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一段時(shí)間以來(lái)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院因30萬(wàn)/平米的中國(guó)最高定價(jià)而置身于風(fēng)口浪尖之中。其開(kāi)發(fā)商中赫置地因能夠在釣魚(yú)臺(tái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，又勇于在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控期推出“天價(jià)樓王”，一夜之間躍升成為中國(guó)最著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

然而，在北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理網(wǎng)上可以查閱出，中赫置地(全名為“中赫置地投資控股有限公司”)不過(guò)是一個(gè)僅具有四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

根據(jù)北京市住建委的相關(guān)規(guī)定，四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可開(kāi)發(fā)建筑面積在10萬(wàn)平米以下的住宅。然而，中赫置地此前在北京開(kāi)發(fā)的另一項(xiàng)目“北緯40°”，項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積為30萬(wàn)平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了對(duì)四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商可開(kāi)發(fā)面積的限定。

日前，北京市住建委聯(lián)合市地稅局對(duì)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院推出的23套住宅啟動(dòng)了聯(lián)合執(zhí)法程序。最終，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院因推出天價(jià)樓王造成的喧囂之后，將面臨的是繳“稅”還是處“罰”？成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

5年未提請(qǐng)資質(zhì)升級(jí) 　　最貴樓盤(pán)由最低資質(zhì)房企開(kāi)發(fā)

根據(jù)北京市住建委轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中，四級(jí)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)最低，按照相關(guān)規(guī)定，該等資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目。同時(shí)，建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理規(guī)定》中還明確指出，各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理網(wǎng)顯示，中赫置地是一家僅具有四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但中赫置地官方網(wǎng)站上卻列明，其在京開(kāi)發(fā)的“北緯40°”項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積30萬(wàn)平米，還配有幼兒園以及社區(qū)商業(yè)等設(shè)施。

為此，6月11日，《證券日?qǐng)?bào)》記者向多位律師進(jìn)行咨詢后得知，中赫置地這一行為很有可能已經(jīng)違反相關(guān)規(guī)定。北京市問(wèn)天律師事務(wù)所合伙人李雪森則進(jìn)一步對(duì)記者表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商違反《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的情況，擅自承擔(dān)超出可開(kāi)發(fā)建筑面積以外的項(xiàng)目，可以被有關(guān)部門(mén)處以取消資質(zhì)甚至是吊銷執(zhí)照的處罰。

同時(shí)，作為在2006年7月成立、注冊(cè)資本5000萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在近5年中為何未提請(qǐng)資質(zhì)升級(jí)的申請(qǐng)？也存在著疑點(diǎn)。

專家建議清繳土地增值稅 　　23套住宅或?qū)⒈徽?-11億元

在北京市住建委聯(lián)合市地稅局對(duì)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院?jiǎn)?dòng)聯(lián)合執(zhí)法程序之前，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾就相關(guān)問(wèn)題采訪中國(guó)社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海。彼時(shí)，曹建海認(rèn)為對(duì)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院進(jìn)行土地增值稅的清繳是一個(gè)兼具公平性與有效性的手段。

之后，《證券日?qǐng)?bào)》記者又致電北京市地稅局，得知在啟動(dòng)聯(lián)合執(zhí)法程序之前，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院僅以3%的稅率，按成交金額對(duì)其進(jìn)行土地增值稅的預(yù)征。

根據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院在2009年7月份推出時(shí)，銷售均價(jià)為7.2萬(wàn)元/平米，而到了2010年，7號(hào)院的成交價(jià)格開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，從突破8萬(wàn)、到10萬(wàn)直至均價(jià)突破12萬(wàn)元。公開(kāi)資料顯示，今年以前，7號(hào)院分三批獲得預(yù)售資格，準(zhǔn)許銷售面積分別為32132.32平米、4314.17 平米以及4543.58。粗略估計(jì)的話，與總銷售逾30億元相比，預(yù)征的土地增值稅不過(guò)在1億元左右。

如今，有稅務(wù)部門(mén)參加的聯(lián)合執(zhí)法程序已經(jīng)展開(kāi)，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院新推出的23套住宅又應(yīng)征收多少土地增值稅？

鑒于2年前，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的以每平米7萬(wàn)余元的價(jià)格對(duì)外出售，換言之，最保守估計(jì)，此項(xiàng)目的成本也絕不會(huì)超出這一數(shù)字。那么，此次推出的23套住宅總售價(jià)為23.28億元，折合每平米22.61萬(wàn)元，因此，即便以7萬(wàn)元作為“成本價(jià)”來(lái)計(jì)，增值部分都已經(jīng)超出成本費(fèi)用的200%乃至以上。

由于土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率制，當(dāng)增值額超出可扣除項(xiàng)目金額(包括土地出讓價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等)的比例超過(guò)200%時(shí)，征收的稅率為60%。因此，可以得出，7號(hào)院新推出的23套住宅如果真的以其報(bào)價(jià)成交的話，那么土地增值稅的征收稅率可確定為60%。

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，確定適用稅率后，土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%。由于扣除項(xiàng)目金額較難估計(jì)，根據(jù)媒體報(bào)道以及銷售事實(shí)對(duì)其進(jìn)行期間選擇的話，將釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院扣除項(xiàng)目金額設(shè)定在3萬(wàn)/平米-7萬(wàn)/平米之間，可粗略得出此次推出的23套戶型應(yīng)繳納的土地增值稅金應(yīng)在7-11個(gè)億之間，與之前釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院按照3%的稅率預(yù)繳的增值稅相比，中間的差距可謂天壤之別。

目前，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院這106套住宅，成交價(jià)格究竟是多少，成本費(fèi)用又究竟是多少，尚不得而知。還需等待聯(lián)合執(zhí)法程序結(jié)束后，由相關(guān)部門(mén)予以披露。

應(yīng)否伴以行政處罰？ 　　仍存技術(shù)問(wèn)題

6月10日，中國(guó)社科院金融研究所尹中立教授對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院制定的價(jià)格虛高，不排除有利用高價(jià)格進(jìn)行炒作的嫌疑。尹中立同時(shí)指出，這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了成本所需，且未必會(huì)以報(bào)價(jià)成交。

“在調(diào)控期間，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)卻頂風(fēng)作案，坐地起價(jià)之余，價(jià)格還創(chuàng)了記錄”，尹中立對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“而實(shí)際成交的價(jià)格卻未必如其報(bào)價(jià)那么高，更有可能因?yàn)槎▋r(jià)過(guò)高而致成交無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。因此，這難免會(huì)有捂盤(pán)惜售的嫌疑。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商如此做法，也不排除是為了炒作而設(shè)定如此高價(jià)。

“作為監(jiān)管部門(mén)，有責(zé)任去規(guī)范市場(chǎng)秩序”，尹中立教授建議，“畢竟標(biāo)價(jià)每平米30萬(wàn)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響很大?！蓖瑫r(shí)他提及，對(duì)于釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院制定如此高價(jià)，相關(guān)部門(mén)在預(yù)售環(huán)節(jié)就應(yīng)該予以規(guī)范，從而預(yù)防負(fù)面影響的產(chǎn)生。

“我認(rèn)為這個(gè)定價(jià)確實(shí)有虛高的嫌疑”，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。但是，開(kāi)發(fā)商定價(jià)多少不是問(wèn)題，邱寶昌指出，依據(jù)什么去制定價(jià)格才是問(wèn)題。在其看來(lái)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該確定開(kāi)發(fā)商是否依據(jù)了誠(chéng)實(shí)信用的原則去制定價(jià)格，同時(shí)還應(yīng)確認(rèn)釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院這種行為是否屬于哄抬價(jià)格，進(jìn)而影響了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

但究竟應(yīng)如何進(jìn)行處罰，邱寶昌則認(rèn)為仍舊存在很多技術(shù)問(wèn)題?！叭绾螌?duì)賣(mài)房的定價(jià)做出是否合理合法的判斷？執(zhí)行的依據(jù)又是什么？”在他看來(lái)，政府不應(yīng)僅針對(duì)某項(xiàng)個(gè)案，房地產(chǎn)屬于關(guān)系到民生的商品，解決問(wèn)題的最根本的辦法還在于“建規(guī)立制”。

律師看點(diǎn)：

《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多位專家以及律師都認(rèn)為釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的定價(jià)的確虛高，但是爭(zhēng)議在于，是否有充分的法律依據(jù)可以對(duì)其定價(jià)行為作出違法違規(guī)的判定。

6月12日，問(wèn)天律師事務(wù)所合伙人李雪森接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，對(duì)于上述爭(zhēng)議做出了一定解釋，在其看來(lái)，現(xiàn)有的《價(jià)格法》與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理》條例之間存在著矛盾，是管理部門(mén)在出手干預(yù)房?jī)r(jià)制定時(shí)，容易陷于爭(zhēng)議的原因之一。

李雪森認(rèn)為，現(xiàn)有的法律法規(guī)包括《價(jià)格法》、《制止價(jià)格壟斷行為暫行規(guī)定》、《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》以及《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等，對(duì)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)遵循什么原則去制定價(jià)格，以及違法定價(jià)后應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任等都做出了全面和具體的規(guī)定。上述法規(guī)中，還對(duì)價(jià)格的形式做出了三種闡述：政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)以及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

事實(shí)上，在《價(jià)格法》出臺(tái)之前，已經(jīng)存在一系列針對(duì)商品房的法律規(guī)章，并具備一定的針對(duì)性。但是《價(jià)格法》出臺(tái)之后，針對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的規(guī)范性文件并未隨之進(jìn)行修改更新，以致基本失效。與此同時(shí)，1998年7月20日開(kāi)始實(shí)施的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，還對(duì)商品住宅價(jià)格做出可以由“當(dāng)事人協(xié)商議定“的規(guī)定，這一價(jià)格形態(tài)明顯與《價(jià)格法》規(guī)定的三種價(jià)格形態(tài)之一：“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”存在沖突，從而使得商品房變成了游離于《價(jià)格法》之外的特殊商品。

在李雪森看來(lái)，一方面是原來(lái)針對(duì)商品房?jī)r(jià)格的規(guī)范文件由于某些原因而基本失效；另一方面則是“《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中有關(guān)商品房?jī)r(jià)格的規(guī)定與《價(jià)格法》矛盾”，從而使得政府部門(mén)在進(jìn)行商品房房?jī)r(jià)管理時(shí)，要“尷尬面對(duì)房?jī)r(jià)的法律層面原因”。