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房?jī)r(jià)是真跌還是“假摔”

過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制 調(diào)控措施近期仍然不能放松

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與1月份相比，2月份住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加5個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少4個(gè)，同比漲幅回落的城市有31個(gè)。隨著政府一系列調(diào)控措施的出臺(tái)和實(shí)施，樓市開(kāi)始呈現(xiàn)成交量下跌、價(jià)格下行的狀態(tài)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。那么，這種狀態(tài)能否持續(xù)？調(diào)控能不能放松？記者就此采訪了部分專(zhuān)家學(xué)者。

房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到初步遏制

對(duì)于房?jī)r(jià)迅猛上漲勢(shì)頭是否真正得到遏制，國(guó)家行政學(xué)院研究室副主任丁茂戰(zhàn)說(shuō)，這次房?jī)r(jià)是真降了。房?jī)r(jià)1月份環(huán)比下降的是3個(gè)城市，2月份是8個(gè)；1月份房?jī)r(jià)上漲的城市是56個(gè)，2月份是52個(gè)；1月份環(huán)比上漲幅度超過(guò)1.0%的城市有19個(gè)，2月份是7個(gè)；2月份環(huán)比價(jià)格上漲幅度小于1月份的有44個(gè)。很明顯，價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)得到初步遏制。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，2月份全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的幅度放緩，房?jī)r(jià)下降的城市有所增加，其主要的原因是1月底國(guó)家出臺(tái)了“新國(guó)八條”調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，之后又有34個(gè)城市先后出臺(tái)了“限購(gòu)令”。但是，目前看來(lái)，各項(xiàng)調(diào)控措施才剛剛開(kāi)始實(shí)施，調(diào)控作用影響并不明顯，當(dāng)前整體市場(chǎng)仍處于觀望狀態(tài)，對(duì)于全年房?jī)r(jià)是否會(huì)下行，形勢(shì)還不甚明朗。

中央民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)張建平認(rèn)為，“量?jī)r(jià)”的變化，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”作出了反應(yīng)，可以說(shuō)，此輪宏觀調(diào)控效果會(huì)逐步顯現(xiàn)。

房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)出現(xiàn)回落

中國(guó)人民銀行日前披露，第一季度對(duì)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，74.4%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，居民“對(duì)調(diào)控效果不樂(lè)觀”。對(duì)調(diào)控后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，33%的居民預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將“保持穩(wěn)定”，另30%持“上升”或“先降后升”預(yù)期。

專(zhuān)家預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)政策執(zhí)行的深入，各地的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)相繼出臺(tái)，將可能會(huì)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的心理預(yù)期帶來(lái)很大影響，一旦市場(chǎng)的預(yù)期促使成交量持續(xù)走低，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度或?qū)⒗^續(xù)放緩。

張建平表示，在經(jīng)歷這輪嚴(yán)厲的調(diào)控后，中國(guó)住房的價(jià)格肯定會(huì)受政策的影響出現(xiàn)一些變化?！拔覀€(gè)人認(rèn)為，上漲的可能性不大，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有所回落。”

丁茂戰(zhàn)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭減弱，下降趨勢(shì)出現(xiàn)，估計(jì)這種情況還會(huì)延續(xù)。房市成交量跌得太狠，供給和需求的天平要尋找新的均衡點(diǎn)，這個(gè)新的均衡點(diǎn)必定要從下行價(jià)格區(qū)間去尋找。最近幾年，國(guó)務(wù)院和地方政府，接二連三出臺(tái)調(diào)控政策。所有這些措施，都是打壓投機(jī)需求，削弱炒作跟風(fēng)，在供給充足的情況下，開(kāi)發(fā)商可以扛得住一時(shí)，扛不住長(zhǎng)遠(yuǎn)，房市價(jià)格最終要由市場(chǎng)說(shuō)了算，賣(mài)方市場(chǎng)扛不住是遲早的事?！?

“限貸”和“限購(gòu)”最見(jiàn)效

關(guān)于調(diào)控措施能不能松動(dòng)，丁茂戰(zhàn)認(rèn)為，調(diào)控至少近期仍然不能放松。第一，流動(dòng)性充裕，富裕家庭越來(lái)越多，市場(chǎng)仍然存在剛性需求；第二，買(mǎi)賣(mài)雙方與政府博弈已成規(guī)律，都在觀望政府是否有決心把調(diào)控進(jìn)行到底。如果政府真的下定了決心，房?jī)r(jià)必定要降，如果政府確有其他顧慮，在政策上有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)將重拾升勢(shì)。

不少專(zhuān)家持相同看法，他們表示，從總體數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)依然“漲多降少”，而且這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超常規(guī)發(fā)展使得房?jī)r(jià)基數(shù)過(guò)高，因此盡管目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，但仍然保持相對(duì)高位。本輪調(diào)控如若不達(dá)到效果，政策很難放松。

張建平認(rèn)為，解決當(dāng)前的高房?jī)r(jià)問(wèn)題最見(jiàn)效的手段，就是限貸和限購(gòu)。而從房?jī)r(jià)問(wèn)題根源來(lái)看，住房保障的缺位是問(wèn)題的根本。(記者 梁杰 周小苑）