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2、實(shí)地考察

交通狀況

位置的遠(yuǎn)近，不僅與實(shí)際距離有關(guān)，更重要的是與交通狀況相聯(lián)系?？疾旖煌顩r的

優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮:

A、公共交通狀況。公共交通的路線有多少，與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時間、間隔時間、運(yùn)行速度、票價等情況如何；從您要購買的房屋到公交車站的距離如何；出小區(qū)打車（的）是否方便；小區(qū)的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車；到火車站、飛機(jī)場、長途汽車站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達(dá)等。

C、道路狀況。小區(qū)是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠(yuǎn)近程度（不能太近 ，因?yàn)榭赡苡绊懙骄用竦陌矊幖碍h(huán)境）。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。

D、是否有交通管制。如，行車是否受單雙號、速度、方向、行車路線的限，有無停車場，路邊可否停車等。

社區(qū)環(huán)境

什么是好的社區(qū)環(huán)境

考察一個項目主要注意幾個數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。

環(huán)境設(shè)計再好 容積率太低不切實(shí)

對于住戶來說，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個指標(biāo)，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少，而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。好的居住區(qū)容積率不能超過 5，綠化率不能低于30% ?，F(xiàn)在人們常常標(biāo)榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計如何如何，但所有設(shè)計的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買房看不到將來建成后的實(shí)景，但這兩個數(shù)據(jù)基本決定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。

樓間距太窄 采光、綠化等于空談

樓間距也是一個可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標(biāo)。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團(tuán)自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。

房屋的適用性

要了解所購商品房是否適用，首先應(yīng)確定購買目的，從以下兩個方面來考核：

1．用來自己居住的，要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對交通的要求狀況、對小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求，以及將來自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來確定。

2．用來投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出相機(jī)會、投資回報率、投資回報風(fēng)險，對于準(zhǔn)備隨時轉(zhuǎn)讓取得收益的，要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會、投資回報風(fēng)險等因素。

保值增值潛力

購買物業(yè)還要考慮物業(yè)之價值變化及價值實(shí)現(xiàn)問題，它們與以下因素有關(guān)：

1．物業(yè)之地理條件，通常所說的地段包括：物業(yè)與城市中心活動區(qū)域的距離及聯(lián)結(jié)交通狀況以及物業(yè)所在地的人又環(huán)境等。

2．物業(yè)自身品質(zhì)特點(diǎn)，包括：房型、戶型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度、小區(qū)物業(yè)管理類型與水平。

3．物業(yè)之購入成本，包括樓款、為購樓發(fā)生的國家稅收、政府費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)等。