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專家說(shuō)——

建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：

解決問題需要一段時(shí)間

我想對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的老總們這樣說(shuō)，假如你們現(xiàn)在已經(jīng)感到有壓力的話，這說(shuō)明你還得熬一些年。當(dāng)你覺得你的對(duì)手不再是政府和政策，而是你的行業(yè)對(duì)手和你的需求者的時(shí)候，你才真正到了生死攸關(guān)的階段。只要企業(yè)和整個(gè)行業(yè)還在和政策博弈，那說(shuō)明你才剛起步。我們?cè)?0年前，媒體讓我們討論家電業(yè)是否到了全軍覆沒的時(shí)候，因?yàn)槎荚诖騼r(jià)格戰(zhàn)。2001年中國(guó)的彩電生產(chǎn)能力4700萬(wàn)臺(tái)。當(dāng)年的銷量是2000萬(wàn)臺(tái)。可是到2008-2009年，我們生產(chǎn)了9800多萬(wàn)臺(tái)彩電，還全賣出去了，中國(guó)的彩電業(yè)不僅沒有滅亡，而且越來(lái)越好。當(dāng)時(shí)政府連戶口都不給報(bào)的黑戶黑孩子，現(xiàn)在都成世界一流企業(yè)了，我們已經(jīng)是當(dāng)之無(wú)愧的世界家電制造基地。我想中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必也是如此。

我們需要一段時(shí)間進(jìn)行思考。第一，我們需要一段時(shí)間調(diào)控城市結(jié)構(gòu)。我們需要中國(guó)的二三線中小城市均衡發(fā)展，才能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)和老百姓購(gòu)買力的相對(duì)平衡。沒有大量的中小城市發(fā)展，就算北京從此不賣房了，也解決不了問題。第二，我們需要爭(zhēng)取一段時(shí)間，讓那些有改善需求，但是還不是太急的人等一等。我們先滿足那些最低端、住房最困難的人，那些吃了家常菜還想吃海鮮的，你就再多吃兩天家常菜。先把那些盒飯還沒吃飽的人的問題解決了。第三，我們需要一段時(shí)間，緩解我們的土地壓力，強(qiáng)化我們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及完成國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間的均衡發(fā)展過(guò)程，不然的話，我們的能源、交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)原材料的供給，都會(huì)發(fā)生很大的斷裂問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要時(shí)間。第四，我們還需要一段時(shí)間，通過(guò)收入增長(zhǎng)，來(lái)縮小房?jī)r(jià)和老百姓收入之間的矛盾關(guān)系。這個(gè)差距，不僅僅是靠房?jī)r(jià)的降低，也靠老百姓收入群體性的提高。

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科：

企業(yè)不要老瞄著以前的政策

樓市的調(diào)控進(jìn)入2011年，我們看到了價(jià)格的變化，城市方面的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化。我想這些調(diào)控措施短期是恰當(dāng)?shù)?，長(zhǎng)期我們還要不斷修正。

如今房產(chǎn)企業(yè)確實(shí)面臨一些轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，正在慢慢從一個(gè)利潤(rùn)比較高的行業(yè)，回到了社會(huì)的平均利潤(rùn)率水平。我想，企業(yè)要適應(yīng)這種回歸，把產(chǎn)業(yè)規(guī)模做大，把相對(duì)利潤(rùn)降低，把絕對(duì)利潤(rùn)做好。不要老瞄著以前的政策，應(yīng)該適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整，還有10年會(huì)是相對(duì)比較好的，它的成長(zhǎng)周期并沒有結(jié)束。那么從短期來(lái)看，我認(rèn)為2011年可能會(huì)出現(xiàn)滯銷。因?yàn)橘?gòu)買力需求被限制，很多有資格購(gòu)買的人卻沒有購(gòu)買能力。我覺得2011年最可能出現(xiàn)的就是市場(chǎng)交易量的萎縮，如果這個(gè)政策是持續(xù)的話。但是2011年，我們又面臨一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)周期和政治周期的起點(diǎn)。在這樣一個(gè)階段，如果我們稍微放松調(diào)控政策，在我們的其他體制都沒有發(fā)生深刻變化的情勢(shì)下，那些助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)都沒有發(fā)生變化，我們只要稍微放松，極有可能把擠壓的需求釋放出來(lái)，形成報(bào)復(fù)性的反彈。

我認(rèn)為，保障性住房的品種，應(yīng)該更多的提倡租房，少做一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)在重新調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，我想等這個(gè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定下來(lái)以后，這些臨時(shí)性的限購(gòu)措施還是要取消。我們更多的是應(yīng)該用市場(chǎng)化的手段來(lái)解決問題，最后才能起到良好的作用?，F(xiàn)在的政策我最擔(dān)心的是什么？是我們?cè)诩訌?qiáng)調(diào)控的時(shí)候，政府部門在自我加強(qiáng)，公權(quán)在增加，而市場(chǎng)化強(qiáng)調(diào)私權(quán)。我們要注意這個(gè)方向。我們用這個(gè)需求的空間換來(lái)的時(shí)間，加快改革的步伐。記者 朱艷燕