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反思房地產(chǎn)行業(yè)多年宏觀調(diào)控之所以一直未能奏效，核心原因在我們并沒有真正把握房地產(chǎn)行業(yè)所存在的根源問題。打個比方，中國房地產(chǎn)就像是一個得了重大疾病綜合癥的病人，這個病人從小體弱多病，從南方到北方生活水土不服，湊巧偶感風(fēng)寒，然后遇到突發(fā)事件受到驚嚇，之后一病不起，面對這樣一個病人，醫(yī)生該如何開藥？你說他體弱需要進補也對，你說他水土不服需要調(diào)理腸胃也對，你說他風(fēng)寒感冒需要退燒也對，你說他受到驚嚇需要心理輔導(dǎo)也沒錯，可是，你要只治療其中的某一兩項病癥，這個病人就好不了，而之前我們的宏觀調(diào)控頗有頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的味道，每一個藥都對癥，然而每一個藥都不能根治，關(guān)鍵，就在于只治療了病者其中一個癥結(jié)。”

房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，概括起來有以下幾點：一是現(xiàn)有土地招拍掛制度造成的土地供應(yīng)不足，二是因房價上漲過快導(dǎo)致的未來需求提前透支，三是因流動性過剩導(dǎo)致的投資需求過于旺盛，四是因國有資本控制過多盈利行業(yè)導(dǎo)致的民間資本沒有投資渠道，五是因現(xiàn)有財稅體系造成的地方政府過于依賴土地財政這五大問題。中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控要真正見效，需要同時解決以上五大問題。

在現(xiàn)有的政府工作中，政府每年按部就班的供應(yīng)土地，而土地進入流通環(huán)節(jié)卻被開發(fā)商囤積，造成了表面的供求不平衡。舉個例子，某個城市十二五規(guī)劃中，預(yù)計五年將新增人口50萬人，原有人口800萬人，十二五目標(biāo)是人均居住面積要從原來的25平方米提高到30平方米，所以，這個城市應(yīng)該出讓的建設(shè)用地目標(biāo)就是800萬人口人均5平米，加上50萬人口人均30平米的總需求，結(jié)果，4700萬平方米的新增建筑面積就成為這個城市十二五規(guī)劃中總的土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，然后在這個數(shù)字上進行調(diào)整，得出具體到每年的土地出讓計劃。然而，政府一邊按部就班的出讓土地，可是在現(xiàn)有招拍掛制度下，開發(fā)商出于對土地儲備的恐懼，拿到地之后并沒有馬上全部開發(fā)，而是將這些地塊分成若干年，也就是政府希望在五年之內(nèi)形成供應(yīng)的土地，結(jié)果卻被開發(fā)商分成十年開發(fā)，這種現(xiàn)有土地出讓制度和土地資本化造成的供應(yīng)縮水，一方面減少了供應(yīng)，另一方面也給開發(fā)商的囤積提供了巨大的空間。開發(fā)商往往通過囤地獲取得利潤要數(shù)倍于直接開發(fā)獲取的利潤，根據(jù)上市公司公布的財務(wù)報表，截至2010年12月31日，全國土地儲備排名前十位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地總面積超過4.3億平方米，若以人均30平方米的居住空間計算，這些土地足夠1400萬人居住，由此可見，房企囤地已經(jīng)陳給房價過快上漲的一個核心原因。

一方面是囤地導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重不足，而另一方面，則是購房需求嚴(yán)重透支。按中國經(jīng)濟現(xiàn)有的發(fā)展水平，要基本解決全國絕大部分老百姓的居住要求，至少還需要數(shù)十年的努力。然而，一方面因為房價上漲過快，引發(fā)了普通百姓恐慌性的購買需求，許多人在孩子還在上高中，父母已經(jīng)考慮或者著手為孩子置業(yè)。而一些剛參加工作的年輕人，本來應(yīng)該在工作若干年之后依靠自己的積蓄和奮斗買房，但在房價高企的今年，絕大部分普通工薪階層數(shù)十年的工資總和也沒有能力買房，所以，“啃老”就成了中國樓市一個非常令人遺憾的現(xiàn)象?？梢哉f，基本上未來二十年的需求，在近幾年都提前爆發(fā)，對政府造成極大地壓力。一方面是供地不足，另一方面是需求提前投資，中國房地產(chǎn)供求的矛盾由此無可調(diào)節(jié)。

除了剛性的購房需求和改善性的購房需求，近幾年中國投資需求已經(jīng)在樓市中占據(jù)了半壁江山。根據(jù)對北京2010年全年成交數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2010年外地人在京購房比例已經(jīng)達到全年成交量的44.8%，加上北京戶籍的投資需求，投資比例在北京房地產(chǎn)市場上基本可以占到一半。之所以投資如此旺盛，關(guān)鍵，在于中國的流動性過剩。造成流動性過剩，一是出口順差，二是海外民間資本回流，三是央行貨幣擴張，四是民間資金沒有投資出路?，F(xiàn)在中國民間資金這么雄厚，而幾乎所有掙錢的行業(yè)都被央企和國有資本控制，你不可能讓百姓都把錢放在銀行等著縮水，政府想讓老百姓投資股市，然而中國股市是世界上最不值得投資的地方，所以老百姓就只能炒煤，不讓炒煤炭就炒大蒜、炒綠豆，更多的當(dāng)然是炒房。大禹治水，關(guān)鍵在于疏導(dǎo)而不是堵，所以，只有放開一些行業(yè)，讓寬裕的民間資本有投資去處，社會的資金才不會一窩蜂的涌進房地產(chǎn)。這是中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性問題，而房地產(chǎn)投資過于旺盛，只是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題的一種體現(xiàn)。如果民間投資渠道沒有放開，即便房地產(chǎn)問題得到解決，這些資本也會進入其他行業(yè)，從而對這些行業(yè)的發(fā)展造成巨大的沖擊。

過多的資金進入房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過快上漲，投資回報放大，從而又吸引更多資金進入房地產(chǎn)，這樣，社會資金紛紛流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)成了中國經(jīng)濟的一個資金黑洞，把其他行業(yè)需要的資金大量吸納，數(shù)據(jù)顯示，2010年中國全年社會商品零售總額為154554億元，而房地產(chǎn)銷售額則高達4.5萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總額接近社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增長額度就達到2.17萬億元?？梢姺康禺a(chǎn)在中國經(jīng)濟中占據(jù)的比重已經(jīng)嚴(yán)重超過了三分之一，房地產(chǎn)，已經(jīng)不再僅僅是房價上漲過快導(dǎo)致的民怨問題，過于依賴房地產(chǎn)帶動的中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展，已經(jīng)到了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)必須調(diào)整的時刻。

 在以往的宏觀調(diào)控中，中央政府的文件只是一個方向性的意見，而更多執(zhí)行細(xì)則則由地方政府來制定。然而，由于地方政府恰恰是房價地價上漲最大的受益者，在其位謀其責(zé)，在職的地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)需要考慮地方經(jīng)濟的發(fā)展，因而誰也不愿意放棄最大頭的房地產(chǎn)相關(guān)收入。而造成地方政府對土地財政嚴(yán)重依賴的關(guān)鍵原因，則在于中國現(xiàn)有的財稅體系。在現(xiàn)有財稅體系中，基礎(chǔ)縣級政府的財政收入及轉(zhuǎn)移支付，往往只夠解決教師、公務(wù)員和退休人員的工資問題，而市政建設(shè)、各種基礎(chǔ)設(shè)施投入，如果離開土地拍賣收入和房地產(chǎn)稅收，中國絕大部分基層政府都將面臨破產(chǎn)。因此，如果現(xiàn)有財稅體系不改變，地方政府對土地財政的依賴就不可能跟本上解決，房價就無法得以控制。

綜上所述，這五大方面的原因是造成中國房地產(chǎn)的泡沫和房價過高的關(guān)鍵點（而城市之間發(fā)展的不平衡，則是帶來房價高漲的另一原因，但如果以上五大問題都解決，其他問題也就迎刃而解），只有同時對以上癥狀進行根治，才能從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

在供求關(guān)系上，我們政府需要改變按部就班的供地模式，在需求旺盛的時候，就應(yīng)當(dāng)加大土地的供應(yīng)量，同時采取徹底的措施打擊開發(fā)商的囤地行為，將囤地的土地變成現(xiàn)實的商品房供應(yīng)；還需要改變的是對土地利用率的觀念。作為一種不可再生資源，一塊地一旦蓋上房子就不可能再次利用，所以，對于符合條件的地塊，建議大幅提高容積率，增加實際的房地產(chǎn)供給。

對需求的提前透支，其中關(guān)鍵是建立有效的保障性住宅體系，確保那些買不起房的人能夠有房子住，在現(xiàn)有的保障性住宅建設(shè)中關(guān)鍵的亮點，一是土地指標(biāo)二是建設(shè)資金，同樣作為建設(shè)用地指標(biāo)，政府出讓的是商品房用地，就可以獲得巨大的土地出讓金收益，而如果做保障性住宅，政府還需要對其投入。所以，如果沒有有效地政策制約，地方政府是沒有動力建設(shè)保障性住宅的。由此，中央政府可以硬性規(guī)定，每個城市每年建設(shè)用地其中50%必須用來建設(shè)保障性住宅，而保障性住宅的容積率可以定得較高，資金上，開發(fā)商沒有熱情建設(shè)保障性住宅，則可以引導(dǎo)數(shù)量龐大的建筑企業(yè)來建設(shè)保障性住宅，同時對保障性住宅給予合理利潤，吸引社保、保險資金來投資建設(shè)，一方面保障了建設(shè)資金，另一方面也確保了穩(wěn)定的資金回報。

在治療流動性過剩的問題上，最關(guān)鍵要放開一些行業(yè)，讓民間資本進入，使得民間資本有投資出入，對于一些投資周期較長、回報較低的行業(yè)，可以通過銀行貸款利率降低、稅收降低的方式給予利潤的彌補，使得這些行業(yè)資金的回報能夠達到一定的水平。

解決地方政府對土地財政的依賴，則需要對現(xiàn)有的財稅體系進行改革，在改革沒有形成之前，可以借抑制房地產(chǎn)投機需求的時機開征房產(chǎn)稅，為地方政府形成一個穩(wěn)定的稅源，同時改變單純的GDp考核模式，將房地產(chǎn)從GDP中剔除，同時要求土地出讓和房地產(chǎn)稅收收入50%必須用于建設(shè)保障性住宅，這樣，可以實現(xiàn)取之于民用之于民，房地產(chǎn)發(fā)展越快，用來建設(shè)保障性住宅的資金就越多。