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“房地產(chǎn)商會2011夏季年會”6月17日于首都召開。會上全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析了當前房地產(chǎn)形勢，她將房地產(chǎn)的形勢概括為四個方面：市場進入糾結，調控進入深邃，行業(yè)重新定位，企業(yè)面臨調整。

聶梅生認為，市場進入糾結，主要從資本、土地、市場三個方面體現(xiàn)出來。從資本方面看，目前個人抵押貸款下降，一方面是限購政策的作用，同時也說明交易量的需求走弱。在這種情況下房企的資金鏈緊張，房企民居資產(chǎn)負債達到71.36%，從資本層面進入了糾結。

土地方面，土地出讓金4月份從2000多億下降到了700多億，土地出讓金的加速下降，說明土地市場也遭遇了糾結狀況，開發(fā)商有投資的錢，就沒有錢去買未來的地，如果未來的地不買供給就不能提高，這樣房價供需又會出現(xiàn)反彈。開發(fā)商拿地使土地市場進入低迷，使地方政府財政收入減少，保障房計劃的實施就會受阻，使住房的需求矛盾進一步加劇。

市場方面，聶梅生認為調控效果已經(jīng)體現(xiàn)，半數(shù)城市房價停止上漲，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長，停止上漲的，甚至也有一些城市開始下降，大部分是限購的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

聶梅生還表示，現(xiàn)在房產(chǎn)調控進入了深水區(qū)。“什么是深水區(qū)？就是觸及到制度、根本性的問題。比如土地制度，土地財政的比重持續(xù)上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財政去年達到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認為是開發(fā)商的漲價和黑白合同等等就不夠了。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會有反復，這是關于制度性?！狈慨a(chǎn)稅方面，聶梅生表示，房產(chǎn)稅的根本問題涉及原來土地出讓金時期問題。這些問題不是短時能解決的，如果認為房產(chǎn)稅是直接降低房價，這太短期了。怎么樣建立一個合理的長效的稅收機制是非常重要的。

有關房地產(chǎn)行業(yè)的重新定位，聶梅生談到，房地產(chǎn)確實是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的貢獻率房地產(chǎn)是10.4%，2009年拉動經(jīng)濟貢獻率是19.4%。但這些的前提是在靠投資拉動GDP的階段的情況。房地產(chǎn)的角色，應從參與投資拉動這樣一個“火車頭”轉向對經(jīng)濟和社會發(fā)展的承載作用，和其他的新興產(chǎn)業(yè)融合共生，要變成其他產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟轉型的一個承載力。開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉型基地，農業(yè)，IT等等，都需要房地產(chǎn)來承載，旅游，服務業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這部分內需型也是我們國家經(jīng)濟發(fā)展的一個重要轉向。

聶梅生還表示，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重整。對企業(yè)來說，商品房市場將面臨保障房平分秋色的局面。從單一的商品房開發(fā)轉向復合業(yè)態(tài)，大型的企業(yè)的整合能力要提高。我覺得在這次調控中，大型企業(yè)，不管是商品住宅的整合能力還有集中度都要提高，中小型企業(yè)困難加大，現(xiàn)在中小型企業(yè)融資問題比大型企業(yè)要嚴峻得多，這樣的結果企業(yè)集中度會提高。所以企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張轉向整合，集成式的發(fā)展，也是我們房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重整。