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開(kāi)發(fā)商是否“不差錢(qián)” “資金扛半年是沒(méi)問(wèn)題的”

不管是“成本論”也好，“調(diào)整到位論”也好，這些開(kāi)發(fā)商在表明態(tài)度的同時(shí)，也都向記者透露出了目前“不差錢(qián)”的意思，其中，通州項(xiàng)目的韓先生還明確表示：“從公司的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，扛半年是沒(méi)問(wèn)題的?！?/p>

“你聽(tīng)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)身邊有項(xiàng)目說(shuō)過(guò)資金緊張的？”對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，在記者采訪的十余位開(kāi)發(fā)商中，只有一位開(kāi)發(fā)商表示：“有人問(wèn)過(guò)我，能否以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，盡快幫他籌措6000萬(wàn)元?！逼渌_(kāi)發(fā)商則均稱(chēng)：“前兩年銷(xiāo)售行情那么好，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)缺錢(qián)的，從一些房地產(chǎn)上市公司的報(bào)表中也能看到，許多企業(yè)的負(fù)債率都在50%以下。最近，不是還有開(kāi)發(fā)商拿地嗎？證明‘老本兒’厚唄?！?/p>

盡管開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)不差錢(qián)，但記者卻從其他渠道了解到了一個(gè)讓人困惑的信息：2011年1月份集合信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占全部信托成立規(guī)模的37%，成為占比最大的信托業(yè)務(wù)種類(lèi)；截至2月17日，處于推薦中的信托計(jì)劃達(dá)26款，2月份投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃已經(jīng)達(dá)12款，占總款數(shù)近一半的比例，發(fā)行規(guī)?；?qū)⒊?5億元。這些信托大部分承諾投資收益在10%以上，加上信托費(fèi)、代銷(xiāo)費(fèi)、托管費(fèi)等，開(kāi)發(fā)商的融資成本應(yīng)該在15%以上。另外，今年以來(lái)，還有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸、私募等方式融資，融資成本也都高于7%左右的銀行開(kāi)發(fā)貸款成本。如果開(kāi)發(fā)商真的不差錢(qián)，為什么頻頻以高成本去融資呢？另外，也有信托公司的工作人員向記者透露，在他們公司發(fā)行的近幾期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，開(kāi)始有了股權(quán)融資，以前開(kāi)發(fā)商是舍不得把股權(quán)出讓出去的。

博弈最終誰(shuí)贏 “關(guān)鍵看政策能執(zhí)行多久”

對(duì)于記者的這個(gè)困惑，肖先生解釋?zhuān)骸案叱杀救谫Y，還不能簡(jiǎn)單地理解為開(kāi)發(fā)商就差錢(qián)。具體地看，通過(guò)信托、海外發(fā)債等方式融資的開(kāi)發(fā)商基本都是有一定規(guī)模的大品牌公司，這些公司的擴(kuò)張速度很快，正常的銀行開(kāi)發(fā)貸款本身就不能滿足它們的發(fā)展速度。當(dāng)然，它們通過(guò)這些方式融資，不排除資金緊張的因素，在前幾年的調(diào)控中，萬(wàn)科、富力、合生也都有過(guò)領(lǐng)跌或大規(guī)模降價(jià)的先例，這一輪也不排除這種可能，但事后分析，它們的降價(jià)和高成本融資都有‘丟卒保車(chē)’的成分，是在為新一輪擴(kuò)張和長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)作戰(zhàn)略準(zhǔn)備?！?/p>

說(shuō)到長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，肖先生非常欽佩萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光，去年，萬(wàn)科利用它的品牌和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，除了與中糧、金隅、五礦、住總等國(guó)企廣泛合作，在繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也分流了風(fēng)險(xiǎn)，可謂是未雨綢繆。但對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在這方面與萬(wàn)科還有較大的距離。

肖先生在與同行的交流中發(fā)現(xiàn)，基于以往的經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的政策都持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度：第一，認(rèn)為目前嚴(yán)厲的政策不會(huì)“長(zhǎng)壽”，一年，至多一年半后就會(huì)慢慢放寬，因此，即使造成暫時(shí)零銷(xiāo)售的“市場(chǎng)速凍”局面，憑借之前沉淀下來(lái)的“老本兒”也能支撐一段時(shí)日；第二，認(rèn)為政策的嚴(yán)厲程度在執(zhí)行上會(huì)打折扣，有周旋的空間。正是基于這些認(rèn)識(shí)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在“扛價(jià)”上才會(huì)這么堅(jiān)定。

但另一方面，一些中小開(kāi)發(fā)商，不僅銀行貸款融資不暢通，信托、私募等融資方式的高門(mén)檻也很難跨過(guò)去。如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，且持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)一些，“老本兒”吃完之后，實(shí)力相對(duì)不足的開(kāi)發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險(xiǎn)，它們會(huì)率先通過(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對(duì)資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚(yú)吃小魚(yú)”、市場(chǎng)“洗牌”在所難免，在這個(gè)“洗牌”的過(guò)程中，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷(xiāo)的壓力，這就給了購(gòu)房人機(jī)會(huì)。相對(duì)來(lái)講，這個(gè)周期會(huì)比較長(zhǎng)，也許半年、也許一年，甚至更長(zhǎng)。購(gòu)房人要作好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。而且，2011年1月份的CPI為4.9%，全年還有通脹壓力，在衡量房?jī)r(jià)時(shí)，也要考慮到此方面因素。

肖先生還分析，由于目前北京的網(wǎng)簽暫停，新政的效果還需要觀察一段時(shí)間，如果市場(chǎng)真的“凝固”了，效果大于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，或者政府還有后續(xù)政策出臺(tái)，也許等不到吃完“老本兒”，就有開(kāi)發(fā)商心慌了。這一點(diǎn)，快的話，全國(guó)兩會(huì)之后就會(huì)看出跡象。