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如果要想看懂中國經(jīng)濟，從1998年開始起，不了解房地產(chǎn)的走向和趨勢，是很難看懂整個經(jīng)濟的。正如瑞銀的經(jīng)濟學家安德森所言：“從宏觀角度看，如果你不理解中國房地產(chǎn)，你大概就不會理解中國。如果你在追蹤這些大宗商品和行業(yè)（比如金屬、水泥、鐵礦石、煤炭、汽車零部件、建筑設備、發(fā)電機械等等），你最好能對中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場做出正確的判斷。”

房地產(chǎn)成為中國財富積累的重要形式，是一個不自覺的共識，因為很多人都在以房地產(chǎn)為投資，對貨幣貶值進行對沖。中國居民的財富有一半是以房地產(chǎn)為載體的，大量的超額貨幣變成的流動性，追逐不動產(chǎn)，并以此為根據(jù)。孟曉蘇先生曾經(jīng)指出，中國的資金過多，光外匯占款就23萬億，銀行必須發(fā)行一部分貨幣來回收這些沒有商品對應的外幣。如果這部分資金留在市場上滾動，一年流轉(zhuǎn)5次，就是115萬億。如果全部沖擊到市場，通脹得多厲害？之所以沒有出現(xiàn)這種景象，是因為98年房改到現(xiàn)在，13年間賣給老百姓的新房，正好23萬億。新建商品房一年能吸納5萬多億資金，是個巨大水庫。

實際上，我們早就指出，如果長期騷擾房地產(chǎn)，使得不動產(chǎn)失去了固定“流動性之沙”的功能，那么，這些資本就如猛虎出籠，到處威脅著實體經(jīng)濟?？上У氖?，這些預測在隨后的三年內(nèi)不幸發(fā)生，無論是生活成本還是生產(chǎn)成本，都在大幅度的上升，2010年還出現(xiàn)了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之類的物價瘋漲的局面。

房地產(chǎn)價格如同一個皮球，越拍越漲，已經(jīng)成為宏觀調(diào)整的頑疾。特別是依賴房地產(chǎn)才得以改變死賬壞賬多如牛毛的銀行系統(tǒng)以及長期依賴土地財政的地方政府，使得宏觀調(diào)控投鼠忌器。

很多人認為，2009年之后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報復性反彈是救市的結(jié)果.的確，當時我們也主張救市，但是，事實上當時的政策并沒有真正的采取救市，而不過是清除了壓在房地產(chǎn)身上的五指山，這些五指山本來就不是房地產(chǎn)應當被壓的東西。舉例來說，只不過是稍微地降低了部分稅費房地產(chǎn)市場的成交量立即就上來了；只不過解除了部分不合理的行政限制，成交量也就上來了。如此等等，很多人無視現(xiàn)實，很霸道地說這兩年房地產(chǎn)市場暴漲是因為救市的結(jié)果，實際上并非如此。

中國房地產(chǎn)還是一個供不應求的市場，雖然那種一開盤就搶光的局面并不是天天上演，人們的非理性搶房的局面已經(jīng)成為歷史，但是，由于缺口巨大，需求增長非?？?，房地產(chǎn)往往在行政壓制一段時間后，就出現(xiàn)爆發(fā)性的突破性暴漲。在外國人來看，中國房地產(chǎn)市場不符合供求規(guī)律，并常常預言中國泡沫的破裂。如今越來越多的人明白了這個道理，中國房地產(chǎn)市場的上行軌道之所以如此長，并非沒有根基。

如果說2010年年初確定的增加供應量作為房地產(chǎn)調(diào)控的工具還算合理，但是，隨后出臺限購、限外以及限貸政策，就不免有行政過度干預的嫌疑。認為地扭曲了房地產(chǎn)市場資源配置，當然也使得價格信號失靈。這些措施，實際是就是限制供應量的增加，沒有成交當然無所謂漲價與跌價。但是，長期壓制需求是壓不久的，這也是為什么每調(diào)控一次，房價就暴漲一次的機理所在。

經(jīng)常遇到年輕人，特別是年輕的大學生，他們經(jīng)常抱怨商品房漲價，很多人指望保障房能夠先保障一下自己的前景。但事實上，保障房基本上與他們無關，這也是我們保障政策一個漏洞，實在上這些年輕人是最需要住房的，大部分的保障房要么淪為官員及其親屬的私家宅院，要么是為原住民提供居住之所。至于這些最需要住房的大學生，大部分只能靠自己租房，或者掏空祖孫三代來買房。他們是房地產(chǎn)市場真正的最不得利者。因此，我們也經(jīng)常呼吁，公租房的主要功能，就是關注些群體的住房問題，而廉租房應當多關照窮困的原住民。應當分工很清晰，否則故意混淆彼此就不容易考察績效，都搞成一鍋粥，查不出孰是孰非了。