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使用權(quán)到期風(fēng)險依然難遏房價

隨后記者又走訪了小區(qū)附近的房產(chǎn)中介。中介告訴記者，東小區(qū)目前的市場價格已經(jīng)漲到了每平方米8000~9000元，和黃島其他地區(qū)的新建住宅相當(dāng)。至于20年使用權(quán)到期的問題對東小區(qū)房價的影響，中介認(rèn)為也不能說影響一點沒有，但主要還是心理影響，總體上對房價影響不大。這主要是因為東小區(qū)的地段非常優(yōu)越。

記者發(fā)現(xiàn)，東小區(qū)位于武夷山路以東，香江路以南，阿里山路以西，九華山支路以北，處于整個黃島區(qū)的中心位置。距離黃島最繁華的南北向主干道井岡山路和黃島區(qū)人民醫(yī)院都不到百米，美食街、菜場、綠地（馬濠公園）、銀行等生活配套設(shè)施都十分近，距離長江中路上的區(qū)政府也只需步行10分鐘。而且小區(qū)北側(cè)大門緊靠開發(fā)區(qū)第一幼兒園和香江路第一小學(xué)，屬于標(biāo)準(zhǔn)的鬧中取靜的學(xué)區(qū)房。

另外中介還表示，該小區(qū)一直都有傳聞?wù)f要拆遷，這也是促使不少購房者寧可承擔(dān)使用權(quán)到期的風(fēng)險也愿意高價購買該小區(qū)樓盤的重要原因。

地方政府表示無奈

我們國家的住宅用地一般都是70年使用權(quán)，那東小區(qū)20年使用權(quán)是怎么產(chǎn)生的呢？

在黃島區(qū)國土資源分局，工作人員對記者表示，1989年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）開始建設(shè)第一批商業(yè)化住宅小區(qū)，由于當(dāng)時國家對國有土地使用權(quán)最高年限沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)?shù)乇阍谕恋厥褂脵?quán)出讓上大膽嘗試，設(shè)定了20年的土地使用期限。因此“這是一個歷史遺留問題”。對于這種特殊的歷史遺留問題，究竟應(yīng)該如何操作，我國法律并沒有明確規(guī)定，《物權(quán)法》對此沒有細(xì)則，《土地管理法》也還在修訂過程中，因此眼下東小區(qū)和附近一些小區(qū)所存在的使用權(quán)到期究竟應(yīng)該如何處理的問題，并不是地方政府能夠解決的。

此前，黃島區(qū)國土資源分局新聞發(fā)言人、副局長趙彥青在接受記者采訪時曾透露，青島市國土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2009年下半年曾赴京請示國土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書面請示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國人大，目前還沒有進(jìn)展。

4月2日，記者再次就國土部有無新的批示詢問黃島區(qū)國土資源分局的工作人員時，對方表示：“大的法律框架擺在那里，也沒有解決問題的先例或者指導(dǎo)解決問題的紅頭文件，上面能給什么回音呢？”

“歷史遺留問題”何解？

對于東小區(qū)所存在的“歷史遺留問題”，房地產(chǎn)問題專家陳真誠認(rèn)為，這主要是因為在改革開放初期政策還不成熟，但房地產(chǎn)開發(fā)卻起步較早，屬于摸著石頭過河，于是造成政策和實際執(zhí)行情況的矛盾。既然政府當(dāng)初在制定出讓土地年限的時候有欠考慮是造成這一問題的根本原因，那政府就應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任，給利益受到損害的業(yè)主免費續(xù)期。

上海公義律師事務(wù)所律師於炯也認(rèn)為，既然是當(dāng)年政府推行的改革試驗出現(xiàn)了問題，那責(zé)任就應(yīng)該由政府來負(fù)，應(yīng)該將這些使用權(quán)到期的房屋無償續(xù)期到70年，與現(xiàn)行的土地使用權(quán)期限相銜接。

東小區(qū)使用權(quán)到期的問題，看似只是政策轉(zhuǎn)換真空期出現(xiàn)的意外事件，但它卻折射出了一個常常被人忽視的大問題：對于其他40年、50年、70年使用權(quán)的房產(chǎn)，當(dāng)若干年后這些房產(chǎn)的使用權(quán)也陸續(xù)到期后，政府究竟應(yīng)該如何處理續(xù)期問題？《物權(quán)法》對此究竟是如何規(guī)定的？為什么當(dāng)初制定《物權(quán)法》時沒有對續(xù)期問題作出明確的規(guī)定？

再深入一步思考：土地使用權(quán)的真正意義究竟在哪里？眼下70年使用權(quán)規(guī)定是從何而來的？為何69年不行，71年不行？土地使用權(quán)與物業(yè)之間到底是一種什么關(guān)系？從今天房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實來看，這樣的規(guī)定又是否合理？土地使用權(quán)70年期限到底存在哪些弊端，會給房價和購房者帶來哪些影響？我們能否通過土地使用權(quán)制度的改革來為當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控服務(wù)呢？而在土地使用權(quán)到期現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)時，我們是否能從海外土地制度中吸取有益的經(jīng)驗，從而盡早解決這一隱患呢？