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自新“國八條”出臺以來，市場上彌漫著濃重的悲觀氣氛。短時間看空市場，是理性選擇，但若就此對于中國樓市失去信心，未免過于悲觀了。從中長期來看，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性因素并沒發(fā)生大的變化，中國房地產(chǎn)業(yè)的好日子還沒到頭。

得益于1998年房改，2000-2010年中國樓市經(jīng)歷了所謂的“黃金十年”。但市場不可能一直上沖，不可能沒有低迷和調(diào)整，目前就正處于調(diào)整周期。如果沒有2008年底的救市，可能現(xiàn)在已走出“V”形或“U”形調(diào)整了，但是當時市場被強行拉起，于是就變成了“W”形調(diào)整。當前處于二次回落階段，預(yù)計今年第三季度前后會基本觸底，之后是筑底，明年可能步入復(fù)蘇進程，之后至少還有十年的偏快發(fā)展期，也可稱為“白銀十年”。我們現(xiàn)在處于中場休息期，上半場已過，下半場還沒有開始。

不妨以中國臺灣為例分析一下其樓市演變史。中國臺灣是以前的“亞洲四小龍”，經(jīng)濟起飛比大陸要早，而且兩岸的歷史文化比較相近，是一個很好的參照對象。上世紀60年代末，中國臺灣經(jīng)濟起飛后，曾經(jīng)出現(xiàn)了一個二十年左右的繁榮期。伴隨著經(jīng)濟高增長，房價出現(xiàn)過三次大幅上漲，1972-1973年第一次大漲，漲幅超過 20%，調(diào)整的時候是微調(diào)，跌幅不到5%；1979-1980年第二次大漲，還是20%多；之后又下調(diào)，然后又開始大漲，問題是第三次漲得太兇了，1988年中國臺灣的漲幅已超過了90%，與此同時，經(jīng)濟已經(jīng)由高增長轉(zhuǎn)到一個平穩(wěn)增長階段了，經(jīng)濟不支持房價漲幅這么大。1990年房價泡沫破裂，其后，很多年房價徘徊下跌。

最近很多人都在預(yù)言中國樓市泡沫將破滅，市場將崩盤，除了一直唱空的謝國忠外，茅于軾這樣的經(jīng)濟學權(quán)威近期也如此認為。我認為，當前的情況不是1988-1989年的中國臺灣，也不是當年的日本，我們更像是1979-1980年的中國臺灣，房價漲幅大些，但依然由GDP和人均收入的較快增長支撐。去年中國GDP增幅高達10.3%,今年也不會低于9%，在這種情況下，房價即便調(diào)整也是小跌，尚未到崩盤的時候。不過，由于中國人投資房產(chǎn)的強烈愛好還將持續(xù)，未來8-15年后，中國樓市極有可能爆發(fā)一次房價快速增長，然后像中國臺灣和日本一樣，泡沫破滅，屆時連政府都救不了，只能任其破滅。

從人均住房面積分析，當前我國城鎮(zhèn)居民人均住宅面積是30平方米，預(yù)期到2015年會達到35平方米，當初國家規(guī)劃的小康水平就是人均35平方米。然而，即便滿足了小康生活的需要，住宅需求還是會增長的，估計會增加到人均40平方米后，才會慢慢地觸底飽和。日本人均住房面積現(xiàn)在是40多平方米（由使用面積換成建筑面積），美國人均住房面積是60多平方米。到人均住房面積飽和階段的時候，發(fā)達國家城鎮(zhèn)家庭的人均套數(shù)會達到1.1套，而我國當前是接近 1套，由1套增長到1.1套大約需要20年左右的時間?，F(xiàn)階段，我國正大力興建保障住房，未來五年預(yù)計新建3600萬套保障房，這將會縮短人均住房達到戶均1.1套的時間。

總而言之，我國住宅需求規(guī)模巨大，未來10-20年依然需要加大住宅開發(fā)和供應(yīng)力度。區(qū)別在于結(jié)構(gòu)變化，前十年以商品住宅為絕對主導(dǎo)，而未來保障房所占比重將顯著提高。