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最近，為了調(diào)控樓市的投資投機(jī)需求，從北京開(kāi)始各地紛紛推出了限購(gòu)令，同時(shí)也引起支持和反對(duì)的不同反應(yīng)。樓市調(diào)控關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大局，限購(gòu)令也還在向更多的城市擴(kuò)展，因此限購(gòu)令之利弊大有理論清楚的必要。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)最敏感而又最先對(duì)限購(gòu)令作出反擊的是生計(jì)受到威脅的部分房地產(chǎn)商及其代言人。他們上來(lái)就斷言房?jī)r(jià)上漲只是因?yàn)檎恋毓?yīng)不足，因此調(diào)控需求是搞錯(cuò)了對(duì)象，是要?jiǎng)e人為政府的錯(cuò)誤代為受過(guò)?？陀^地說(shuō)，房地產(chǎn)商對(duì)限購(gòu)令的冷嘲熱諷既不奇怪，也沒(méi)太大道理。因?yàn)橐粋€(gè)巴掌拍不響。供給和需求共同決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)。房地產(chǎn)商比誰(shuí)都更明白，房地產(chǎn)的黃金定律是位置，位置還是位置。而相同位置上的房產(chǎn)是壟斷稀缺品，再增加多少新用地也無(wú)法完全和城市主城區(qū)那些區(qū)段的住房競(jìng)爭(zhēng)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控在增加供給，特別是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同時(shí)，抑制投資投機(jī)需求應(yīng)當(dāng)說(shuō)是第一次抓到了主題，走對(duì)了方向。因此，部分房地產(chǎn)商反對(duì)限購(gòu)令，從出發(fā)點(diǎn)到理論依據(jù)，都并不靠譜。只是他們言詞激烈，又有話語(yǔ)權(quán)，很受追逐眼球的媒體青睞而已。

更多的人批評(píng)限購(gòu)則是從反對(duì)戶籍歧視和捍衛(wèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度提出來(lái)的。應(yīng)當(dāng)說(shuō)這類批評(píng)就客觀、中肯得多。當(dāng)然也有一些單純從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)普遍原理出發(fā)的人，一般地反對(duì)政府干預(yù)，反對(duì)行政手段，似乎搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政府就不該干預(yù)，就不能采用行政手段和在特殊情況下適當(dāng)限制消費(fèi)者權(quán)利。這樣就多少削弱了自己的說(shuō)服力。特別是大家都知道住宅既是基本消費(fèi)品，又是投資品，存在著公民權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的矛盾與平衡。一般地反對(duì)限購(gòu)和政府干預(yù)，又并沒(méi)有進(jìn)一步解決問(wèn)題的辦法，只讓大家相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自身調(diào)節(jié)能力，這自然就很難得到多數(shù)人的認(rèn)同。

這樣我們就看到不少人都表示了對(duì)限購(gòu)令的支持。他們認(rèn)為，限購(gòu)令雖然是一項(xiàng)行政性措施，有一定的副作用，但限購(gòu)直接壓縮了需求，對(duì)樓市調(diào)控有立竿見(jiàn)影之效，為了遏制房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭，兩害相權(quán)取其輕，故在總體上還應(yīng)當(dāng)肯定和歡迎。其中最有代表性的是清華大學(xué)李稻葵教授“論限購(gòu)”的萬(wàn)字長(zhǎng)文。他搬出了限購(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，認(rèn)為“限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。”一向快人快語(yǔ)的財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀女士也挺身支持限購(gòu)在“中國(guó)特色的半市場(chǎng)半行政經(jīng)濟(jì)”中的作用。李稻葵教授是我尊敬的同行和朋友，和葉檀女士春節(jié)前也才剛握過(guò)手，但事涉大是大非，所以恐怕還得明辨。

首先我們應(yīng)當(dāng)肯定，限購(gòu)令的出發(fā)點(diǎn)是限制住宅的投資投機(jī)需求，方向是正確的，這也是樓市調(diào)控以來(lái)開(kāi)始切入正題的積極一步。同時(shí)，調(diào)控必須適合國(guó)情，可以采取多種經(jīng)濟(jì)包括行政手段，不必作繭自縛，這也不錯(cuò)。但是，做一件方向正確的事情并不是說(shuō)可以不擇手段、不計(jì)代價(jià)，特別是在明明存在很多更好選擇情況下，非要采取這種與改革的方向完全相反、副作用極大而又只有一時(shí)表面功效的辦法，那就屬于弊大于利，得不償失，實(shí)在只是樓市調(diào)控的下下策，應(yīng)當(dāng)立即叫停，而代之以更行之有效的經(jīng)濟(jì)手段和更公平的制度設(shè)計(jì)。

限購(gòu)令的主要問(wèn)題其實(shí)并不是因?yàn)樗鼘儆谛姓侄?，而在于它是非顛倒，率先打擊了它本?lái)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先服務(wù)的對(duì)象，從而加劇了壟斷歧視和分配不公。城市化本來(lái)就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市、邊遠(yuǎn)中小城鎮(zhèn)人口向沿海和發(fā)達(dá)大城市移居的過(guò)程。因此，各國(guó)在城市化的加速轉(zhuǎn)型期，優(yōu)先要考慮和滿足的，并不是原先已經(jīng)在城市中安居就業(yè)的居民，而是外來(lái)移居人口。這才是城市化本來(lái)的真正含義。因?yàn)檎寝r(nóng)村人口的城市化帶來(lái)了城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的可能，正是移居人口的就業(yè)帶來(lái)了城市的稅收和繁榮。所以，許多成功轉(zhuǎn)型的國(guó)家在這個(gè)過(guò)程中的樓市調(diào)控?zé)o論是用行政手段還是經(jīng)濟(jì)手段，傾斜的恰恰是移居城市的新就業(yè)者，而“歧視”的則是城市中已經(jīng)有住房的居民。但我們的限購(gòu)令正好相反，它保護(hù)城市戶籍居民已有住房的人還可以再買房（所謂2＋1，甚至N+1），對(duì)無(wú)房的弱勢(shì)移居就業(yè)者則實(shí)行嚴(yán)格的歧視，如要求一年乃至5年的就業(yè)納稅證明等。這種既無(wú)效率又無(wú)公平的限購(gòu)令，顯然違反了任何在優(yōu)先滿足基本需求的約束條件下分配稀缺資源的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。而且這里對(duì)錯(cuò)的區(qū)分并不是對(duì)外來(lái)人口限購(gòu)5年時(shí)間太長(zhǎng)、1年2年就合理，因?yàn)閷?duì)弱勢(shì)移居者的任何歧視，都不過(guò)是五十步與一百步的差別。

有人說(shuō)，大城市已經(jīng)人滿為患，甚至已超過(guò)資源和人口承載能力，所以必須限制外來(lái)人口。這個(gè)上上下下很有市場(chǎng)、貌似有力的論據(jù)其實(shí)根本站不住腳，而且恰恰反映了造成當(dāng)今中國(guó)畸形城市化的傲慢與偏見(jiàn)之根源。首先，且不說(shuō)這個(gè)不斷更改的“極限能力”到底有多少科學(xué)性，就是一個(gè)城市真正人滿為患，勞動(dòng)人口自給有余，首先是應(yīng)當(dāng)拒絕外來(lái)人口的就業(yè)?，F(xiàn)在我們的大城市，沒(méi)有外地人既無(wú)法生存（沒(méi)有人掃地做飯、陪醫(yī)清污、送貨保安）也無(wú)法發(fā)展（沒(méi)有人做城市中到處是工地的建筑和裝修、也沒(méi)有了包括媒體在內(nèi)各新興領(lǐng)域中堪稱中堅(jiān)力量的北漂、海漂等）。因此，離不開(kāi)外來(lái)人口的就業(yè)又否定別人的權(quán)利，是自相矛盾的虛偽。不少西方發(fā)達(dá)國(guó)家，基于本國(guó)人民利益優(yōu)先的原則限制外國(guó)移民，對(duì)外國(guó)人就業(yè)有嚴(yán)格限制，這即便在民主法治國(guó)家確也無(wú)可非議。但一旦市場(chǎng)確有難以替代的需要且批準(zhǔn)了外國(guó)人合法就業(yè)，法律上就允許就業(yè)滿幾年的外國(guó)人申請(qǐng)移民和國(guó)籍?，F(xiàn)在，中國(guó)大城市中工作就業(yè)8年10年的本國(guó)公民都不能申請(qǐng)戶籍，本國(guó)戶籍門檻比發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)籍還高，這是極為荒唐的現(xiàn)象。

其二，換個(gè)角度看，中國(guó)搞了世界上最嚴(yán)格的城市戶籍管理制度，但我們并沒(méi)避免大城市人口不斷膨脹。可見(jiàn)戶籍制度只是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代控制人口流動(dòng)的有效工具，在要素普遍流動(dòng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中早已過(guò)時(shí)和失效，負(fù)面作用與日俱增。但限購(gòu)令不是削除和弱化現(xiàn)行戶籍制度的不合理反而進(jìn)一步強(qiáng)化其作用，這是它受到廣泛批評(píng)的主要原因。

其三，其實(shí)真正導(dǎo)致大城市過(guò)度膨脹的，不是城市不可或缺的外來(lái)包括所謂低端服務(wù)人口（沒(méi)有不同層次勞動(dòng)就業(yè)的城市還是城市，還能運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？），而是大工程、大項(xiàng)目、大機(jī)關(guān)在大城市的過(guò)度集中。真要擔(dān)心人口資源承載能力，分散一些大投資、大項(xiàng)目、大機(jī)關(guān)，就業(yè)離開(kāi)了，大城市的無(wú)論高端低端的人口自然會(huì)跟著分流。世界上很多發(fā)達(dá)國(guó)家的政府機(jī)關(guān)都不在特大城市，許多世界著名大學(xué)和跨國(guó)公司的總部甚至都在小城鎮(zhèn)，于己于國(guó)兩利，就是這個(gè)道理。我們現(xiàn)在不去反思自己造成而且還在不斷加碼的投資和機(jī)構(gòu)的過(guò)度集中，反過(guò)來(lái)一面開(kāi)出高價(jià)吸引所謂高端人才，一面公然歧視自己不可或缺的普通外來(lái)就業(yè)人口，這是思維邏輯的顛倒和混亂。其實(shí)，連開(kāi)發(fā)商都知道，大都市飛奔的房?jī)r(jià)恰恰是被巨額的基礎(chǔ)設(shè)施投資堆出來(lái)的。記得還在奧運(yùn)籌辦初期北京樓市還很平淡時(shí)，一次與潘石屹、張欣夫婦見(jiàn)面（后者是我在英國(guó)劍橋大學(xué)的校友和近鄰），小潘當(dāng)時(shí)就預(yù)言，在如此規(guī)劃的巨額交通和基礎(chǔ)設(shè)施投資下，北京房?jī)r(jià)想不漲都難。

現(xiàn)在講經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型成了時(shí)尚。但許多人并不明白，身處城市化發(fā)展歷史階段，中國(guó)當(dāng)今最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是城市化的轉(zhuǎn)型。沒(méi)有這個(gè)轉(zhuǎn)型，其它的一切結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型都是空中樓閣和枝尾末節(jié)。在人均4000美元的時(shí)候，世界上一般國(guó)家的城市化率是60％，而我們減去沒(méi)有住房的以農(nóng)民工為主體的所謂流動(dòng)人口，戶籍城市化率僅為34%。面對(duì)從土地城市化向人口城市化轉(zhuǎn)型的這個(gè)十二五乃至更長(zhǎng)時(shí)期的主題和中國(guó)社會(huì)的主要矛盾，限購(gòu)令竟然還要開(kāi)歷史的倒車，這實(shí)在是錯(cuò)到姥姥家去了。

限購(gòu)令的另一個(gè)特點(diǎn)是保護(hù)存量、只動(dòng)增量。這似乎與我們1980年代雙軌制增量改革有相似之處，其實(shí)則大大不然。中國(guó)改革的成功經(jīng)驗(yàn)是保護(hù)和封閉計(jì)劃存量，發(fā)展市場(chǎng)增量，使市場(chǎng)力量不斷變大，最后取計(jì)劃存量而代之。但限購(gòu)令是保護(hù)和發(fā)展存量，限制增量。它對(duì)居民現(xiàn)有住房，無(wú)論多少套，一概不聞不問(wèn)，很多還繼續(xù)開(kāi)綠燈，相反對(duì)外來(lái)移民這個(gè)代表城市化發(fā)展方向的增量下手嚴(yán)加控制，這與中國(guó)增量改革的經(jīng)驗(yàn)正好是背道而馳。

有人說(shuō)，限購(gòu)令是有點(diǎn)不分青紅皂白、不太講理，但終究是控制了新增需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，積極作用不可否認(rèn)。其實(shí)限購(gòu)令代價(jià)很大，效果成疑，后遺癥嚴(yán)重。首先，限購(gòu)令出臺(tái)前，限購(gòu)預(yù)期刺激人們搶紅燈買房，導(dǎo)致成交非正常激增；限購(gòu)后市場(chǎng)一時(shí)冷清，但限購(gòu)總不能無(wú)限期持續(xù)，一旦樓市平穩(wěn)，限購(gòu)取消，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有反彈和井噴。其次，大城市被限購(gòu)了，投資投機(jī)需求迅速向未限購(gòu)的城郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和中小城市轉(zhuǎn)移。遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)和中小城市自住需求有限，一旦將來(lái)投資投機(jī)需求撤走，房?jī)r(jià)泡沫危害將會(huì)更加持久、慘重。最后，限購(gòu)令實(shí)行后，市場(chǎng)的普遍反應(yīng)是成交急劇下降，中介下崗歇業(yè)、價(jià)格卻依然堅(jiān)挺觀望。其原因是限購(gòu)令只能暫時(shí)凍結(jié)部分需求，但并不能觸動(dòng)和擴(kuò)大存量房的供給。最后的成效還要看都有既得利益的政府特別是地方政府和開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)能扛過(guò)誰(shuí)，其代價(jià)是民眾的自住需求被誤傷、經(jīng)濟(jì)的不確定性和城市化進(jìn)程受阻。國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展真正需要的樓市其實(shí)是相反的情況，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌、成交上升、購(gòu)銷兩旺，這樣既可有效消化房?jī)r(jià)泡沫，又可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和城市化發(fā)展。限購(gòu)令達(dá)不到需要的效果，主要還是藥方開(kāi)錯(cuò)了。

前面我們說(shuō)了，抑制住房的投資投機(jī)需求，方向是對(duì)的。但要藥到病除，關(guān)鍵是要對(duì)癥下藥。所有投資投機(jī)無(wú)非全都沖著一個(gè)目的，就是盈利賺錢。因此，只要使囤房投資投機(jī)和搶占社會(huì)有限資源、超前消費(fèi)的大宅豪宅無(wú)錢可賺、負(fù)擔(dān)上升，投資投機(jī)需求自然不攻自破。其實(shí)這也是成功地實(shí)現(xiàn)了城市化轉(zhuǎn)型、避免了中等收入陷阱的日本、韓國(guó)等人口資源秉賦和我們相同的一些國(guó)家采取的共同辦法。結(jié)果，他們?cè)诖罅哭r(nóng)村人口移居城市的轉(zhuǎn)型階段既迅速穩(wěn)妥的實(shí)現(xiàn)了移居人口的安居，又有效控制了城市化加速期的房?jī)r(jià)上升，值得我們認(rèn)真借鑒。其中許多成功而又成熟的做法經(jīng)驗(yàn)，我將專文去介紹。

因此，說(shuō)限購(gòu)令是常規(guī)手段用盡后沒(méi)有辦法的辦法，其實(shí)真是大謬不然。我們這些年來(lái)樓市調(diào)控之所以始終不見(jiàn)效，主要還是因?yàn)樽约喝亩?，調(diào)調(diào)放放，反反復(fù)復(fù)。在房?jī)r(jià)10年上升10倍（須知股市10年只漲了0.5倍）的巨大賺錢效應(yīng)下，各路資金蜂擁而至。我們的調(diào)控又總是隔靴搔癢、步調(diào)不一。最后實(shí)在控制不住局面，就干脆來(lái)個(gè)蠻不講理的“限購(gòu)令”。其實(shí)借鑒別人的經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合中國(guó)的情況，取消限購(gòu)令，又能使投資投機(jī)需求無(wú)縫可鉆、知難而退的經(jīng)濟(jì)手段很多，這里關(guān)鍵是要有正確的機(jī)制設(shè)計(jì)。

首先，第一條就是要取締中國(guó)特色的陰陽(yáng)合同。現(xiàn)在陰陽(yáng)合同在全國(guó)滿天飛，連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二手房統(tǒng)計(jì)都無(wú)從著手，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)也不可靠。陰陽(yáng)合同盛行是對(duì)法治的嘲弄，而且使投資房產(chǎn)獲利驚人、納稅極少。取締陰陽(yáng)合同的辦法其實(shí)很簡(jiǎn)單，根本不用各地政府費(fèi)力費(fèi)時(shí)調(diào)整各種難免爭(zhēng)議的住宅指導(dǎo)價(jià)，只要要求所有二手房合同必須在交易大廳公示三天，任何買家都可用比公示的合同出價(jià)高一點(diǎn)成交，任何一個(gè)賣家就再也不敢簽假合同了。有效實(shí)施了這一條，投資投機(jī)成本就大幅上升，投資需求必降。其它情況不變，財(cái)政增收，房?jī)r(jià)下跌，于國(guó)于民有百利無(wú)一弊。

其次是大幅降低房屋交易稅和首套房房貸利息。房屋交易稅極易轉(zhuǎn)嫁，所以有的國(guó)家干脆不向賣方征收。降低交易稅有利樓市活躍，方便居民換房，并不刺激投資，有利于購(gòu)房者。購(gòu)買首套自住房者是應(yīng)當(dāng)被大力鼓勵(lì)的對(duì)象，他們安居樂(lè)業(yè)，于家于國(guó)都有利?，F(xiàn)在銀行紛紛借機(jī)取消首套房利息優(yōu)惠、提高房貸首付，這種調(diào)控完全是搞錯(cuò)了方向。首套自住房購(gòu)買者，無(wú)論有否戶籍，只要有工作，就應(yīng)當(dāng)享受稅收和利息優(yōu)惠。自住房需求旺盛，可以加速實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型，又是推動(dòng)建筑業(yè)乃至幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮興旺的大好事，值得政策大力鼓勵(lì)傾斜。

其三是征收累進(jìn)的房產(chǎn)交易所得稅。這是各國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)的套數(shù)，而且屢試不爽。因各個(gè)房子的來(lái)源和購(gòu)買成本不同，賺的錢多少相差甚遠(yuǎn)，因此很難向買房方轉(zhuǎn)嫁。所得稅收一重，靠炒房囤房賺錢的人就傻眼了。中國(guó)已經(jīng)有20％的房產(chǎn)交易比例所得稅，過(guò)去偷懶，改按交易額1％征收，還給各種減免便利，只要一嚴(yán)格征收，效果自不相同。累進(jìn)稅一時(shí)來(lái)不及修改，可恢復(fù)原個(gè)人住宅暫停征收的土地增值稅，其中規(guī)定獲利200％以上，稅率即達(dá)60%。只要對(duì)持有多套房的人拿出這個(gè)法寶，不等實(shí)行，只要放出風(fēng)去，不用說(shuō)那些囤了幾十套房的貪官或富豪，就是一般投資買房的人，誰(shuí)也坐不住了，市場(chǎng)上擁有多套房子的人必然排隊(duì)去賣。累進(jìn)所得稅和限購(gòu)不同，既壓需求，又促供給，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌，而需要購(gòu)買自住房的人正好低價(jià)買入。這樣和限購(gòu)令相反，政策尚未實(shí)行，我們就會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)下跌、成交火爆、建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮的時(shí)代。我們對(duì)擺在明面上躲避不得的多套房、大戶型和豪宅別墅征起所得稅來(lái)猶猶豫豫、羞羞答答，相反對(duì)人們可以很方便隨身攜帶入境的所謂高檔消費(fèi)品卻課以重稅，這實(shí)在是讓人百思不得其解。

累進(jìn)的高額所得稅的另一個(gè)好處，是逼迫投機(jī)資金轉(zhuǎn)為投資?，F(xiàn)在人們購(gòu)買房地產(chǎn)主要是囤房等待以后漲價(jià)賺錢，這種博差價(jià)的心理在本質(zhì)上實(shí)屬投機(jī)。所得稅一重靠房子漲價(jià)后賺差價(jià)的意義大降，只能出賣或出租，這樣就增加了出售房或出租房的供給。有人擔(dān)心如果這樣做，大量的資金被擠出房地產(chǎn)，壟斷行業(yè)又不夠開(kāi)放，只會(huì)去沖擊社會(huì)其它薄弱環(huán)節(jié)。其實(shí)，現(xiàn)在所謂壟斷性的銀行、保險(xiǎn)、電信、石油企業(yè)都已上市。這種上市把股賣給個(gè)人，在西方就被稱為私有化。況且現(xiàn)在大盤股價(jià)錢都還不貴，市盈率也不高，誰(shuí)都可以投資分享當(dāng)股東。我們不能站在大資本的立場(chǎng)，一講行業(yè)開(kāi)放就非要自己個(gè)人或家族控制。試想就算一般較富裕的老百姓能買得起房子的那點(diǎn)錢，誰(shuí)也不夠自己開(kāi)家銀行、開(kāi)個(gè)電信或石油公司。我們現(xiàn)在全國(guó)性的銀行和保險(xiǎn)企業(yè)也有幾家民營(yíng)控股的，只不過(guò)是讓幾位已經(jīng)全國(guó)知名的富豪更富了一圈而已，于民眾和小資本并無(wú)關(guān)系。因此，更接近真實(shí)的情況會(huì)是：只有靠占著土地房產(chǎn)這種不可再生資源躺著也賺錢的好日子沒(méi)有了，社會(huì)資本才會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去賺取辛苦錢。

最后是開(kāi)征住房保有稅。這個(gè)新稅種是向財(cái)產(chǎn)征稅，要經(jīng)過(guò)人大立法，取信于民，功效長(zhǎng)遠(yuǎn)。這件事不可草率造次。而且不必?fù)?dān)心立法過(guò)程較長(zhǎng)，統(tǒng)一思想費(fèi)事。其實(shí)只要立法啟動(dòng)，實(shí)實(shí)在在有這個(gè)意向，馬上就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大前瞻性影響。中國(guó)這些年來(lái)實(shí)際建房不少，到處都是工地。人均住房面積增加了一倍有余，但房子建的太大，別墅建的太多，結(jié)果總平米建了很多，但套數(shù)不夠，形成剛性缺口。幾年前政府大力提倡了一陣70-90平米的房子，結(jié)果市場(chǎng)不聽(tīng)話，開(kāi)發(fā)商規(guī)避辦法多，搞了一陣不了了之。住房保有稅就不同了。我們有的人均GDP是我們?cè)S多倍的鄰國(guó)，人家是真富裕了，還搞住房保有稅的累進(jìn)制，小戶型普通住宅稅率低，其它各類超標(biāo)住宅，住房保有稅馬上成倍往上翻。結(jié)果是政府一言不發(fā)，開(kāi)發(fā)商自然搶著建普通小戶型住宅。因?yàn)槭袌?chǎng)上只有這種戶型最受歡迎。所以住房保有稅不怕慢，就怕站，更怕亂干。因?yàn)閬y干由于名不正、言不順，照顧太多既得利益，出手不能不特溫柔，結(jié)果反而讓投資囤房者吃了定心丸。其實(shí)磨刀不誤砍柴功，立個(gè)好稅，要管很多代的。

以上意見(jiàn)并不是什么新思路。別人的成功經(jīng)驗(yàn)里就有，我去年在中國(guó)樓市專題研究報(bào)告中也一一論述過(guò)。只是現(xiàn)今愿意靜下心來(lái)研究問(wèn)題的人太少，能給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的也多是順耳話，導(dǎo)致我們的決策信息環(huán)境欠佳，決策當(dāng)然就容易出錯(cuò)。想起10年前即2001年中，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院也出臺(tái)了一個(gè)文件，要用國(guó)有股減持去補(bǔ)充社?；穑霭l(fā)點(diǎn)和目標(biāo)應(yīng)當(dāng)說(shuō)都非常之好。但國(guó)有股用市價(jià)優(yōu)先特權(quán)減持，破壞了市場(chǎng)的公平性，損害了流通股股東的利益。所以我冒昧寫了兩篇文章，一篇題目是“漫漫熊市的信號(hào)”，說(shuō)好事也不能蠻干、亂干，否則同樣誤國(guó)傷民。另一篇題目是“有錯(cuò)就改”，說(shuō)這樣原則性的錯(cuò)誤不是要不要改，而是非改不可，這屆政府不改，下屆政府也得改。結(jié)果沒(méi)想到后來(lái)政府果然傾聽(tīng)民意，從善如流，廢止了國(guó)有股強(qiáng)行市價(jià)減持，反過(guò)來(lái)啟動(dòng)了股權(quán)分置改革，贏來(lái)了中國(guó)資本市場(chǎng)的大發(fā)展。我想今天樓市限購(gòu)令的情況與當(dāng)年的國(guó)有股減持補(bǔ)充社?；鸫笸‘悾际浅霭l(fā)點(diǎn)很好，目標(biāo)定的也很正確，但手段和方法完全錯(cuò)了。坦率地說(shuō)，錯(cuò)到這個(gè)份上的政策顯然也屬于兔子的尾巴長(zhǎng)不了。這個(gè)話聽(tīng)起來(lái)也許逆耳，但仍屬拳拳之心，希望有關(guān)方面還是能有錯(cuò)就改，改了就好，而且并不會(huì)丟面子，威信反而會(huì)更高。