠預(yù)測得了，如果說20年、30年我覺得完全是神仙來說的事情，所以我們只能說半年之內(nèi)的，我覺得半年之內(nèi)是平穩(wěn)但是有所上升，我很認(rèn)同黃韜同志的看法和上位同志講的，因為房子不僅僅是一個商品，而且也是一個政治上的工具，中央政府和地方政府關(guān)注的目標(biāo)是有出入的，中央和地方是相互博弈的，兩端在拔河，在短期內(nèi)，大家看到有國八條，地方政策也是有的，但是到地方是執(zhí)行不到位的，因為大家的目標(biāo)不一樣，我覺得在短期內(nèi)這種政策落實是有困難的，有困難的情況下地方政府肯定要立挺當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商，我覺得半年之內(nèi)大家要做努力使房價上漲，但是半年之后要怎么樣發(fā)展就不知道，看中央和地方的博弈是否平衡。

彭澎：我覺得21CN的網(wǎng)友曾輝把房地產(chǎn)價非常政治化了。接下來請21CN的網(wǎng)友傅云霞。

傅云霞：我是中立的，我希望房價不要再跌了。我覺得房價是跟政治掛鉤的，政府要讓房價下跌是很容易的事，從稅收、房產(chǎn)稅這些保有的稅收來講肯定是可以把它搞下來的。

彭澎：只要政府有決心肯定就可以把房價搞下來。接下來再請劉昕。

劉昕：我也發(fā)表一下我自己的觀點，和各位專家探討一下，因為我覺得其實剛才大家講的觀點里面可以綜合一下，房子是什么，第一它的屬性確實是商品，房子要用來住的，這是最基本的，但是在中國不可避免它有一個投資的屬性，第二它代表國家的政績、民生的需要，我覺得是持平，略有緩慢上漲，一年內(nèi)是這樣的水平。從基本屬性，我從身邊的情況來看房價還是往上走的，但是租金沒有跟著往上走，我覺得真正所謂的剛性需求可能并不是真的那么剛，中國的丈母娘可能也不是這么多，所以剛性需求還存在一定的空間，但是對核心城市來說中心地段是有限的，北京市或者是廣州市再怎么擴大是可能擴大到5倍大，但是國家怎么控制，國家可以動用的手段非常多，關(guān)鍵是看國家和地方政府的決心究竟是怎樣的，我覺得一年內(nèi)基本上持平，略有緩慢上漲。

彭澎：我想和6位專家再交流一下意見，就剛才大家討論的各種各樣的觀點和看好，韓世同的觀點有沒有什么變化，或者有什么需要補充的？

韓世同：我是研究市場的，因為我看到的，大家覺得這個市場是可以被認(rèn)為操控的，我同意某種程度上是的，但是不影響市場，03年、04年國家得房價是束手無策的，一路下跌，跌到廣州市的官員上要留在房地產(chǎn)開發(fā)商留在廣州近房子，但是一兩個百分點上加不了，但是這個城市是在變化的，我現(xiàn)在住的淘金這一帶，房改房最差的時候賣兩千元等等這種情況是出現(xiàn)的，它也不是世界末日，現(xiàn)在都是政策影響嗎，政治陰謀嗎？也不是的，都是有市場的規(guī)律的。我記得曾經(jīng)有人說過誰買的房子誰十年之內(nèi)不賺錢的誰就可以得諾貝爾獎，我覺得我就可以得了。但是我覺得市場還是有自己規(guī)律的，我剛才講的是數(shù)據(jù)顯現(xiàn)的，并不是我韓世同編的，因為一萬四的均價也是帶結(jié)構(gòu)性的，它回落到一萬二，現(xiàn)在的GDP，中西方的數(shù)據(jù)、指數(shù)不能互換，西方漲3％的GDP就已經(jīng)很不錯了，但是我們低過8％就不行了，我們發(fā)現(xiàn)我們的8％和別人的零是差不多的，我們的CPI3％到5％是很恐怖的事情，但是在92、93年時達(dá)到過24％，我覺得零到10％都是適度通脹的范圍。我們的GDP9.5％是二十幾年來的平均值，但是漲幅不能超過12、13％，一達(dá)到這個數(shù)字就變熱了，我覺得研究這個東西要找到市場的變化，當(dāng)然也有人為的因素，現(xiàn)在房價跌這么多，我覺得和04年的土地招拍掛是有關(guān)系的，以前是錢少地松，我們看到房價就比較便宜。但是現(xiàn)在是地緊錢松，銀行的資金泛濫，所以錢是有的。

彭澎：實際上房地產(chǎn)就是地和錢的關(guān)系，地緊張了房價就高起來了，錢緊張了可能房地產(chǎn)就跌下去了，這種關(guān)系我們留在后面討論。首先請謝逸楓先生講講。

謝逸楓：我回應(yīng)一下有一位網(wǎng)友說我是傳銷，我不是在傳銷，傳銷是違法的，如果你說我是傳銷，我告你誹謗。第二，我剛剛講的觀點是有數(shù)據(jù)的，如果談房地產(chǎn)，你要有理由有根據(jù)，有數(shù)據(jù)，要不然就不要說。第三，如果你要惡語相加對房地產(chǎn)，你去譴責(zé)政府，但是你要有建設(shè)性的東西，要不然討論不出什么東西，我們要理性，要冷靜，同時也要和諧，不然不利于指引大家怎么對房地產(chǎn)真實的認(rèn)識問題，否則的話，大家的思想都會混亂，而且我也是從事了這么多年的房地產(chǎn)行業(yè)，我很清楚地認(rèn)知，房地產(chǎn)一定要從供求關(guān)系上認(rèn)識問題，第二是資金鏈，第三個是需求你怎么來的，還有一個是土地權(quán)證、稅收。房地產(chǎn)60多種稅，占的比例是非常高的，當(dāng)然有網(wǎng)友問到地方政府對土地權(quán)證非常依賴，也是非常對的，是有數(shù)據(jù)說明的。我希望對我指責(zé)或者不滿意的情況下是有理由有根據(jù)的說，這樣大家才會和諧。

彭澎：我們要理解現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)語言，現(xiàn)在就是這種狀況。你要跟任志強比，誰罵他都是很堅強的，誰都希望通過罵任志強出名，廈門浪現(xiàn)在是非常有名氣的。但是我們要愛護地產(chǎn)專家，有些地產(chǎn)專家因網(wǎng)友罵他把微博關(guān)掉了。最近我們一段時間地產(chǎn)專家很脆弱，我們要愛護一下地產(chǎn)專家。你們幾位可以自由發(fā)言。

龍斌：我講幾個看法，我第一次參加這樣的活動比較激烈，首先專家我感覺從兩個方面來看，第一個方面專家獲得的信息量相信比如果不是在這個行業(yè)的會多很多，他接觸的包括市場、政府、買賣雙方包括經(jīng)濟各個方面，信息的掌握量很大，所以這些觀點，某種程度上是可以作為參考的。另外專家也是人，有個人得偏好，也有自己的價值觀，可能也會有一些看不到的地方，因此，專家的話也不能全聽。第二個看法我講宏觀一點，我想講一個對廣州市場一到五月份，包括下一階段怎樣發(fā)展。其實這一段時間很明顯，2011年上半年其實政策的影響非常明顯，從房地產(chǎn)來看，最重要的影響就是成交量，因為各種各樣的政策，比如有限購、限貸等等，包括輿論的影響，實際上確實對購房的需求產(chǎn)生了一定的影響，很多現(xiàn)在的多次置業(yè)，有錢的，往往是實力比較強的，暫時會擋在了市場的外面，因此我們會看到，市場成交量比較小。我們對一些廣東、東莞、佛山做了一些重要的監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)成交量確實下降了，但是樓價還是輕微的上升，但是從政策之前到現(xiàn)在漲幅是逐漸縮短的，到5月份的時候，環(huán)比漲幅不到0.5％，這是廣州的房價。佛山5月份出現(xiàn)了一個輕微的下調(diào)東莞沒有限購還在輕微的上升，整個珠三角的各個城市差不多，和北京有些區(qū)別，但是總的來看樓價會穩(wěn)，但是從整個情況來看，我個人覺得從目前的供求關(guān)系來看要注重一點，比如看現(xiàn)在的一手樓，看陽光家園可售是七千多套，可售的量是有限制的，荔灣、越秀、天河、海珠區(qū)可售的房源加起來不到15％，荔灣區(qū)、越秀區(qū)可售房源不到一千套，海珠區(qū)是一千多套，天河區(qū)也只有兩千多套，供應(yīng)集中在哪里呢？番禺區(qū)一萬多套，花都區(qū)一萬多套，增城市6千多套，三個區(qū)加起來超過70％，黃埔就更少了。從這個結(jié)構(gòu)大家可以看到，為什么最近一段時間，我們看到外圍區(qū)域有些樓盤的價格是比較穩(wěn)的，有些促銷，但是促銷馬上引起熱銷，比如增城鳳凰城賣得非?；?，廣州的人口量非常大，一手樓今年的網(wǎng)簽量在上升，但是一手和二手加起來不到15萬套，我認(rèn)為成交量是非常少的，這也是因為價格下不來的原因，也是因為供應(yīng)的原因。

從這個角度來看，上半年有這樣的走勢，下半年來看供應(yīng)量會增加，但是以外圍區(qū)域為主，我個人來看，在下半年外圍區(qū)域如果是新開盤還是有些促銷區(qū)域的，但是大規(guī)模促銷是比較少的，越是大城市變化就越大，從不動產(chǎn)的角度來看看軌道交通、基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)在我們的地鐵接下來會通增城、從化、花都，大家想象一下軌道交通一通會帶來什么結(jié)果，從房價的角度來說一定不是下降的影響，一定是上升的影響，具體的道理我就不講了。為什么這幾年的情況和過去十年的情況有完全不可比性，就是因為現(xiàn)在的發(fā)展和過去完全不同了，現(xiàn)在的發(fā)展再一個新的層面上的發(fā)展，包括經(jīng)濟的實力，廣州的情況供求關(guān)系，韓博士也講到03年、04年，那個時候所有的樓盤不僅在市區(qū)、郊區(qū)所有樓盤都可以選擇，而且供應(yīng)量非常多，你去一個樓盤，售樓小姐非常熱情，但是現(xiàn)在一個區(qū)域才八九百套的可售，城市發(fā)展又到了這樣的地步，樓價上漲有自己的必要性，同時也有不合理性，如果完全用政治問題來理解樓價，我覺得今天沒有必要坐在這里討論。

從現(xiàn)實的角度來看，如果大家有投資或者是自住的考慮，我個人覺得現(xiàn)在未必也不是買樓的時機，我歷來主張宏觀調(diào)控就是最好的買樓時機，因為這個時候樓價穩(wěn)，有促銷，有優(yōu)惠，而且選擇的余地比較大，市場比較正常的時候，政策比較松的時候，往往就是搶樓的時候，追漲的時候，現(xiàn)在是砍價的時候。我覺得只要對經(jīng)濟有信心，對房地產(chǎn)有信心，對個人的前途有信心，有能力的話，其實房地產(chǎn)在目前中國，各種各樣的投資渠道里面比較好的一種方式。從自住的角度來說，如果換房可能也是最重要的一個原因要考慮自己的經(jīng)濟實力，換樓也未嘗不可，但是要考慮個人原因。

我總結(jié)一點，專家的觀點其實可能在充分掌握信息的基礎(chǔ)上的一個建議，未必完全是從他的行業(yè)角度來出發(fā)，他確實會考慮很多方面。當(dāng)然專家也是個人，僅供參考，不能作為依據(jù)。

彭澎：謝謝龍博士，大家聽了龍博士的數(shù)據(jù)分析。龍博士和合富輝煌的分析師都有很多數(shù)據(jù)分析，起碼現(xiàn)在供貨量少了，大家可以去琢磨。

嘉賓：大家好！我剛才聽了大家的發(fā)言，發(fā)現(xiàn)有一個問題，其實我們現(xiàn)在預(yù)測房價，我認(rèn)為這本身就是很大的問題，從房改以來到現(xiàn)在調(diào)控也就是十多年了，房改開始到現(xiàn)在預(yù)測房價似乎已經(jīng)成為一種職業(yè)，也成為媒體報道持續(xù)不斷的焦點，這本身是一個問題。為什么？因為大家覺得房產(chǎn)的調(diào)控政策總是在不斷的變化，對于住房政策未來的預(yù)知總是不確定的，所謂的調(diào)控和房改、房價、政策是一路相伴，到現(xiàn)在為止這個故事也沒有終止，這說明了什么？我們關(guān)注房價是因為我們在房價的漲與跌里面可以去獲取一種利益，或者你只要一套房的話獲取房價上漲的一種快感，這是關(guān)注房價的一個出發(fā)點，這是一種利益的選擇。我們更應(yīng)該關(guān)注的是住房的公平應(yīng)該怎么去實現(xiàn)，它應(yīng)該是一個法律保障的制度化的改革而不是在這個政策隨意變動的基礎(chǔ)上的一種對未來房價的主觀臆斷，如果你沒有這樣的堅持制度基礎(chǔ)，我們對于未來的預(yù)知永遠(yuǎn)是不固定的，這樣的一種預(yù)測往往是主觀性的，而且我們的專家群體包括中介、房地產(chǎn)利益集團的其他方面，它首先更可能的是出于一種對自己最有利的利益判斷，而不是是否判斷，我為什么反復(fù)強調(diào)住房的公平性，就是我們要意識到房價的漲與跌本身是一個市場風(fēng)險、商業(yè)風(fēng)險不應(yīng)該屬于政府的控制范圍，只要你不影響社會的穩(wěn)定和諧，政府不能夠依據(jù)憲法和法律的規(guī)律去干預(yù)，所有的房價漲與跌，政府把它納入具體的工作目標(biāo)本身是一種違法的行為，政府去規(guī)定房價的漲與跌，老百姓就會想你可以讓它漲，也可以它跌，不管怎么樣老百姓就會罵你，所以有人說你讓它不漲不跌，什么人才能做到，那就是只有上帝，如來佛祖才能做到，政府不要把自己的重點放在具體的房價控制目標(biāo)上，所以我認(rèn)為，房產(chǎn)調(diào)控的重點在于制度變革，調(diào)控房地產(chǎn)政策部門的權(quán)力越小越好，他們出文件的頻率越低越好，包括國務(wù)院以后永遠(yuǎn)不要出臺房產(chǎn)調(diào)控的政策，在全國人大前面應(yīng)該指定實現(xiàn)住房公平的法律文件，這樣所有人對未來都有一種預(yù)知，這樣商業(yè)房價的漲與跌與我們住房的公平就會相得益彰，不會再房價的漲與跌之間如此糾結(jié)，如此無賴，政府一方面想通過房價的暴漲謀取利益，同時又想通過強拆去掠奪土地。很多的制度管理，包括交易的公平，現(xiàn)在開發(fā)商不斷賣房子的時候，要給你房屋的所有權(quán)，還要給你一個無以附加的霸王條款，還要給你一個50年不變的前置物業(yè)。

我的意思就是說最好的調(diào)控是沒有調(diào)控，最好的政策是保障公平。我認(rèn)為只有在住房政策確定化、法制化的基礎(chǔ)上，我們才能對未來的房價有一個確定的預(yù)知，這種預(yù)知使得我們可以抵御房價暴漲暴跌的風(fēng)險，因為這種法制保障是最有利的。謝謝大家！

彭澎：謝謝周律師！接下來聽聽譚教授的看法！

談教授：我是廣州市社會科學(xué)院的，我搞房地產(chǎn)有些年頭了，從八七年搞房地產(chǎn)調(diào)研，一直到現(xiàn)在也在關(guān)注搞房地產(chǎn)，今年這個話題很特別，叫春天里，我以為是有一個樓盤叫春天里，一想不對，想房地產(chǎn)是否在春天里一樣一陣寒流來了就變冷了，慢慢又陽光充足，又變暖了，不管是怎樣的，終會變暖。我的判斷，今年房地產(chǎn)高高低低的變化，應(yīng)該可以看到正是一個政局的游戲，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)政治化，老百姓有反響，地方政府要承諾，要有保障房。另外房地產(chǎn)又是娛樂化，大家都可以說話，講股市的要有批準(zhǔn)的，要有考核的，房地產(chǎn)大家都可以說一通，是娛樂化。我覺得這也是一個民主化的進程。

所以我覺得大家不要把這個問題看得太重，畢竟這是一個供給問題，有些老百姓憤憤不平，有些讀了大學(xué)到城市里面買不起房憤憤不平，出現(xiàn)了很多問題，但是畢業(yè)出來工作結(jié)婚馬上要買房，但我覺得要求太高了。美國發(fā)達(dá)的國家大學(xué)畢業(yè)生結(jié)婚生小孩都沒有能力買房，在中國能夠完全做得到嗎？這是一個不動產(chǎn)，是固定資產(chǎn)，是家庭財產(chǎn)，這要靠個人和成家以后不斷的積累，當(dāng)然你是富二代、官二代，父母給你付首期這是很好的事，當(dāng)然不要做貪官，也就是說你的家庭財產(chǎn)要經(jīng)過長時間的不斷努力而積累成的結(jié)果。我知道在日本，包括豐田公司很多工人，在豐田大公司干過供一套房子，供到他60歲時才供完，才擁有完全的住房產(chǎn)權(quán)，這是日本豐田公司的狀況。我們中國為什么要有保障房，是因為老百姓普通沒有這個能力，如果有這個能力也就說明我們的房價不是很高，也有很多人開始擁有自己的財產(chǎn)，這就是我們的現(xiàn)狀，不要把房價看得太松了，這是不動產(chǎn)，是用自己的勞動獲取的。

我覺得房價的判斷應(yīng)該這樣來看，它是不動產(chǎn)，政府有自己的利益，改革開放第一桶金從哪里來，鄧小平講搞商品房，所以政府籌集資金發(fā)展經(jīng)濟，廣州就是這樣發(fā)展的，我們的國民生產(chǎn)總值土地原來沒有價值的變得有價值，城市就是土地不斷增值的過程，我們的地鐵通到花都，通到增城，兩年前增城的地價是5千元，現(xiàn)在也是7千元，為什么我們不到郊區(qū)去買房，目前當(dāng)然也有很多人住在增城，但到廣州市區(qū)工作。網(wǎng)絡(luò)是一個大游戲，大家都可以罵一通，但是現(xiàn)在城市的等級提高了，廣州要建設(shè)國際大都市，最終人口很多，房子的需求就更多，所以不可能每個人在市中心買房，在市中心居住，每個人應(yīng)該把眼光看寬一點，應(yīng)該把買房的事看長遠(yuǎn)一點，找準(zhǔn)自己的位置在郊區(qū)買一套靠近地鐵口的就非常不錯的。

我覺得今年房價應(yīng)該會有波動，會先跌后升，幅度也就在廣州市政府規(guī)定的在11％以內(nèi)，市政府規(guī)定不是下跌11％，而是不超過11％，也就是幅度被它控制，這就是政府對房地產(chǎn)的控制。剛才有人說政府不要發(fā)文件，這可能嗎？韓國經(jīng)濟發(fā)展得很快，但是每個職工的平均收入和日本差不多，大概每個人每個月大概有3、4萬，但是它的物價高，我們看電視劇，人家送禮物送排骨，用的洗衣機也比較高級，市場經(jīng)濟發(fā)展得很快，首都也不叫漢城了，叫首爾，但是房價很高，每個人都去搶，因此政府規(guī)定限購，每個家庭只能買一套房子。大家都在搶房子時稅收增加20％，所以政府不去管它，不發(fā)文件是不可能的事。地方政府和中央政府之間的財政比例是7：3，地方政府的收入要從土地來獲得。將來我們能夠過度到先進的生產(chǎn)力，我們的高科技，商業(yè)發(fā)展稅收來源多了，土地這塊拿的錢就可以少一點，房價的壓力就會減輕一點，可以不能光罵開發(fā)商，你罵開發(fā)商，開發(fā)商罵誰，他要罵就罵政府，不要把地價搞得這么高，你搞高了我房價就會高。十年前天河的地價一平方是300元，搞六運會的時候地價是300元／平方，現(xiàn)在高的是一萬元，地價是成十倍的增長，房價肯定是會高的。十年前大家的收入多少，按我來說，十年前是一千多元，到現(xiàn)在也翻到7、8倍，當(dāng)然有些人可以是10倍，房價也沒有到10倍，我不是重復(fù)任志強的話，但是我們工資的收入比房價總體來說還是比較高的，但是新出來參加工作的同志收入比較低，而他們的需求、消費是比較高的，他們要買房子，但是這個時候和他們的個人收入成矛盾，到底是我們的工資低還是房價過高呢？大家要將此進行平衡，你說人民收入低，但是又有很多人買房子。

彭澎：剛才譚教授說得很全面，可以說是很精彩的演講。我們把話筒給李博士。

李博士：謝謝主持人！今天聽了廣州房地產(chǎn)的春天里好像都沒有切題，因為我知道《春天里》是對打工仔激勵的呼喚，但是大家都沒有討論到春天里、底層的那一層。謝總的發(fā)言在任志強的博客里面都有，但是房地產(chǎn)商可以為自己去辯護。這是PK，但是一個住在五星級賓館里的人不會想到住在橋底下的人，有四種東西要劃分，第一是保障房，是政府的則甚，保障房不是去打擊商品房價的。第二，商品房我是堅決反對限購的，商品房之中又有兩種類型，一種是投資型的商品房，一種是基本生活的，我有房子，三萬賣掉它，但是三萬五買不回來，任志強講一句話不允許炒房就是維現(xiàn)，中國政府的調(diào)控把這些內(nèi)容籠統(tǒng)的來調(diào)，并不是說我對保障房應(yīng)該怎么保障，對普通商品房怎么保障，當(dāng)政府的保障房出來的時候不會影響到商品房，因為你是兩個不同層次的東西，你的房價越漲，老百姓的保障房是永遠(yuǎn)不可能去買你的商品房的，因為買不起，這里面是不同類型的，面對不同的類型有不同的政策。沒有房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟怎么辦？不上房地產(chǎn)上來，中國經(jīng)濟就完蛋了，這是很危險的，為什么21CN的網(wǎng)友都談?wù)?，千萬不要把房地產(chǎn)經(jīng)濟的問題引向社會問題，最后引向政治問題，大家都要思考，這個時候我想起小馬過河的故事，因為自身條件不同作出的判斷都是肺腑之言的。我們要把房地產(chǎn)分類來判斷，不然是說不清楚的，最后三與七之間彼此不相讓。譚教授說年輕人應(yīng)該在未來去買房，但是我們同時畢業(yè)，他借他媽媽的錢去買的房，借他爺爺?shù)腻X去買的房，我去當(dāng)了教授，但是幾年以后房價上升了多少，這樣以來誰來支持這個社會可持續(xù)發(fā)展，一旦房價作為中國經(jīng)濟時，說明已經(jīng)介入了結(jié)構(gòu)性的金融危機。房價要漲就要合理去漲，房價跌也要合理去跌。我到東莞去，東莞很多人把廠賣掉去炒房，因為成本低，而且使用的是銀行貸款，這樣下去整個國民未來的基本追求和創(chuàng)新動力何來？都去炒房了，我搞一輩子科研還不如去炒房，可能房地產(chǎn)的問題要跳出來看。都是產(chǎn)權(quán)為什么都有大小之分，就是一個立法，這公平嗎？我覺得剛才這位律師講的是對的，就是公平問題，現(xiàn)在房子問題引起社會不公平，我的情緒是你帶來的，不是我本身想搞的。我們就事件本身是否合理來討論的，不能因為你炒房就為炒房辯護，中央說要讓房價穩(wěn)定上升而不是不允許你上升，但是過快上升和下跌都是一種災(zāi)難。

彭澎：謝謝！跳出房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)很有見地。

謝逸楓：保障房問題，我說保障房對商品房價格沒有影響，是因為供求不平衡。

嘉賓：首先大家要明白房子是什么？房子既然大家承認(rèn)是商品，都有市場經(jīng)濟，我們必須按照市場經(jīng)濟的規(guī)律來做，這個規(guī)律是科學(xué)的，它不是以人的意志為轉(zhuǎn)移，我認(rèn)為我們的房價肯定和香港比是1／2左右才合理，那就是它在1／3和1／2之間變動，如果我們搞市場經(jīng)濟，我們對房價沒辦法了？我認(rèn)為有辦法，這個辦法不是出什么文件，我們搞八條也好，八十條也好，八百條也好，搞得越多，我們的官員害的人越多，為什么？市場經(jīng)濟不出紅頭文件，剛才譚教授講過，南韓的事情他們也干涉，政府唯一做的事情是什么？就是稅收，我們知道房子除了住以外還可以炒，可以顯示地位。各個層次的人需要有商品，所以我們要需要劃一條界限，我個人說法不一定對，這里有很多專家，我認(rèn)為普通人或者是一個白領(lǐng)，參加工作十年到十五年他可以買得起房子，為什么這樣說？剛才有位先生說過，說國外一輩子買不起房子也一樣生活，但是中國有特殊的情況，中國的硬性需求是存在的。怎么去解決？就是納稅，超過一定的限度，有嫌疑的，就是有炒房嫌疑或者是你拿來顯示你地位的，你就打20倍，再高200倍，也有人買，越高越有人買，因為他是拿來顯示省身份的，過程就拿這筆錢來建商品房，為窮人做善事，就平衡了。我們所謂的中國特色、社會主義，不要忘了我們是姓社，我們說劫富濟貧，天經(jīng)地義，資本主義和社會主義都是這么做的，我們的專家經(jīng)常搞一些所謂公平，如果往中間靠很容易一個不小心就會使社會崩潰，所以我們一定要堅持一個原則，就是千萬不要劫貧濟富。

嘉賓：大家講春天里我非常同意，因為廣州一年四季中冬天很短。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以前從福利房到商品房發(fā)現(xiàn)都不行，最后是多元化。春天里有一個問號，是春天還是秋天，我覺得到夏天階段有波動，有暴風(fēng)等等，到秋天比較平衡，房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我覺得從一個小孩子走到了一個快要成熟的青年，孩子不管是不行的，但是管得太死也是不行的，現(xiàn)在基本上可以放手了。我們的彩電行業(yè)、汽車行業(yè)都經(jīng)過了大起大落最后還是很滿意的，我覺得最終的結(jié)果還是可以找到好的辦法的。

彭澎：今天我們要談的是廣州的房地產(chǎn)，回到我們最后一個環(huán)節(jié)，這里有四個話題跟幾位專家討論一下。廣州房地產(chǎn)在實行一房一價方面大家說執(zhí)行得不好，而且有批評，各位對一房一價在廣州的執(zhí)行為什么會出現(xiàn)這種情況，覺得一房一價有什么效果？

黃韜：關(guān)于廣州一房一價整個市場上對它的期望可能太高了，希望從一房一價來抑制房價的上漲過快、過高是做不到的。從一房一價政策當(dāng)中還有一些不規(guī)范的地方，包括一些處罰的力度還不大，現(xiàn)在一房一價形式多種，但是現(xiàn)在開發(fā)商逐一按照地方政府的規(guī)定去走，但是從實際來看一房一價只是加大了麻煩，沒有根本的改變。

謝逸楓：我講廣州房地產(chǎn)春天里，08年時廣州房地產(chǎn)是冬天冷，其實我們是針對這次調(diào)控定的，既然在調(diào)控底下廣州房地產(chǎn)是否像春天一樣呢？而且是不是在春天里，第一取決于調(diào)控的力度，第二是保障房，能否籌集8.5萬套出來，對開發(fā)商來說可能是冬天，開發(fā)商可能要多準(zhǔn)備錢過冬了，如果保障房供應(yīng)不說明，土地價格遏制不住，供求關(guān)系沒有發(fā)生改變，房地產(chǎn)商可能就像在春天里一樣，因為房地產(chǎn)商可以推出一部分房來賣到高價錢，而且他們還不缺欠，但是對地方政府可能不一樣了，在建設(shè)基金這塊、教育基金這塊要有支持，同時你要拿出這么多錢來建保障房，是需要很多事業(yè)單位來配置的，現(xiàn)在有很多開發(fā)商是缺錢的，他要去海外融資。從土地儲備來講，有些開發(fā)商土地儲備很大，為了在上市時增加籌碼，突然之間增加到九千六百萬的土地儲備量這是很恐怖的。國土局把土地制度稍微收緊一點最后就是冬天了，上個星期英國的國際金融時報采訪我時說中國人太能干了，第二個是太能吃苦，第三是太能生孩子，中國的人口總是超標(biāo)，在英國是不可能的，我說在中國得到控制是很難的，懷孕了7、8個月把它打掉是不可能的。有人說2015年中國的房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)拐點，他的根據(jù)是2015年中國的人口會下降到4％、5％，他就認(rèn)為需求減少了，供求增加了，中國的房地產(chǎn)價格就會發(fā)生拐點，我覺得是完完全全不了解中國的國情講出來的，在中國很多的農(nóng)村，一家能夠生出7、8個、5、6個出來，這是不可思議的，但是城市人口很多人都喜歡搞單身生活，生小孩就一個，兩個基本上算超標(biāo)了，但是在農(nóng)村是超標(biāo)的生，不管能否養(yǎng)活，為什么？因為他們想養(yǎng)兒防老，大部分是進城打工。所以英國人說中國人太能賺錢，太能吃苦，太能生小孩，我覺得是很有意思的。中國為什么有這么多人口，怎么去養(yǎng)活，溫家寶說過中國房地產(chǎn)是兩條腿走路的，一條是商品房，一條是保障房，但是現(xiàn)在保障房老出問題，我并不是反對保障房，而是政府建的保障房第一個太慢，第二個是質(zhì)量有問題；第三個是分配不公平，有些大學(xué)生工作四、五年連保障房都住不起，你怎么讓他購買商品房呢？我覺得還是立法問題，前段時間說過，為什么政府老出政策文件，是針對商品房的，因為商品房歸市場管，市場隨時發(fā)生變化，因此出文件去調(diào)控，但是保障房不能老是靠指令去建保障房，這是要出問題的?，F(xiàn)在中國缺乏一部住房保障房法，從根源上遏制配不公平，供應(yīng)不足量，而且一定要解決保障房問題，否則的話保障房肯定會一直有問題。政府沒有這么多的錢去感，同時政府沒有這么多的生產(chǎn)能力，8.5萬套是一個什么樣的概念？就意味著政府有這么大的生產(chǎn)能力嗎？就算富豪也不可能一下子籌集這么多的勞動力出來，要有多少農(nóng)民工兄弟去完成這個規(guī)模呢？所以中國還需要一個真正的住房保障房法，讓真正要保障的能夠保障，不要保障的讓他去買商品房。

彭澎：你的意見基本上是對保障房的建設(shè)持懷疑態(tài)度，張?zhí)庨L能否給點意見保障能夠完成8.5萬套，廣州是8.5萬套，全省是31萬套，一個重慶市差不多50萬套，重慶是三千萬人，而廣東1億人，比重慶少很多，重慶建50萬套都有信心，而廣州怎么不可能呢？

謝逸楓：如果在地上挖一個坑就算是完成的話，那我就無語了！

彭澎：保障房對房價是否真的有影響？

韓世同：我認(rèn)為肯定會有影響的。因為現(xiàn)在突然一下子增加8.5萬套，現(xiàn)在商品房大概就是這樣一個規(guī)模，原來如果供應(yīng)20％就擔(dān)心有沖擊或者有影響，現(xiàn)在有一個比較大的比重是公租房，如果政府把這一部分人給他租，大家租房就可以。但是這些保障房能否建成，我覺得對土地能否落實和資金的籌集方面是持懷疑態(tài)度的。

張博士：既然談到保障房，我在這個行業(yè)里面從事管理工作，就我了解的情況可能會更加真實一些，更加深入一些。我就談今年的保障房，今年省里面給我們的任務(wù)是8.5萬套，剛才有些專家的觀點談得很仔細(xì)，我也很認(rèn)同，我把真實的情況告訴大家，至于他會不會影響房地產(chǎn)，怎么影響就由專家們?nèi)ヅ袛唷?.5萬套的概念是新建和籌集，不是全部新建，我們是通過已經(jīng)有房子的去轉(zhuǎn)換，這也是我們完成任務(wù)的一個方式。但是這里面的結(jié)構(gòu)大家可以關(guān)注一下之前的一些報紙，比如新快報都做過一些詳細(xì)的報道，曾經(jīng)有幾大版，相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)也都批示過。在8.5萬套里面我們還是以新建為主，我們廣州政府一直以來做事情還是非常實在的，一旦中間要求我們怎么去做，完成身邊的目標(biāo)我們都是實實在在去努力，去向這個目標(biāo)靠近的，我們新建為主，通過其他貨幣補貼，通過房屋的整理為輔。

第二，對保障房的建設(shè)，它的方式我們的中央政策文件已經(jīng)非常清楚，是政府主導(dǎo)，社會參與，不是政府大包大攬全部由政府自己來建，但是政府一直要處于一個主導(dǎo)地位，而不是社會上想怎么建就怎么建，一定要拿出政府統(tǒng)一的計劃，統(tǒng)一的管理，保障性人群的入住要通過我們的審核。

第三，對于土地的問題，今年8.5萬套保障房的土地已經(jīng)全部落實。

第四，資金。我們今年的資金也大部分落實，希望大家不要有任何置疑。我們廣州市政府是很實在的，以前上級的規(guī)定是把土地出讓金的10％用于土地建設(shè)，我們今年提高了3個百分點，是13％，此外我們還有公積金的政治收益還有財政的一般預(yù)算，我們會通過向銀行融資或者今后有可能發(fā)行債券等等方式獲得資金。

第五，對于完成今年籌集和新建8.5萬套保障性住房的任務(wù)，廣州市政府沒有任何問題，絕對完成。

謝逸楓：在土地推薦會上，我拿到了關(guān)于保障房的介紹，里面沒有講新建為主，寫的是籌集8.5萬套，沒有包括新建還有一些其他的回收部分，好像沒有提到過，我不知道你為什么說的跟書上寫的有點出入，我要看的是實際的供應(yīng)量，而不是挖個坑，或者把以往的數(shù)據(jù)統(tǒng)計在里面，可能不是8.5萬套，10幾萬套都沒有問題。

彭澎：可以有不同的理解。第三個話題是剛才你談到了土地推薦會，13平方公里土地出讓，你覺得對廣州樓市有多深遠(yuǎn)的影響？

王瀚：說到土地推薦會，我在土地推薦會得到的一些信息，在我自己的記憶當(dāng)中，在前幾年的時間中，可能對于一些其他的城市，比如天津等等，廣州市政府對外宣傳尤其是招商這塊并不是太重視，但是從這一輪小小的宣傳冊子來看，感覺廣州市政府在這里面下了很大的本錢，也就意味著可能思路上有些變化，更加重視對外宣傳和對外招商。為什么會有這樣的變化？據(jù)報道，今年前5個月有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州市的三大支柱產(chǎn)業(yè)是近幾年來同比下降的，這樣明顯對財政的收入應(yīng)該是有影響的。所以我個人估計，會不會因為產(chǎn)業(yè)這塊的收益有所下降迫使政府對土地財政，土地收益這塊的期望值更高一些。

第二，從13平方公里的出讓來看，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地超過10個平方公里，這樣的土地結(jié)構(gòu)可能也顯示了政府可能對于未來的城市發(fā)展模式或者是城市建設(shè)模式也開始有些新的思考點。有一組數(shù)據(jù)，其實廣州市在99年到2000年左右中心城區(qū)的面積大概是300平方公里，2000年之后番禺和花都進入來以后，中心城區(qū)大概可以擴展到1400到1500平方公里之間，按照我們之前出的廣州市土地利用規(guī)劃來看，廣州土地的總面積中有70％是不可開發(fā)區(qū)，如果算起來大概是2100到2200平方公里之間的土地是可以開發(fā)的。未來城市真正能夠新增的用地大概是600到700平方公里了，意味著我們今后的土地用地是越來越緊張，基于這點政府的開發(fā)模式可能有些調(diào)整，我感覺方向是更加精細(xì)化，因為以前客觀來說，或者到目前為止都是相對比較粗放的，未來的這種開發(fā)方式可能會更加精細(xì)化，因為這次土地推薦會相對比較新鮮的概念是城市綜合體，未來會把住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地更加有效地整合起來去開發(fā)，這樣可以對土地更加精細(xì)化去利用。另外一方面，這樣的開發(fā)模式對土地的綜合配套建設(shè)有一種正面的影響，對于促進我們城市的可持續(xù)發(fā)展，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展的方向我感覺是值得去期待的。這是我從這次土地推薦會中得到的小小啟示。

彭澎：我想問兩個問題，第一這次賣地是不是很成功？第二，如果成功，對于政府來講是否堅定了信心，還是說政府賣地本來就是很有信心的，如果成功了是否意味著尤其是廣州的開發(fā)商資金面相當(dāng)好。

韓世同：我們看到這次宣傳力度非常廣，讓國內(nèi)包括國外、港澳有興趣的人都來，國外的房子市場對地的市場影響很大，因為地的市場是偏冷的，土地的市場熱的快，冷的也快，房子的市場相對平緩一些，我覺得廣州的確想賣好價錢，勾地完了之后馬上推出一塊好地出來，希望它能夠帶動市場，能夠賣得好點，使得房地產(chǎn)的成交各方面的價格相對來說穩(wěn)定一點，我認(rèn)為會比較成功。因為勾地并不是要控制地價的、地王的，是要保證不流拍的目的。13平方公里可能還算是比較適中的，其實產(chǎn)業(yè)以前都不進入這塊的，我覺得恐怕也表示政府的確財政有點緊張。

謝逸楓：我先給大家讀一組數(shù)據(jù)，廣州市房管國土局發(fā)出來的，2011年廣州賣地計劃居住用地3.37平方公里，產(chǎn)業(yè)用地7.15平方公里，土地出讓金預(yù)收425億，這次土地出讓大家可以看到變化，一手住宅用地比去年減少了，商業(yè)用地比去年增加，產(chǎn)業(yè)用地今年是最大規(guī)模的，有人說商業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量增加，一是避免政策調(diào)控；二是為了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型；三是為了拖地價給開發(fā)商信心，這是市場上最流行的三說法。但是我個人認(rèn)為，政府一次性出這么多的土地出來，12.72平方公里，其實也是沒有底，能否完成，靠挖地制度也很難完成，現(xiàn)場開發(fā)商說到政府賣地要不要不是政府給我們，是我們自己自主，我們想要就要，不想要就不要，但是你拿這么多土地出來，可能是要改變市場預(yù)期。有這么多土地出來了，可能供求關(guān)系要改變了，但是政府好象也沒有這么說，它只是說為了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的升級，增加土地供應(yīng)，為了配合國務(wù)院的政策調(diào)控需要，但是作為房地產(chǎn)專業(yè)人士角度來講肯定不是這樣的。就好象韓博士講到的，可能真的是趨于亞運會舉辦的很成功，但是你花掉了不少銀子，這筆錢從什么地方補上去，最先想到的辦法就是賣地，尤其是回籠資金非?？臁５诙淖児┣箨P(guān)系預(yù)期，實際上給市場上了信心，勾地也是很難防止地王出現(xiàn)的，很難防止流拍的。

彭澎：你是看流拍還是會成交比較好？

謝逸楓：我個人希望成交好，對開發(fā)商有信心，對投資客有信心，關(guān)鍵是能滿足政府實現(xiàn)土地財政的預(yù)期，否則的話保障性住房拿什么錢去建，實際上開發(fā)商去買地都是幫政府，因為政府很差錢，至少財政角度來講是這樣的，因為地方政府不僅僅要考慮到財政還要考慮到樓市，尤其是地價走勢非常重要，因為房價的走勢判斷因素里面有地價關(guān)系，去年樓面價上漲非?？?。

彭澎：你就判斷你認(rèn)為會賣出好的結(jié)果來嗎？

謝逸楓：珠江新城賣出好結(jié)果絕對是的，而且目前有城建、保利一些龍頭企業(yè)都很感興趣。

彭澎：其他人對賣地是否看好呢？可以從中得到什么信息呢？

王瀚：我覺得這次力度很大，但是我感覺信心有些不是太足，應(yīng)該說勾地簡單來看是保底的做法，但是勾地不到一個月馬上就推一個地王出來，我個人感覺這不是很有信心，恐怕是想趁熱打鐵，感覺有些底氣不太足。

鄭雋宸：我覺得政府破天荒第一次做土地推薦會起碼第一個表達(dá)了政府的決心和它明確的方向。從土地推薦會推薦出來的品種來看，我覺得還是比較樂觀的。今年土地的成交我的判斷會比去年的狀況好，總回收的價值應(yīng)該會比去年高。第二，今年所推出的無論是產(chǎn)業(yè)用地還是商用地大部分是屬于三舊改造的項目，三舊改造在未來規(guī)?；陌l(fā)展也是一種趨勢，這些三舊改造用地的推出政府有長期運作的基礎(chǔ)才拿出來的，我覺得有些是名花有主的，只是在勾地會上有沒有馬上跳出來說我把它定下來而已。包括珠江新城出現(xiàn)的商用地，有很多開發(fā)商有意向保證它肯定不會流拍的，說它出現(xiàn)區(qū)域地王，我覺得價值是用什么變化的問題，現(xiàn)在除了勾地以外還有一個境配件的問題，從價格上不一定能夠突破，但是如果把配件也考慮進去，就很難講，表面上不一定能夠在數(shù)字上突破，但是開發(fā)商那盤數(shù)實際上還是一樣的。我還是持樂觀的態(tài)度。

龍斌：談兩個看法。這次大規(guī)模的土地推薦采取勾地體制，我覺得是進步的。另外會增加大家對土地推薦會多的預(yù)期。第二，我覺得從目前來看，出現(xiàn)地王的可能性比較低，或者很低。比較成熟的地塊的價值也不能和以前相比了，比如珠江新城那塊，以前最高的是一萬三千，現(xiàn)在已經(jīng)高過了，一萬五是住宅用地，我想這個區(qū)域的價值已經(jīng)大大提升了，你再說和09年相比的價格相比是地王意義已經(jīng)不大了，應(yīng)該會反映出地塊的價值。

彭澎：出地王的概率還是比較小的，但是區(qū)域的地王就說不準(zhǔn)了。最后每個人再做一個簡單的判斷，廣州的房價是升還是跌，如果升就確定在明年這個時候，也就是以一年為標(biāo)準(zhǔn)，你判斷是升還是跌，你認(rèn)為升會升多少，跌會跌多少。前不久有些專家認(rèn)為會跌10％到15％，你可能不認(rèn)可，你認(rèn)為會漲，比如剛才譚教授講政府規(guī)定11％，從韓博士開始。

韓世同：條件環(huán)境的變化是會影響結(jié)果的，我講一個大概的前提，如果這樣的狀況維持下去房地產(chǎn)必跌，如果突然出現(xiàn)了猛的新政我認(rèn)為不一定會跌，去年的情況是越調(diào)越漲，據(jù)我的觀察是有時候會下錯藥，如果你不出新政，開發(fā)商在市場上回籠資金是低成本。我認(rèn)為出猛藥會導(dǎo)致去年底的狀況，你調(diào)來調(diào)去都不行，去年溫總理說國十條都沒有用了，會喪失信心，就像脫韁之馬一樣，那種情況就是更糟糕。還有一種情況是不是會救市，我覺得三種情況都有可能存在。我想怎么樣PK都對。

彭澎：你說出猛藥反而漲可能有些不同意。

韓世同：我沒有一定要讓人們接受，但是我觀察去年的做法實際上就是這樣的，馬上房產(chǎn)稅全國普及就在4月份時出臺會重蹈去年的舊轍，我覺得靜觀其變。

黃韜：我從事這個行業(yè)這么多年，我看中的是成交量，不要看價格，成交量我認(rèn)為肯定是會跌的，而且根據(jù)價格會有所變化，但是這個價格從行業(yè)的角度來看經(jīng)常有一種說法，市場好的時候高價由我造，市場差的時候低價由我創(chuàng)，中原就是這樣的，不管高還是低，中原地產(chǎn)成交的樓盤都是很高的，包括最低低就是中原創(chuàng)出來的，價格低并不是壞事情，反正我有成交，成交就代表我的能力。

王瀚：我一直覺得房價是測不準(zhǔn)的東西，但是今天非要做一個判斷預(yù)測，我覺得按照加全平均法來看應(yīng)該會跌，至于跌多少我相信應(yīng)該不會跌30％這么厲害。

鄭雋宸：我還是樂觀的態(tài)度，到年底，如果是一年，從現(xiàn)在6月份到明年的6月份去判斷，假如政策不會有太大的變動前提，因為這個前提是必須的，有政策的變動就不好說，沒有政策變動的前提前半可能是疲軟的狀況，明年的上半年還是會增長，整體的幅度還是要上，上揚的幅度大概是8％到15％之間。

謝逸楓：剛剛有人說成交量今年可能會下降，如果把保障房納入到里面去下降了嗎？你說下降了沒有？對于廣州市今年下半年的樓價是漲還是跌，我覺得除非廣州市國土房管局不想讓大家知道房價上漲了，除非他不告訴你房價上漲了。

彭澎：就是怕他們玩數(shù)據(jù)。

龍斌：如果今年的房價水平比去年的房價水平或者說明年的房價水平比今年的房價水平，我認(rèn)為一定是上升的。但是你要說個別月份有一個樓盤的促銷或者是一些結(jié)構(gòu)性的變化帶來一些價格的調(diào)整也是可能的?？偟膩砜次矣X得應(yīng)該是平穩(wěn)上升的趨勢，現(xiàn)在到明年這個趨勢應(yīng)該不會改變，但是也有不確定性，我總是覺得我們房地產(chǎn)價格的走勢或者整個市場的走勢除了受政策的短期影響，會受應(yīng)該的影響比較大，很明顯。08年時為什么房價低就是經(jīng)濟很差，很多行業(yè)不行了，很多人失業(yè)了，很多人對未來有不確定性，甚至有的波及到了，裁員、降薪等等。我們不希望看到中國宏觀經(jīng)濟大的波動，如果真的是波動，短期的預(yù)測很難預(yù)測，具有不確定性。

彭澎：龍博士還是比較看好的，但是不確定性很難說準(zhǔn)?？偠灾?，我們有些東西確實很難判斷，但是基本的走勢它可以不受短期的因素約束，因為如果你看好房價肯定是從十年長時間來看可能會比較準(zhǔn)確一點，我相信很多人買房子很多是看中長期持有，應(yīng)該說大家看好了趨勢就值得擁有。時間能說明一切！我們今天的主題叫廣州房地產(chǎn)的春天里？到底現(xiàn)在是春天還是到春夏，還是冷不丁來了一個冬天，我們還是有點分歧的，而且有些觀點還比較爭鋒相對。我們看房地產(chǎn)不能單向地去看待它，中央實施的調(diào)控政策絕對不是單純從經(jīng)濟的角度來看問題的，中國房地產(chǎn)有沒有泡沫，中國甚至國外都在判斷，有的人說有泡沫，即使有泡沫也會消減它，不會令它破滅。我們今天不在于誰要說服誰，但是我們不斷地辯論可以讓我們得到更多的信息，得到更多觀察問題的視角，我們可以更多地去思索它，不管是在春天里還是夏天里，房地產(chǎn)市場還是要發(fā)展的，該買房的還是要買房的，但是我相信我們的房地產(chǎn)最終還是會有一個燦爛的發(fā)展前景，但是其中有沒有烏云閃電就很難說清楚。

再次感謝各位嘉賓參加我們的城視論壇，謝謝大家！