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近幾天，地產(chǎn)股持續(xù)走強(qiáng)。早在一周前，就有財(cái)經(jīng)界朋友向我透露，國(guó)家正在制定促進(jìn)住房融資的相關(guān)政策。果不其然，昨日新聞普遍關(guān)注發(fā)改委的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，而文件簽署日期是6月9日。

《通知》明確，為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。符合條件的其他企業(yè)，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。

由此可見(jiàn)，保障房資金火線告急！眾所周知，今年國(guó)家計(jì)劃新開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房，而且中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)這是“死任務(wù)”。然而，數(shù)據(jù)表明，截至5月底，全國(guó)保障房新開(kāi)工率只有34%，離全年目標(biāo)差距甚大。住建部所要求的11月底之前須全部開(kāi)工，已成政府憂(yōu)心忡忡之大事。

1000萬(wàn)套不是小數(shù)字，不僅比去年的580萬(wàn)套幾乎翻倍，而且創(chuàng)了歷史紀(jì)錄，這一新開(kāi)工量已占據(jù)了全國(guó)商品房開(kāi)工總量的半壁江山。土地供應(yīng)倒是小問(wèn)題，錢(qián)的問(wèn)題難倒各級(jí)政府。經(jīng)住建部測(cè)算，1000萬(wàn)套至少需投資 13000億元，其中中央和地方政府共需拿出5000億元 （其中中央撥款近1300億），主要投資廉租房（包括發(fā)放廉租補(bǔ)貼）、公租房和棚改房?？己伺c問(wèn)責(zé)大棒高高在上，地方政府可謂愁腸寸斷，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷，今年土地出讓金明顯減少，按計(jì)劃今年中央代地方發(fā)放2000億地方債，即便如此，亦難解決全部問(wèn)題。

剩下8000億需社會(huì)機(jī)構(gòu)投資，主要投資經(jīng)適房、雙限房和公租房。經(jīng)適房和限價(jià)房需要5000億元左右，這兩種住宅建好后就可出售，很快就能回籠資金，就算收益率不高，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)也愿意參與。棚改房主要由政府和職工出資，需要社會(huì)融資約幾百億，棚改房涉及面大，關(guān)系復(fù)雜，社會(huì)融資有難度。但最大的難點(diǎn)還在于剩余的2000多億，主要用于公租房。

過(guò)去十年，以經(jīng)適房為主的保障方式，弊端叢生，權(quán)貴偷食搶占現(xiàn)象突出。去年以來(lái)，中央大力倡導(dǎo)和發(fā)展公租房，去年新開(kāi)工40萬(wàn)套，今年就劇增至220萬(wàn)套。但公租房的運(yùn)營(yíng)模式尚沒(méi)定型，去年七部委也只是出臺(tái)了一個(gè)指導(dǎo)方法，當(dāng)前各地做法不一。社會(huì)機(jī)構(gòu)不敢貿(mào)然投資，一是只租不售，靠低于市場(chǎng)水平的租金收益，不知猴年馬月能收回投資；二是運(yùn)行機(jī)制體制不完善，看不清政策變化，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

如何解決公租房融資難，已成為各級(jí)政府必須面對(duì)的問(wèn)題。有關(guān)部門(mén)思來(lái)想去，企業(yè)債成為“最后一招”。原本在融資體系中，企業(yè)債就是重要產(chǎn)品，只是我國(guó)的債券市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)而已。不過(guò)，很多人關(guān)注的是，企業(yè)債果真能夠“不辱使命”嗎？

首先，這一政策值得肯定，促進(jìn)保障房建設(shè)，事關(guān)民生；其次，能夠發(fā)行多少債券，尚難確定，保障房投資收益低，買(mǎi)債的人也不傻，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅融資四五百億，并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的改善；再次，發(fā)債畢竟是在透支地方和企業(yè)的未來(lái)收入，尤其是地方融資平臺(tái)借貸“老病”未除，又要添“新愁”，也得考慮未來(lái)的承受力與風(fēng)險(xiǎn)隱患；最后，必須加強(qiáng)監(jiān)管，別讓企業(yè)發(fā)了債，轉(zhuǎn)手把錢(qián)花在非保障房事業(yè)上去。