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開(kāi)發(fā)商以及其他投資者將面臨更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，投資者與房地產(chǎn)企業(yè)何去何從？

第一，奔向廣大的三四線城市。

三四線城市目前沒(méi)有所謂的限價(jià)令所限制，剛性需求是還很旺盛。中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這一類的城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)在那些方面？

其一，資本門(mén)檻低。這一類的城市由于基礎(chǔ)起點(diǎn)不高，地價(jià)與房?jī)r(jià)還有空間。企業(yè)進(jìn)入的資本門(mén)檻相對(duì)較低，企業(yè)完全可以獨(dú)資開(kāi)發(fā)，而無(wú)需拼盤(pán)。當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早已過(guò)了四兩博千金的時(shí)代，無(wú)論從政策上、銀行支持力度上，對(duì)自由資金的要求很高，每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作如果沒(méi)有足夠的資金儲(chǔ)備，其運(yùn)作是相當(dāng)艱難的，甚至半路夭折。在一線城市運(yùn)作大中型項(xiàng)目出于資金的困難而與其他企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，還不如在三四線城市獨(dú)資開(kāi)發(fā)，以減少?zèng)Q策與管理過(guò)程中的不必要麻煩。

其二，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。正因?yàn)槿木€城市的土地樓面價(jià)相對(duì)較低，企業(yè)在盈利上的絕對(duì)值并不低，所以任憑風(fēng)吹雨打，在市場(chǎng)低迷時(shí)也禁得起考驗(yàn)。實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)更可以投資城市板塊里的大型項(xiàng)目。在土地價(jià)格低位時(shí)進(jìn)入，通過(guò)三至五年的運(yùn)作，其盈利并不亞于一線城市。

三四線城市開(kāi)發(fā)與大城市開(kāi)發(fā)本質(zhì)上沒(méi)什么區(qū)別，但在此提醒應(yīng)注意以下兩個(gè)問(wèn)題：

首先，要充分在對(duì)該城市的市場(chǎng)研判了如指掌的前提下介入，切忌盲目。所以前期要化大量時(shí)間在市場(chǎng)調(diào)研上做文章，要研究當(dāng)?shù)氐臍v史發(fā)展、人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、收入水平、市政交通等方面因素，對(duì)該城市的招商引資政策及各類規(guī)費(fèi)收取等都要精確掌握，以便準(zhǔn)確測(cè)算開(kāi)發(fā)成本。

其次，不要盲目介入所謂的城市綜合體項(xiàng)目。現(xiàn)在地方政府為了拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，不顧區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)力，人口比例等，大搞大體量的城市綜合體，動(dòng)輒幾十萬(wàn)方甚至幾百萬(wàn)方的城市綜合體。如果房企沒(méi)有對(duì)區(qū)域市場(chǎng)做詳細(xì)調(diào)查，而拍腦袋被地方政府招商引資介入進(jìn)去，解套需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

第二，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新時(shí)代

前段時(shí)間我有句話，形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)黃了，商業(yè)地產(chǎn)紅了。

在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期，也就是九十年代初、中期，上海的許多重要商圈都被香港及境外的地產(chǎn)商所擁有，在南京西路、淮海路、外灘商圈、陸家嘴金融圈等等。港商憑借雄厚的資金實(shí)力與駕輕就熟的商業(yè)運(yùn)籌經(jīng)驗(yàn)，在上海這種不可復(fù)制的鉑金地段，先入為主拿下地塊，然后通過(guò)幾年的運(yùn)作，一座座商業(yè)、寫(xiě)字樓、賓館拔地而起。然而在當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)國(guó)人的眼里，認(rèn)為這些外資不會(huì)快速賺錢(qián)，前期投資大，回報(bào)慢，資金占用周期長(zhǎng)。而且在整個(gè)九十年代里，商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)并不是香餑餑，出租率很低，甚至被套牢?；剡^(guò)頭來(lái)，再?gòu)默F(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)看這些商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)無(wú)不為止感嘆，它們占據(jù)了上海黃金商圈的戰(zhàn)略要地，其豐厚、穩(wěn)定的收益是后人追至莫及。

然而到了當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地資源日漸稀缺，房產(chǎn)商手頭所掌握的可開(kāi)發(fā)土地量之少，已構(gòu)成許多企業(yè)持續(xù)發(fā)展的危機(jī)。政府在一級(jí)土地市場(chǎng)上的源頭控制，形成了房地產(chǎn)企業(yè)要么向周邊二三線城市勉強(qiáng)發(fā)展，要么向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

那么房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)其優(yōu)勢(shì)之處表現(xiàn)在那些發(fā)面呢？

第一，使企業(yè)進(jìn)一步持續(xù)發(fā)展。 許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都盼望上市，那么持有商業(yè)地產(chǎn)就使企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于一種穩(wěn)定的投資回報(bào)狀態(tài)中，現(xiàn)金流不會(huì)大起大落，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所顯現(xiàn)的是一種穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。從近幾年一些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的表現(xiàn)來(lái)看，公眾投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)要么大量持有土地要么看該企業(yè)是否持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，酒店式公寓、賓館酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

第二，使企業(yè)向多元化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。當(dāng)前土地獲得日益艱難，特別是城市中心的黃金地段土地日益稀缺。好地段的土地爭(zhēng)奪已到了白熱化，每拿一塊大一點(diǎn)土地就創(chuàng)造了一個(gè)新的地王。所以今后中、小房地產(chǎn)企業(yè)要想在上海北京等一線城市拿地更是艱難。另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的將來(lái)，總會(huì)像西方國(guó)家一樣會(huì)趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)必須向多元化方向發(fā)展。持有商業(yè)物業(yè)在短期來(lái)看，投資匯報(bào)率不顯眼，但通過(guò)一段中長(zhǎng)周期的持有，從它的增值率與區(qū)域的不可再生來(lái)看，回報(bào)率是不可估量的。持有商業(yè)物業(yè)，對(duì)房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)角度來(lái)講也擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)鏈，不少房產(chǎn)商開(kāi)始成立自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、酒店管理公司及物業(yè)管理公司，擔(dān)當(dāng)起招商招租及日后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作。

第三，使企業(yè)資產(chǎn)更有質(zhì)量。持有商用物業(yè)，企業(yè)不需繳納高昂的土地增值稅，資產(chǎn)的含金量更高。商用物業(yè)通過(guò)良好的出租與經(jīng)營(yíng)，每年擁有良好的投資回報(bào)，又可以及時(shí)兌現(xiàn)現(xiàn)金流。企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，向銀行融資商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，既可以擴(kuò)大再生產(chǎn)，有不失資產(chǎn)其保值、增值。從中長(zhǎng)期來(lái)看，人民幣的進(jìn)一步升值，有助于房?jī)r(jià)的不斷上升，所以持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)不失為一種經(jīng)營(yíng)良   

當(dāng)前在政策調(diào)控的局面下，相對(duì)住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更是一片看好。最近我接觸了一些海外在中國(guó)的房地產(chǎn)投資基金，他們這幾年也是與大型房企合作，以股權(quán)投資的形式，參與開(kāi)發(fā)，當(dāng)然他們只是做了財(cái)務(wù)投資者，執(zhí)行過(guò)程中的財(cái)務(wù)監(jiān)管，并沒(méi)有實(shí)際參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，他們也看到了中國(guó)國(guó)情，住宅投資見(jiàn)效快，收益大。但最近也開(kāi)始變化了，在投資組合里面商業(yè)地產(chǎn)要占一定比重，當(dāng)然他們投資的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫(xiě)字樓大多鎖定在北京、上海等一線大城市。在他們的理念里面，在一線大城市持有甲級(jí)寫(xiě)字樓，市場(chǎng)前景廣，一旦有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，退出的機(jī)會(huì)也更大。

由于國(guó)內(nèi)逐利資本太多，又不好炒作日常用品，且鑒于中國(guó)資本市場(chǎng)的重大缺憾，投資者不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。如果今年住宅市場(chǎng)受到了限制，商業(yè)地產(chǎn)肯定是地方政府的重頭戲。

第三，海外投資

與海外資本抄底中國(guó)資本市場(chǎng)相反的是，中國(guó)資本也有溢出效應(yīng)，不少資本為了安全起見(jiàn)，紛紛投資海外資產(chǎn)。這也是資產(chǎn)配置的一個(gè)新方向，畢竟將資本配置一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)很大。

資本總要找投資出路，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)投資環(huán)境不斷嚴(yán)峻的情況下，不少資本已經(jīng)瞄準(zhǔn)境外房地產(chǎn)投資。例如美國(guó)、加拿大、澳洲、新西蘭等移民國(guó)家。

相比之下新西蘭盡管人口不多，才400多萬(wàn)人口，但房地產(chǎn)投資政策更是優(yōu)惠，澳洲買進(jìn)房產(chǎn)首先要交一筆印花稅大概在5%左右，而新西蘭則沒(méi)有，買進(jìn)房產(chǎn)除了需要支付律師費(fèi)外，就沒(méi)有什么成本了，除非需要銀行貸款利息成本之外。將來(lái)房產(chǎn)增值了，賣出房產(chǎn)所產(chǎn)生的增值收益也不需交稅，可以這么說(shuō)境外人在新西蘭一年買進(jìn)賣出5套左右房產(chǎn)無(wú)需交付什么稅收。

房地產(chǎn)投資是杠桿效應(yīng)，沒(méi)有金融支持靠自有資金總是有限。在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)貸款一片收緊下，澳洲與新西蘭房地產(chǎn)投資對(duì)于中國(guó)投資者還是開(kāi)著綠燈。澳洲與新西蘭銀行接受海外資產(chǎn)收入證明，投資者只要在中國(guó)有固定收入就可以得到澳洲、新西蘭銀行的按揭，按揭比率達(dá)70%。

當(dāng)然澳洲房地產(chǎn)也有泡沫，例如布里斯班的房地產(chǎn)，一些投資型公寓最近下跌了不少，甚至一些樓盤(pán)下跌了30%左右，找銀行貸款，一聽(tīng)是布里斯班或黃金海岸的公寓樓盤(pán)，銀行一概拒之門(mén)外。

筆者訪問(wèn)了不少在澳洲投資的案例，中國(guó)投資者除了買進(jìn)現(xiàn)有一手房或二手房之外，也有一些投資者在做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，瞄準(zhǔn)一些價(jià)位偏低的地塊，直接開(kāi)發(fā)建設(shè)，嘗試在澳洲做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

中國(guó)投資者如果能適應(yīng)澳洲的文化，只要手頭有點(diǎn)資本，2000-3000萬(wàn)人民幣資本，在澳洲或新西蘭就可以嘗嘗做開(kāi)發(fā)商的滋味了。這兩個(gè)國(guó)家中國(guó)投資者去開(kāi)發(fā)10幾棟別墅，那就是中等規(guī)模的開(kāi)發(fā)了。實(shí)際上在國(guó)外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并沒(méi)有中國(guó)這么復(fù)雜，一切都是市場(chǎng)化運(yùn)作，可以利用當(dāng)?shù)氐耐顿Y管理咨詢公司和金融公司配合，一些中小型項(xiàng)目也就順順當(dāng)當(dāng)?shù)淖鱿聛?lái)了。

第四，配置其他投資產(chǎn)品

不少人認(rèn)為，今年資金沒(méi)出路，今年政策調(diào)控逼迫資金流出樓市，在中國(guó)投資產(chǎn)品有限的情況下，在房地產(chǎn)企業(yè)短期有閑散資金的條件下，股市投資也是可適當(dāng)關(guān)注，今年股市一定有行情。

行內(nèi)有句話，做了房地產(chǎn)行業(yè)以后，其它行業(yè)不想干了，各行如隔山，確實(shí)許多企業(yè)也確實(shí)干不了。但房地產(chǎn)企業(yè)也不能在一棵樹(shù)上吊死，資產(chǎn)投資配比也適當(dāng)要多元化。當(dāng)然要投資的資產(chǎn)要起點(diǎn)稍高點(diǎn)，勞動(dòng)密集型的行業(yè)絕對(duì)不能介入?？梢悦闇?zhǔn)一些有潛力的準(zhǔn)備上市的科技型公司做些股權(quán)投資，做戰(zhàn)略投資者，一旦培育成熟，上市后資本就幾何級(jí)數(shù)的翻倍。

再比如現(xiàn)在不少中小房企在當(dāng)?shù)貐⑴c小額貸款公司的投資，中小企業(yè)融資性擔(dān)保公司。甚至可以參與地方農(nóng)村商業(yè)銀行改制，投資一定比例的股權(quán)。

房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有成為中國(guó)的夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的城市化進(jìn)程還進(jìn)行了一半還不到，剛性需求與改善型需求是客觀存在的，只是中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣與中國(guó)經(jīng)濟(jì)與政策特有因素造成了房地產(chǎn)漲幅過(guò)快，引起了了管理層高度關(guān)注，于是加大力度調(diào)控，限購(gòu)令與限貸等政策只是階段性的政策，地球人都知道這是短期的政策。

世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫最近稱，未來(lái)20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持年均8%以上的增長(zhǎng)，2030年將成為全球最大的經(jīng)濟(jì)體。在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)預(yù)期下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持良好增長(zhǎng)，唯獨(dú)房地產(chǎn)一路低迷那時(shí)不可能的。所以中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10年的路好走。