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近兩年來，盡管從中央到地方對小產(chǎn)權(quán)房的“追打”之聲不絕于耳，但是，各種面目的小產(chǎn)權(quán)房仍然不斷地粉墨登場，如何處置這些每天都在生長變大的住宅，正成為人們所注目的焦點(diǎn)。

看著一年比一年高的房價(jià)，在山陽商城做生意的王先生的買房計(jì)劃一直在推遲。去年4月份，一位朋友給他介紹了蘇藺小區(qū)。雖然小區(qū)位置偏了一點(diǎn)，但是800元1平方米的價(jià)格確實(shí)吸引人。想想市區(qū)的房價(jià)大都已經(jīng)三四千元1平方米了，兩口子一商量，雖然明知房子是小產(chǎn)權(quán)房，還是簽了購房協(xié)議繳錢訂了一套。

按照協(xié)議要求，房子6月份交鑰匙，但是到了12月初，鑰匙還沒有拿到手。一家人多次找到小區(qū)討說法，小區(qū)的人總說“快了，快了?！?/p>

在我市，像蘇藺小區(qū)等小產(chǎn)權(quán)房不少。和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的三分之一甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

小產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

購買小產(chǎn)權(quán)房會是有許多風(fēng)險(xiǎn)的，河南劍源律師事務(wù)所副主任姬智說，第一，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。第二是政策風(fēng)險(xiǎn)。市民在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。第三是開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。第四是購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對房屋的保值和升值也有很大影響。