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“一套房子，經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，一共要收多少稅費？”中國社科院經(jīng)濟研究所博士后、對外經(jīng)貿(mào)大學公共管理學院副教授李長安在其微博中算了一筆賬：據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅種有十多項，涉及房地產(chǎn)的收費平均多達50多項，兩者共計超過60項。而所有這些稅費，都被開發(fā)商計入成本，最終由購房者買單。

對此，記者進行了追蹤采訪，并獲取一份某開發(fā)商項目開發(fā)費用明細表，上面顯示的收費涉及規(guī)劃、市政、環(huán)保、教育等20余個部門，將近百余種。

有些費用公司財務人員都說不清楚

對外經(jīng)貿(mào)大學公共管理學院副教授李長安近日就房子的稅費問題算了筆賬，嚇了一跳：我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種和收費共計超過60項?！斑@么多稅費，每一個都有來源。都是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定收取的?！?

李長安在微博中提到的涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅種，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、個人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設(shè)稅（城建稅）、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）、土地增值稅、資源稅、教育費附加等。而相關(guān)費用更是名目繁多，數(shù)量也遠遠超過稅種。“涉及房地產(chǎn)開發(fā)的稅費名目太多了。”一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目經(jīng)理夏先生告訴記者，開發(fā)費用主要分為土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)建設(shè)費（包括建安工程費、設(shè)施配套費）、項目管理費、銷售費用、財務費用、稅金、不可預見費及其他費用等約10大類。

本報記者通過各種渠道拿到了一份某開發(fā)商項目開發(fā)費用明細表，也證實了夏先生的說法。收費涉及規(guī)劃、市政、環(huán)保、綠化、城管、消防、人防、地震、氣象、教育、文物、水利、安監(jiān)等20余個部門，將近百余種?！懊總€項目收的費用都不一樣，有些費用連公司財務人員都說不清楚?！毕南壬嬖V記者。

一個項目近100個章

“一個項目，光報批手續(xù)就有好幾十項。有時候一天要跑十幾個部門?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司的負責人告訴記者，“一個項目做起來，起碼要蓋將近100個章子?！?

項目開發(fā)費用明細表顯示，土地費用中，分類單項目超過10個，包括土地出讓金（含拍賣費）、城市配套建設(shè)費、拆遷安置補償費、契稅、征地管理費等。這些也是房地產(chǎn)開發(fā)中需要首先繳納的費用，涉及的部門包括土地管理、城市建設(shè)、物價、拆遷、稅務等職能部門。

而在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅費項目更多。比如，前期工程費中就包括總體規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費、項目測量費、前期費用、人防配套費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、招投標管理費等等。部分大項之下還有數(shù)個小項。

此外，在項目管理和銷售環(huán)節(jié)還需繳納檔案匯編及手續(xù)費、噪音費、防雷設(shè)施費、渣土辦證費、合同公證費等近10項費用。這些需向規(guī)劃、人防、質(zhì)監(jiān)、招投標管理、城建、自來水公司、煤氣公司、環(huán)保、房屋管理等多個部門繳納。

上述開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)所繳納的稅費，在開發(fā)項目的成本中就已占比10%以上。

記者拿著項目開發(fā)明細表咨詢了幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們均認可其中列出的收費項目。

一些房子稅費占房價40％

“一套房子，經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，一共要收多少稅費？”中國社科院經(jīng)濟研究所博士后、對外經(jīng)貿(mào)大學公共管理學院副教授李長安在其微博中算了一筆賬：據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅種有十多項，涉及房地產(chǎn)的收費平均多達50多項，兩者共計超過60項。而所有這些稅費，都被開發(fā)商計入成本，最終由購房者買單。

那么，上述所有的近百種稅費在房價中究竟占多大比例？

李長安對記者說：“一些地方的稅費已占到房價的40％左右。一些稅種由于設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，還存在重復征稅和多次收費問題?！薄霸诟黜椂愘M中，行政、事業(yè)性收費大概占到20%-30%，如果再算上土地出讓金和各種稅金，稅費總和接近房價的一半了?！崩铋L安告訴記者，所有這些稅費都會計入開發(fā)成本，最終由購房者買單。

一家房產(chǎn)公司負責人也向記者算了筆賬：以一套房子售價為100萬元計算，其中將近25萬元屬土地成本，要交相關(guān)費用，此外還有大約20萬元為其余各項稅費，這兩項占比約在45%左右。另外，35萬元歸于建筑成本，剩下的20萬元左右則為企業(yè)利潤。

去年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會一份《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調(diào)研報告》也顯示，全國九大城市所調(diào)查項目的總費用支出中，各項稅費所占比例為49.2%。其中，北、上、廣一線城市中，上海稅費占比最高，達64.5%，北京為48.28%，廣州則占46.94%。本組稿件均由本報記者 劉雪濤 采寫

標準不一

部分費用待規(guī)范

“在這么多稅費中，很多費用的收取標準其實是很不透明、不規(guī)范的。”李長安告訴記者，稅務征收由于有統(tǒng)一標準和基本稅率，相對較為規(guī)范。而各部門的行政、事業(yè)規(guī)費收取與征收，由于各省市的種類、標準不同，而存在著很大的混亂和差異。“還有很多收費并不是公開征收的?！崩铋L安說。比如招標評審、開發(fā)審批性質(zhì)的費用的征收辦法，通過公開途徑很難查到?！笆召M標準的彈性很大，可多可少?！毕南壬嬖V記者，“甚至同一個公司去辦事的人不一樣，交的錢也不一樣。”

記者在上述項目收費明細表中看到，其中有一項費用為“不可預見費”，占到了成本的3-7%。記者詢問這項收費究竟是什么，一位開發(fā)商只表示這是每個項目都肯定要列入的固定支出部分。

收費改革

期待“一站式辦公”

近日，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標準規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》，決定自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費、施工圖設(shè)計審查費、部分行業(yè)環(huán)境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。

不過，針對房地產(chǎn)收費項目多的情形，李長安認為，現(xiàn)階段各項行政性收費存在重復征收的情況，很難在短時期內(nèi)改變?！岸愘M改革其實是房價改革的攻堅戰(zhàn)?！彼J為，房地產(chǎn)調(diào)控不但要嚴懲房地產(chǎn)商捂盤、惜售及囤房等行為，同時也要從清理、規(guī)范稅費著手。“不合理的、壟斷性的收費必然要進行改革，但期待通過降低稅費而影響房價，談何容易。”

多位業(yè)內(nèi)人士也表示，簡化收費流程、去除重復收費項目，還“需等待很長一段時間”?！肮馐桥苁掷m(xù)、交稅費，短則一兩個月，長則半年到一年?！毕南壬f，“我們也希望能像很多機構(gòu)一樣，一站式、一個窗口辦完所有稅費?！?