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沿海地產(chǎn)總裁 王軍

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)訊 28日上午，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)《高端訪談》欄目獨家對話沿海地產(chǎn)總裁王軍。以下是對話內(nèi)容。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：在三次嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控下，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了“價量雙跌”的情況，您怎么看待這樣的情況？

王軍：說這個觀點的時間針對的是中國房地產(chǎn)中長期未來的發(fā)展趨勢，所以這個趨勢不是短期政策的影響，我認為這個觀點依然是正確的，而且未來的發(fā)展趨勢，確實中國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還有二十年的黃金發(fā)展時期，一個是針對我們中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段，以及我們橫向?qū)Ρ攘巳毡荆瑢Ρ攘藲W美國家一百多年發(fā)展的趨勢和規(guī)律，再結(jié)合中國房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和規(guī)律，我們得出這樣一個結(jié)論。

這個結(jié)論基本的判斷，中國房地產(chǎn)我們從1999年到現(xiàn)在為什么經(jīng)歷了黃金的發(fā)展時期量價齊漲，我們回頭來看看，這三十年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)每年在建房地產(chǎn)的規(guī)模變化量是不大的，但是大家為什么感覺房地產(chǎn)取得長足的發(fā)展？這是因為商品房占的比率在上升，也就是說商品房增長是比較快的。

另一個觀點，整個黃金十年是怎么來的呢？剛好與中國的人口增長紅利緊密相關(guān)，從1962年到1973年整個人口的增長，每年新增長的人口，達到了一個峰值，這段時間人口出生率特別高，我們做過一個統(tǒng)計學(xué)的研究，從26歲到42歲是人們購房年齡段的一個高峰期，其中37歲這個年齡段統(tǒng)計規(guī)律里面是購房的人，這個年齡段是一個最高峰的年齡段。以這個年齡段來判斷這樣人口紅利可以持續(xù)到2014年這是一個剛性需求。

當然現(xiàn)在1962年到1973年這一群人，他們出生的下一代，也就是說1981年到1985年這個年齡段又達到一個出生的高峰期，這個年齡段的人將在2010年到2027年又達到一個高峰期，這兩個高峰期的時間本身因為人口基數(shù)的紅利存在，所以它會有一個剛性需求的高峰期。

還有一塊是整個中國的城市化進程，中國現(xiàn)在的城市化率大概是45%、46%，按照中國的規(guī)劃大概到2020年左右的時間應(yīng)該達到70%，每年新增加的城市人口大概是一千八百萬，這一部分也會提供大量的剛性需求，就是剛性需求階段。

對商品房來說我還有一個觀點，中國現(xiàn)在的商品房市場更主要的消費群體是改善型需求，他們已經(jīng)有房子住，但是對目前的居住品質(zhì)不滿意，這個我們也橫向?qū)Ρ冗^，目前一方面說中國城市的自由住房率是75%左右，按照橫向發(fā)達國家來衡量，中國的自由住房率也是偏高的，但是人們很多的住房品質(zhì)沒有被滿足，這有一點像日本的市場。日本是一個成熟的市場，但是它的房子每千套的更新率大概每年有12套，在美國和歐洲有3.4套，中國也是，大家回頭看八十年代、九十年代甚至2003、2004年我們看，很多品質(zhì)已經(jīng)達不到大家的需求，有一點大家是有共識的，我們整個城市的共產(chǎn)階級，甚至是以上的階層，他們現(xiàn)在對于房子品質(zhì)的追求是不斷提升的，這樣就會出現(xiàn)很龐大的改善型的市場，它未來是整個商品房市場主要的需求，需求的量有多大？我們做過一個計算，按照日本的數(shù)字，每千套大概是12套，以這個來算中國每年大概還需要6.5億到8.5億這個范圍，平均大概是7.5億平方米居住面積的需求，這個面積是什么概念呢？咱們在07年的時間應(yīng)該說中國房地產(chǎn)達到一個消費的高峰期，大概是7億平方米左右，09年高一點，10年是一個井噴，在9億平方米左右，08年稍微低一些，現(xiàn)在市場的規(guī)模剛剛夠改善型的需求滿足，還不算人口增長這一塊的需求。

所以為什么中國房地產(chǎn)市場一直處于供不應(yīng)求的階段，從這個角度來判斷，我們自己的判斷到2027年這個需求是一直存在的，而且這個需求是有購買力的，從這個長期看一直到2027年這個剛性消費一直存在，我認為是存在著二十年的黃金發(fā)展期。